工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。

negative gearing(负扣税)是那种每个人都有强烈意见、但几乎没人做过功课的话题。

你圣诞晚餐桌上的叔叔会说,这玩意儿只让有钱人受益。YouTube 上的房产推手会说,把它取消会让市场崩盘。一位 Labor 后排议员说这是不公平的补贴,一位 Liberal 参议员说这是"爸妈投资人"群体的脊梁骨。

他们都错了。或者说,他们手上的数据都不完整。

因为我们其实跑过这个实验。1985 年,Hawke 工党政府取消了出租房产上的 negative gearing。这项政策不到两年就被推翻。当时那段时间的数据讲了一个对几乎所有人都不太舒服的故事。

下面我把当时真正发生的事情讲一遍。

negative gearing 究竟是什么(因为这场争论里有一半的人没搞懂)

需要的人,看一段速成。

negative gearing 的意思是:你的投资房,持有成本比租金还高。这个差额——包括贷款利息、市政费、保险、管理费、维修——可以从你的应税收入里抵掉。

所以如果你年收入 $120,000,投资房一年扣掉所有成本之后亏损 $15,000,你的应税收入就降到 $105,000。在 37% 的边际税率下,你能省 $5,550 的税。你自己实际仍然贴了 $9,450,但 ATO 帮你出了一部分 1。

这并不是房产专属的规则。它适用于任何投资——股票、生意、任何能产生应税收入的东西。它之所以和房产挂钩,是因为房产是大多数澳洲人愿意上较高杠杆的唯一一类资产,而杠杆同时放大了亏损和抵扣。

在 PremiumRea,我们其实是有意把投资组合做成完全不依赖负扣税的形态。我们的目标是从一开始就正现金流——通过装修和多户出租策略把毛回报率拉到 5%-8%。但我们也不会天真到忽视政策环境,因为任何对 negative gearing 规则的变动,都会直接影响投资者情绪、房产价格和租赁供给 2。

1985 年:Hawke 实验

1985 年 7 月,财长 Paul Keating 宣布,出租物业的亏损不再可以用来抵扣工资收入。这条政策只针对此后买入的房产,已有房产被祖父条款保护。

官方目标是住房可负担性。论点是 negative gearing 通过补贴和首次置业者抢房的投资者,把房价推高了。

下面是数据显示接下来 18 个月里发生的事情。

**Sydney 租金飙升。**根据 Reserve Bank of Australia 的分析,Sydney 租金在 1985 至 1987 年间上涨了大约 30%。Perth 也出现了急剧上涨。Melbourne 涨幅相对温和但仍高于趋势 3。

**投资者活动崩塌。**全国新增投资房贷款数量下降了大约 20%。Sydney 跌得更猛。原本在向市场注入出租供给的投资者直接停止了买入。

**租赁空置率断崖。**Sydney 的空置率到 1986 年底跌到 1% 以下。租赁市场本来就紧,这下对低收入租客来说几乎无法生存。

**房价几乎没动。**这一段最让人意外。尽管税收激励被拿掉了,Sydney 和 Melbourne 的房价在整个时段里继续上涨。市场没崩,投资者撤了,租客遭殃,价格照样涨。

到 1987 年 9 月,政府悄悄恢复了 negative gearing。Keating 后来把这次实验描述为"伤害了租客,却没有让买家更买得起"的政策。两件事他都说对了 4。

教训非常直白:取消 negative gearing 不会让住房变便宜,只会让出租房更稀缺。

2024 年的图景:同样的争论,完全不同的数字

快进近四十年。论调听上去一模一样,但数字已经天翻地覆。

1985 年,Sydney 独立屋中位价大约 $90,000。今天超过 $1.4 million。多数首府城市的房价收入比已经从大约 4 倍涨到 10 倍以上。结构性的可负担性问题严重了好几个数量级。

负扣税的使用结构也变了。根据 ATO 最新统计,大约有 220 万澳洲人申报租金收入。其中大约 110 万人处于负扣税状态。每年合计申报的净租金亏损约 $7.8 billion 5。

下面这一段会让"只让有钱人受益"那一派人不太舒服。ATO 数据显示,60% 的负扣税投资者应税收入低于 $80,000。他们不是对冲基金经理。他们是老师、护士、警察、技工——为了攒退休财富而买了一套投资房的普通人。他们正是政策一变就最受伤的那群人 6。

收入最高的 10% 的人确实不成比例地拿走了 negative gearing 抵扣金额的大头——大约 50%-60% 的总抵扣额。原因是他们持有的房产更贵、贷款更大。但按人头数,故事就完全不一样了。绝大多数负扣税投资者是中等收入的澳洲人。

"政策辩论把 negative gearing 框成给有钱人的礼物。"我跟客户讲过,"数据显示它其实是中等收入投资者买错了房子之后的拐杖。真正该问的不是要不要取消它——而是怎么帮他们买到不需要这根拐杖的更好的房子。"

2024 年取消会是什么样子

把这件事推演一下。

如果未来的政府把 negative gearing 限定在仅适用于新建房(这是最常见的改革提案),建模结果大致是这样。

**短期(0-2 年):**投资者对成熟房产的需求下降。拍卖清空率下跌。投资者集中的城区——尤其是公寓和价格较低的独立屋——价格略有松动。首次置业者因为竞争减少而轻微受益。

**中期(2-5 年):**租赁供给增长停滞,因为愿意往成熟存量里加房源的投资者变少了。租金上涨——议会预算办公室估计在头五年里高出趋势 2%-4%。新建项目可能因为投资者把资金转过去而增加,但供给管道周期是 2-3 年,中间会留下一段难熬的真空 7。

**长期(5-10 年):**市场会自我调整。依赖税收抵扣的投资者退出。为现金流而买房的价值投资者(也就是我们的客户)基本不受影响,因为他们的房产从一开始就不是负扣税的。租赁市场最终会重新平衡,但要在租客经历多年痛苦之后。

让人不太舒服的事实:negative gearing 改革,是用现在租客的代价帮未来的买家。在一个 Melbourne 租赁空置率只有 1.1%、全国空置率创历史新低的国家,这种取舍在政治上是个核辐射区 8。

这正是为什么每一个把 negative gearing 改革当作竞选政纲的主要政党,要么输掉选举,要么上台之后悄悄把这项政策搁置。Labor 在 2016 和 2019 年两次大选里都把它带上场,两次都输了。现政府上台以来对这个话题始终保持着引人注目的沉默。

这件事对你的投资策略意味着什么

下面是我去掉政治之后的实操判断。

**如果你目前是负扣税状态:**你有政策风险。不是迫在眉睫的——任何政府都不会在下一次大选前取消 negative gearing——但在 10 年视角下是结构性的。最聪明的动作是降低对负扣税的依赖,办法是提高房产的租金收入。可以是一次装修,可以是加建一栋 granny flat,也可以是一次把房子改成 rooming house(分租屋)的改造,把回报率从 3% 拉到 5%-6% 9。

**如果你正打算买:**不要买一套"只有靠 negative gearing 才走得通"的房子。如果整个投资逻辑要依赖税收抵扣,这个投资逻辑本身就站不住。买正现金流的房子。即便政府改规则,你的房子照样能跑。

PremiumRea 在每一笔客户成交之前,都会用三种情景去做税务建模:当前政策、限定 negative gearing(仅新建)、完全取消。如果一套房在三种情景下都能产生正现金流或现金流中性,它通过;如果它要靠 negative gearing 才能活下去,我们走开 10。

**如果你是租客,正在等房价跌下来:**抱歉。但取消 negative gearing 不会让房子变便宜。1985 年没让它变便宜,现在也不会。根本问题是供给——澳洲每年需要 240,000 套新住宅,而我们只建出大约 170,000 套。这个缺口不闭合,不管什么税收政策,价格都会继续涨。

数据不在乎你的政治立场。它每一次都在讲同一个故事:在有真实需求的区域买土地,产生能覆盖成本的现金流,穿越政策周期持有。无论政府对 negative gearing 做什么,这个策略都能活下去。