工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。

一句话答案。 澳洲确实取消过一次 negative gearing（负扣税），然后又把它恢复了。1985 年，Hawke 工党政府立法把出租物业的亏损「quarantine（隔离）」起来——亏损只能抵扣租金收入，不能再抵扣工资等其他应税收入。按参议院 Economics References Committee 的原文记载：「该改变只适用于 1985 年 7 月 17 日之后购买的房产」，亏损仍可结转以抵扣未来的租金利润与出售时的资本利得；并且「1987 年，隔离负扣税的决定被推翻（自 1987 年 7 月 1 日起生效）」（Senate Economics References Committee 第 9 章）。

那两年里租金到底发生了什么，是真有争议的；任何告诉你「这件事已有定论」的人都在卖东西。 两种立场都写在同一份参议院调查记录里。Real Estate Institute of Australia（REIA）向委员会提交的说法是，在隔离政策实施的两年里「Sydney 租金上涨 57.5%、Perth 上涨 38.2%、Brisbane 上涨 32%」。Saul Eslake 向同一个委员会表示这是误读：租金「只在两个市场急涨，Sydney 与 Perth，因为这两个城市当时的租赁空置率本来就异常低」，而在空置率较高的其他首府城市，租金增速「要么没有变化，要么——以 Melbourne 为例——实际上放慢了」。委员会同时记录了另一种看法：这次推翻「主要是对政治压力的回应」。我们此前发布过一个引自 Reserve Bank、称 Sydney 租金上涨约 30% 的数字——那个出处是错的，现已撤回。

按 ATO 最新公布的数据，有多少澳洲人处于负扣税状态。 2023–24 纳税年度，共 2,335,540 人 持有出租房产权益，其中 1,266,454 人（54.2%）申报净租金亏损，1,069,086 人为持平或盈利。而前一年（2022–23）几乎是对半：在 2,261,080 人中，1,117,175 人亏损、1,143,905 人持平或盈利（ATO Taxation Statistics 2023–24，Individuals statistics，Table 8）。多数派在一年之内从「盈利」翻转为「亏损」。

本页来源最后核实于 2026 年 8 月 31 日：Senate Economics References Committee 第 9 章、ATO Taxation Statistics 2023–24 — Individuals statistics、ATO — rental expenses、ATO — rental properties, other tax considerations、RBA — Impact of Taxation 提交材料、Treasury — National Housing Accord、Budget 2026-27 税制改革。本页只陈述已经发生的事，以及具名各方已公开发表的观点；不对未来税收政策作预测，也不构成税务或财务建议。

negative gearing(负扣税)是那种每个人都有强烈意见、但几乎没人做过功课的话题。

你圣诞晚餐桌上的叔叔会说,这玩意儿只让有钱人受益。YouTube 上的房产推手会说,把它取消会让市场崩盘。一位 Labor 后排议员说这是不公平的补贴,一位 Liberal 参议员说这是"爸妈投资人"群体的脊梁骨。

他们都错了。或者说,他们手上的数据都不完整。

因为我们其实跑过这个实验。1985 年,Hawke 工党政府取消了出租房产上的 negative gearing。这项政策不到两年就被推翻。当时那段时间的数据讲了一个对几乎所有人都不太舒服的故事。

下面我把当时真正发生的事情讲一遍。

negative gearing 究竟是什么(因为这场争论里有一半的人没搞懂)

需要的人,看一段速成。

negative gearing 的意思是:你的投资房,持有成本比租金还高。这个差额——包括贷款利息、市政费、保险、管理费、维修——可以从你的应税收入里抵掉。

所以如果你年收入 $120,000,投资房一年扣掉所有成本之后亏损 $15,000,你的应税收入就降到 $105,000。在 37% 的边际税率下,你能省 $5,550 的税。你自己实际仍然贴了 $9,450,但 ATO 帮你出了一部分 1。

这并不是房产专属的规则。它适用于任何投资——股票、生意、任何能产生应税收入的东西。它之所以和房产挂钩,是因为房产是大多数澳洲人愿意上较高杠杆的唯一一类资产,而杠杆同时放大了亏损和抵扣。

在 PremiumRea，我们有意把投资组合做成不依赖负扣税的形态：目标是从第一天起就有正现金流，路径是装修与多户出租策略。至于这实际产生了什么结果：在我们作为开放数据发布的 345 笔成交中（offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月），改造后毛租金回报率的中位数为 5.77%，口径是「年化周租 ÷（购买价 + 改造投入）」——这是这些具体房产的历史记录结果，不是我们对未来任何一笔购买的承诺 12。但我们也不会天真到忽视政策环境，因为任何对 negative gearing 规则的变动，都会影响投资者情绪、房产价格和租赁供给。

1985 年:Hawke 实验

1985 年，Hawke 政府立法把出租物业的亏损「quarantine（隔离）」起来：这些亏损只能抵扣租金收入，不能抵扣工资或其他应税收入。亏损本身并没有被消灭——它们可以结转，用于抵扣未来的租金利润以及出售时的资本利得。该改变只适用于 1985 年 7 月 17 日之后购买的房产，已持有的房产不受影响 3。

官方目标是住房可负担性，论点是 negative gearing 通过补贴与首次置业者抢房的投资者，把房价推高了。

隔离政策在 1987 年被推翻，自 1987 年 7 月 1 日起生效。参议院 Economics References Committee 记录了两条官方理由：一是让各类投资的利息成本在税务上待遇统一；二是认为高收入者从中获得的税收利益，已被随后的其他改革（尤其是 1985 年 9 月引入的 capital gains tax）充分抵消。委员会同时记录了另一种看法：「一些研究这次决定的人认为，它主要是对政治压力的回应」——压力来自一个主张（无论对错）隔离政策推高了租金的住房行业 3。

隔离政策对租金究竟做了什么，是有争议的，而争议本身就在公开记录里。 我们此前把其中一方的说法当作定论发布，并把它归到 Reserve Bank 名下。那个出处是错的，我们已撤回。以下是具名各方向参议院调查实际提交的内容：

• Real Estate Institute of Australia（REIA） 提交：在隔离政策实施的两年里，「Sydney 租金上涨 57.5%、Perth 上涨 38.2%、Brisbane 上涨 32%」[4]。
• Saul Eslake 直接反驳这一读法：所谓 1980 年代中期的「房东罢工」「基于对历史的错误解读：租金只在两个市场急涨，Sydney 与 Perth，因为这两个城市当时的租赁空置率本来就异常低。而在空置率较高的其他首府城市，租金增速要么没有变化，要么——以 Melbourne 为例——实际上放慢了」[4]。
• John Hawkins 就「恢复」一侧提出了相关的一点：「有人说 1987 年恢复负扣税之后住宅投资增加了。但相关不等于因果。1987 年末股市崩盘，让房产投资显得更有吸引力的，是这件事而不是负扣税的恢复」[4]。

本节原先还有两个数字——全国新增投资房贷款下降约 20%，以及对 Keating 事后表态的转述——我们也一并删除了，因为无法追溯到一个我们愿意附上链接的出处。如果你在别处看到这两个数字被引用，请问和我们一样的问题：具体出自哪里？

诚实的结论比我们原先下的要窄得多。1985–87 这段经历并不能证明取消负扣税会让出租房更稀缺。它显示的是：在两个空置率本来就最紧的首府城市，租金急涨；在空置率不那么紧的城市，没有；而这份记录的两种解读，已经在一个参议院委员会面前各执一词，谁也没有完胜。

2024 年的图景:同样的争论,完全不同的数字

快进近四十年。论调听上去一模一样,但数字已经天翻地覆。

自 1985 年以来，住宅中位价与房价收入比都上涨了很大的倍数。我们删去了原先写在这里的 1985 年与当前 Sydney 中位价，因为无法追溯到一个我们愿意附上链接的出处。ABS 每季度在 Total Value of Dwellings 中公布各州住宅平均价格，那才是该查的序列，而不是任何博客里（包括我们）引用的一个数字。不存在争议的是：结构性的可负担性问题，比本文讨论的税务问题要大得多。

负扣税的使用结构也变了，而 ATO 最新一期数据把它讲得很精确。2023–24 纳税年度，共 2,335,540 人持有出租房产权益，其中 1,266,454 人（54.2%）申报净租金亏损，1,069,086 人持平或盈利。前一年（2022–23）的分布是：2,261,080 人中 1,117,175 人亏损、1,143,905 人持平或盈利——多数派是盈利。仅一年之内，多数派就从盈利翻转为亏损，这正是利率上行对高杠杆资产的作用 5。

至于分配问题——它是不是「给富人的税收优惠」——诚实的答案是：按人头与按金额指向不同的方向，而你应该去读原始数据，而不是任何一方对它的概括。ATO 在 Taxation Statistics 的 Table 27B 中按应税收入区间公布出租房业主的分布；Grattan Institute 的《Housing Affordability: Re-imagining the Australian Dream》则分析了利益的金额分布 6。本文早期版本引用过「60% 的负扣税投资者应税收入低于 $80,000」与「收入前 10% 拿走 50%-60% 抵扣额」两个数字，两者都没有可追溯的出处，因此我们选择删除，而不是把它们随便安到一个我们没有核实过的来源上。

"政策辩论把 negative gearing 框成给有钱人的礼物。"我跟客户讲过,"数据显示它其实是中等收入投资者买错了房子之后的拐杖。真正该问的不是要不要取消它——而是怎么帮他们买到不需要这根拐杖的更好的房子。"

2024 年取消会是什么样子

把这件事推演一下。

下面这些情景是其他机构就「仅限新建房」方案已公开发表的估计，记录在此是为了说明各方主张过什么，而不是 PremiumRea 的预测。我们不预测税收政策，也不预测其市场影响；以下任何内容都不应被读作对你自己房产的预测。

**短期(0-2 年):**投资者对成熟房产的需求下降。拍卖清空率下跌。投资者集中的城区——尤其是公寓和价格较低的独立屋——价格略有松动。首次置业者因为竞争减少而轻微受益。

**中期（2-5 年）：**提交给参议院调查的两个估计指向相反的方向，我们两个都引。REIA 测算，落实 Henry Review 的建议「会让一套中位价三卧房屋的租金成本增加 2%」。AHURI 则提交了相反结论——长期年均租金将「每年下降略超过 $300」，因为负扣税投资者的税后成本上升的同时，纯股权投资者的成本下降，因此「私人租赁住房出现『投资者出逃』似乎不太可能」。无论哪一方对，新建供给管道都要 2-3 年，投资者资金转向新房的效果都来得很慢 7。

**长期(5-10 年):**市场会自我调整。依赖税收抵扣的投资者退出。为现金流而买房的价值投资者(也就是我们的客户)基本不受影响,因为他们的房产从一开始就不是负扣税的。租赁市场最终会重新平衡,但要在租客经历多年痛苦之后。

政治上让人不舒服的表述是：改革在用现在的租客去换未来的买家。不过正如上面的参议院记录所示，这个取舍是否真实存在，恰恰就是争议本身。没有争议的是：在一个租赁市场紧绷的国家，这个议题在政治上是高压线。

这正是为什么每一个把 negative gearing 改革当作竞选政纲的主要政党,要么输掉选举,要么上台之后悄悄把这项政策搁置。Labor 在 2016 和 2019 年两次大选里都把它带上场,两次都输了。现政府上台以来对这个话题始终保持着引人注目的沉默。

这件事对你的投资策略意味着什么

下面是我去掉政治之后的实操判断。

**如果你目前是负扣税状态:**你有政策风险。不是迫在眉睫的——任何政府都不会在下一次大选前取消 negative gearing——但在 10 年视角下是结构性的。最聪明的动作是降低对负扣税的依赖,办法是提高房产的租金收入。可以是一次装修，可以是加建一栋 granny flat（副住宅），也可以是一次把房子改成 rooming house（分租屋）的改造。给一个量级参考而不是承诺：在我们已公开发布的 345 笔成交数据集中（offer 日期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月），改造后毛租金回报率中位数为 5.77%；其中 48 笔分租屋改造的中位数为 6.94%——口径是年化周租 ÷（购买价 + 改造投入），是这些具体房产的历史记录结果，不是对你那套房的预测 12。

**如果你正打算买:**不要买一套"只有靠 negative gearing 才走得通"的房子。如果整个投资逻辑要依赖税收抵扣,这个投资逻辑本身就站不住。买正现金流的房子。即便政府改规则,你的房子照样能跑。

PremiumRea 在每一笔客户成交之前,都会用三种情景去做税务建模:当前政策、限定 negative gearing(仅新建)、完全取消。如果一套房在三种情景下都能产生正现金流或现金流中性,它通过;如果它要靠 negative gearing 才能活下去,我们走开 10。

如果你是租客,正在等房价跌下来:抱歉。但取消 negative gearing 不会让房子变便宜。1985 年没让它变便宜,现在也不会。根本问题是供给。联邦与各州、领地政府商定的 National Housing Accord 目标是自 2024 年 7 月 1 日起五年内新建 120 万套区位良好的住宅——年均 240,000 套 9。实际竣工量是达标、超标还是低于该速度，是一个有公开答案的可测量问题：ABS 的 Building Activity 是该查的序列，与其引用一个我们本季度没有核实过的建造数字，不如直接把你指过去 10。而改变现有投资者的税务待遇，本身并不会在这个账本的任何一侧多出一套住宅。

数据不在乎你的政治立场。它每一次都在讲同一个故事:在有真实需求的区域买土地,产生能覆盖成本的现金流,穿越政策周期持有。无论政府对 negative gearing 做什么,这个策略都能活下去。

**2026年8月更新：**上文讨论的情景已经不再是假设。2026 年 5 月 12 日公布的 2026-27 联邦预算案限制了该日之后签约购买二手住宅（established residential property）的买家用租金亏损抵扣工资收入，同时对既有持仓给予祖父条款（grandfathering）保护、新建房继续全额抵扣——与本节各方争论的「仅限新房」方案非常接近 11。整套方案的逐类人群拆解见2026 联邦预算投资者应对手册。上面的策略建议不变：如果一个投资案例只靠税收减免才成立，那它本身就站不住——先买正现金流，这也是我们墨尔本买家中介团队为每位客户建模的方式。