五个我永远不会进场的墨尔本城区。数据惨不忍睹。

每一个买家中介都有自己喜欢的城区名单。但没人愿意谈他们讨厌的那些。今天我就来说说我讨厌的城区，有数据。

先把话讲清楚。我不是说这些城区永远翻不了身，也不是说没人应该住在那儿。我说的是：如果你作为投资者、追求的是资本增值和可持续的租金回报，那么这些城区藏着那些宣传册里故意不提的风险。

五个城区的共同点只有一个：供应过剩。新住宅太多，需求消化不掉。这是澳洲房产市场里最可靠的「跑输大盘」指标，只要你知道往哪儿看，它就明摆在那里 1。

城区 1：Werribee — 3.6% 空置率，243 套建筑批准

Werribee 在墨尔本西部，距 CBD 大约 32 公里。多年来它一直是 house-and-land package（连屋带地套餐）行业的宠儿。开发商喜欢它：土地便宜、议会配合。

空置率：3.6%。作为参照，一个健康的租赁市场空置率应低于 2%。2% 到 3% 之间算可控。超过 3% 就意味着房东在互相抢租客，这会把租金往下压，也会拉长空置期。

建筑批准：最近一期 243 套新住宅获批。也就是说，在一个供应已经大于需求消化能力的城区，还有 243 套新房即将涌进租赁市场 2。

陷阱在哪：Werribee 看起来可负担。独立屋中位价远低于墨尔本平均。但如果你的房子每次换租客之间都要空置八周，可负担性就没意义了。一套每周 $450 的房子空 8 周，你会损失 $3,600 租金，同时还要从自己口袋里掏 $3,600 交月供。

我见过客户在 Werribee 买完以后跑来找我们。他们是从开发商那儿买的 off-the-plan，对方拿着光鲜的回报率预测给他们看。这些预测假设空置为零、租金按区间上限算。现实却是每年空 4 到 6 周，租金比预测低 $40-$60。数字整个塌了。

城区 2：Clyde North — 5.05% 空置率，1,676 套建筑批准

Clyde North 是「增长走廊投资能出的所有问题」的典型代表。

空置率：5.05%。这叫灾难。每 20 套出租房里就有 1 套在任一时点空着。在这种新房占绝大多数、几乎都背着房贷的城区里，意味着投资者每个月都在失血 3。

建筑批准：1,676 套。我再念一遍。一千六百七十六套新住宅，单一期就批了。这不是城区，这是披着社区外衣的工地。

配套滞后：新城区都会画大饼。购物中心、学校、火车站、公园。这些承诺把房子卖了出去。但配套要在房子建成后五到十年才陆续到位，与此同时居民开车 30 分钟去最近的超市，堵在原本只为一小部分人口设计的单车道上。

为什么投资者会踩坑：Clyde North 的房子是开发商按零售价直接卖的。没有谈判空间，没有低于市场价的收购可能。你付的就是开发商要的价格，而且交割那一刻起，你就在跟另外 1,676 套同类新房争抢同一批租客。

我们公司做的是完全相反的事。我们盯的是供应受限的成熟城区——那种因为早就开发完、连一块新地都批不出来的地方，自住需求在价格下方形成底线。Clyde North 在每一项上都不及格 4。

城区 3：Clyde — 5.52% 空置率，445 套建筑批准

Clyde 紧挨 Clyde North，承袭了一模一样的结构性问题。

空置率：5.52%。比邻居还惨。差不多每 18 套里就有 1 套空着。

建筑批准：445 套。绝对数量比 Clyde North 低，但相对于这个城区现有住宅存量来说依然高得危险。

叠加效应：Clyde 和 Clyde North 并不是独立市场。它们共享同一个租客池、买家池和基础设施网。当 Clyde North 新增 1,676 套、Clyde 新增 445 套，对本地市场的合计冲击是毁灭性的。2,121 套新房在争夺同一片区域的关注，而这里的路网、公共交通、商业配套都只是为其中一小部分密度设计的 5。

我有几位同行在 Clyde 买过投资房。上个月我问其中一位情况如何，他的原话是：不太妙。

城区 4：Laverton — 挂牌 75 天

Laverton 在墨尔本西部，靠 Westgate Freeway。城区比较混杂：有工业区，有一些成熟住宅，也有火车站附近的新公寓项目。

在市时间：75 天。墨尔本平均大约 30 天。Laverton 的房子在市场上停留的时间是平均的 2.5 倍。这说明需求弱。

当房子需要 75 天才卖掉，卖家被迫降价。这就进入了下行循环：降价吸引不了更多买家，导致在市时间进一步拉长，再迫使进一步降价。

Laverton 的陷阱跟增长走廊的陷阱不一样。Laverton 不是新房供应过剩，而是买家严重短缺。紧邻工业区、西区的污名、缺乏清晰的绅士化叙事，这些共同导致了羸弱的需求 6。

作为投资者，需求弱意味着两件事：你想退出的时候很难卖掉，也很难找到愿意按市场价付租金的优质租客。这两件事都是投资组合杀手。

城区 5：Kalkallo — 8.9% 空置率，153 套建筑批准

Kalkallo 在墨尔本北部增长走廊。十年前这地方几乎算不上一个城区。

空置率：8.9%。差不多每 10 套里就有 1 套空着。我想不出墨尔本大都市区还有比这更糟的数字了。8.9% 这个水平，你不是在投资，你是在向银行捐款。

建筑批准：153 套。绝对数比 Clyde North 小，但基数也小得多。Kalkallo 总住宅数有限，153 套新房在比例上就是对供应的巨大加码。

在市时间：50 天。远高于大区平均。

Kalkallo 代表了增长走廊风险的极端形态。这个城区太新，没有成熟社区、没有本地经济、没有有机的需求驱动。租客在这儿是因为便宜。而当走廊再往前一点出现更便宜的东西时，这些租客就走了。

我要把话说直白点：我认为增长走廊的 house-and-land package 是澳洲房产里最糟糕的投资决策之一。你按零售价买、在一个没有任何供应限制的城区、跟几百套长得一样的产品竞争、没有谈判杠杆。开发商赚到利润，投资者承担风险 7。

这份名单上的每一个城区都有同一个根本问题：供应多于需求。PremiumRea 的投资理念正好相反：我们在土地稀缺的城区买房——议会不可能批 1,676 套新房，因为根本没地方盖——并且自住房主的数量是投资者的三倍。这才是积累财富的方式，而不是拼命去地图上最便宜的那个点。