在墨尔本建一套 granny flat 要多少钱？

30 平米的一房 granny flat 全包价 $110,000+GST。60 平米两房约 $160,000+GST。建造周期约 4.5 个月，其中 6 周许可、12 周施工。

一套 granny flat 能带来什么样的回报？

30 平米的 granny flat 每周 $350 租金，在 $110K 造价上每年 $18,200——16.5% 的毛回报率，约 6 年回本。$120K-$150K 的估价提升还能通过再融资提取 $50K-$80K 的净值。

关键要求：最少 550 平米地块、3 米侧边通道、下水管在 10 米内、主屋保留两个停车位、没有地役权阻碍建造位置。60 平米以下只需要建筑许可，不需要规划许可。

我上周开车路过工地。景观做好了，granny flat（副住宅）的租客搬进去了，第一笔租金也到账了。这就是电子表格变成现实、数字要么站得住要么站不住的那一刻。

它们站住了。

Monaro Crescent 这套房是我们比较干净的几个双收入案例之一。干净的意思是施工期间没有意外、议会这边没有并发症、租客也没戏。每一步都落在最初预测 10% 的误差范围内。在房产投资里，这就叫完美执行。

下面我把完整画面讲给你听：收购、建造、租金结果，以及大多数人忽略的再融资角度。

这套房位于墨尔本东南走廊一块面积不错的地上。筛选标准直白且不能妥协。

地块面积：550 平米以上。granny flat 需要最小占地加上四周退界。低于 550 平米，几何上太紧，最后 granny flat 感觉像花园棚子而不是住宅 1。

侧边通道：房子一侧要有至少 3 米宽的清晰通道。这是施工的进入路线。挖掘机、水泥车、材料配送都得从现有房屋一侧穿过去到后院。如果只有 2.5 米，项目要么进行不了，要么需要吊车吊装，给造价加上 $10,000 到 $15,000。

下水管连接：现有下水管道距离计划中的 granny flat 位置在 10 米之内。我们的标准造价里包含最多 10 米的下水管道连接。超过这个范围，每多一米 $200 到 $400。如果下水管在地块的另一边，管道走线会给总价加上 $3,000 到 $5,000 2。

停车：granny flat 占据后半块地之后，主屋依然要保留两个离街停车位。议会在建筑许可评估里会要求这一条。

地役权：排水地役权在后边界的常规位置，不会跟 granny flat 占地冲突。如果地役权穿过后院中间，项目还没开始就死了。

这五条在合同签字之前全部确认。这不是「买了之后再看情况」的流程，这是「买之前就做好资格审查」的流程。

这套 granny flat 是 30 平米的一房开放式 studio：厨房和起居室合并的开间、一间单独卫生间、一个小户外平台。

造价：$110,000 + GST，全包。这覆盖了拆除原有后棚、场地准备、混凝土板、框架、屋顶、内部装修、水电、油漆、周边景观，以及接入现有下水和电力 3。

时间线：从签合同到拿到入住证总共 4.5 个月。大约 6 周是文件、许可和规划。大约 12 周是施工。

维州规划法规下，60 平米以下的辅助住宅不需要议会的规划许可（planning permit），只需要建筑许可（building permit）。这个区别非常关键。规划许可申请涉及公告、邻居可能的异议、议会规划委员会审议。建筑许可只是工程合规评估。没有邻居，没有委员会，没有政治 4。

变更：零。工程成本严丝合缝落在报价上。我的经验里，granny flat 建造上的变更通常来自三件事：挖掘时碰到岩石、下水管连接出并发症、电表箱需要升级。我们在收购前就都查过了。所以没有意外。

我要把这件事说清楚，因为变更管理是住宅建造里建造商和客户冲突的头号来源。如果你的建造商在看过现场之后还给不出固定报价，他要么无能，要么在报价里塞了他打算留下的缓冲。

granny flat 在拿到入住证后两周内就租出去了。租客是一位本地工作的独身专业人士，看重一个独立居所的独立性，又不想付公寓那种物业费。

租金：每周 $350，包 bills。包 bills 模式简化了管理，也吸引了那些受够了自己开公共事业账户的租客。我们估计每周公共事业成本 $30 到 $40，净给房东 $310 到 $320/周。

建造成本回报率：$350/周 x 52 周 = 每年 $18,200。除以 $110,000 建造成本 = 16.5% 毛回报率。回本周期大约 6 年 5。

叠加主屋租金之后，整个房产每周产生超过 $1,000 的总租金。按包含买入价和建造成本的总投资算，毛回报率超过 5%。在大多数投资房都是负扣税的利率环境里，5% 以上的毛回报率把这套房按现金流排进墨尔本投资的前 10%。

我们的物业管理团队在同一份管理合同下同时管理主屋和 granny flat。我们团队里每位物业经理最多管 50 套，对比行业标准的 170+。这个比例就是主动管理和被动救火之间的区别 6。

这一部分是把一笔好投资变成财富创造工具的关键。

granny flat 拿到入住证之后，我们委托做了一次银行估价。银行把这套房按双收入住宅评估，这种评估方法里会有一笔溢价。

我们在几十个 granny flat 建造案例里的经验是，$110,000 的造价通常给银行估价加上 $120,000 到 $150,000 的增量。估价提升超过造价，是因为银行把额外的租金收入资本化计入房产价值 7。

按 80% LVR 算，这份提升让客户可以再融资并提取 $50,000 到 $80,000 的免税净值。这份净值就变成了下一套房的首付。不需要额外储蓄，不需要等待资本增值。granny flat 把首付制造出来了。

这就是我们业务模式围绕的那个复利循环：

granny flat 不仅是一个出租住宅，它是一台净值制造机。在借贷能力是大多数投资者约束条件的利率环境里，被制造出来的净值是我们能交付的最有价值的产出。

Monaro Crescent 不是我们最戏剧性的案例，它是我们最可复制的一个。每一步都照着剧本走，每一个数字都落在预测上。这就是好投资的样子：无聊、可预测，而且赚钱。