Kilsyth、Wheelers Hill,还是 Kew East?适合不同预算的快速城区拆解

同样几个关于城区的问题我每周都会被问一遍。Kilsyth 怎么样?Wheelers Hill 能不能买?Kew East 呢?在 Glen Iris 还能不能赚到钱?

与其一条私信一条私信地重复回答,不如一次把这些大家反复问到的城区打包过一遍。不掺水,只讲对投资决策真正有用的数据点,外加我自己的实话。

先打个预防针:其中有几段如果你已经在那个城区买了房,可能会有点刺耳。我宁可诚实,也不愿意说好听的话。

Kilsyth:基本面扎实、入场点不错

有人给我发消息问过这个城区——7 个字母里面错了 4 个位置。这份对"创造性拼写"的执着很令人敬佩。

这个城区本身,比它的拼写要好。独立屋中位价约 $900,000。自住比例 80%。公寓占比大约 20%——低到这个城区不会被公寓开发掏空 1。

空置率 1.6%。房子平均 25 天内就能卖掉。这是一个有真实需求的紧俏市场。

Kilsyth 的投资逻辑建立在它在墨尔本外东走廊的位置上。它周围的城区——Mooroolbark、Ringwood、Croydon——都已经完成了一轮向上重估,相比之下 Kilsyth 就显得便宜。600 平米以上的地块,$900,000 以下还能找到,这就留下了做 granny flat 或做 dual-occupancy subdivision(双住宅分割)的空间 2。

我的看法:Kilsyth 是一个扎实的 B+ 级投资城区。基本面不错、入场价合理、自住基础稳。如果跟 Casey 走廊那几个城区比租金回报,它不会让人兴奋;但考虑到东部走廊的人口结构,它在资本增值上的抗跌性更强。如果你的预算在 $850,000-$950,000 之间、想要外东的 exposure,Kilsyth 值得放进你的短名单。

之后会有一篇专门的详细数据分析。

Kew East:住起来美,投资起来可疑

有人问过 Kew East 值不值那个溢价。我的答案,完全取决于你要达成什么。

如果是自住讲生活方式?当然值。Kew East 真的很美。靠公园、街道安静、树冠茂盛、在 Kew-Hawthorn 大片学区里能进到很好的学校。如果你有预算、又想住在那里,它是一个很棒的家 3。

如果是论投资回报?这份账单就难讲了。Kew East 独立屋中位价远超 $1.5 million——这还是指有像样地块的那种。毛租金回报率徘徊在 2.5% 上下,妥妥的负扣税 (negative gearing) 区间。跟这个入场价相比,它的资本增值虽然稳定但并不惊艳。你付的是生活方式溢价,这份溢价并不会体现在投资表现上。

唯一的例外:如果你能在 Kew East 或相邻的 Glen Iris 找到一块大地块的老房子,而且你有胃口做一场面对富裕自住买家的大型翻新再售项目,利润空间会很大。但那是开发生意,不是被动投资。它需要资金、需要专业,还需要你能忍受 12-18 个月的项目周期 4。

对于预算在 $200 万上下、盯着 Kew-Boroondara 区域的买家,我会把人往 Surrey Hills 推(更亲民的入场),或者如果预算够做大地块翻新生意,那就去 Glen Iris。

Wheelers Hill:Glen Waverley 旁边最被低估的城区

如果我有 $1.2 million 的预算,想在 Glen Waverley 学区辐射范围里买一栋独立屋,我会毫不犹豫地选 Wheelers Hill。

原因是这样的。Glen Waverley 的重估已经完成——过去五年里,学区需求和买家活动推着它的中位价明显往上走。相邻的 Mount Waverley、Mulgrave 也跟着涨。

Wheelers Hill 还没跟上。它紧挨着 Glen Waverley,能同时上 M1 和 M3 高速,七分钟开到 Glen Waverley 的商圈和餐厅,十五分钟到 Clayton 和 Monash 医疗圈。社区维护得好、公园非常不错,人口结构偏向已成熟家庭——正是支撑长期稳定增长的那种买家画像 5。

但价格还没追上来。Wheelers Hill 和 Glen Waverley 之间的价格差,用基本面是解释不了的。让 Glen Waverley 变得有吸引力的每一项——基建、配套、学区、人口结构——Wheelers Hill 同样都有,只是入场价更低。

作为投资,Wheelers Hill 最适合走中期资本增值策略。租金回报率不高(约 3%),不是一个现金流型城区。但如果你的策略是"买入-翻新-持有"五到七年,等它和 Glen Waverley 的价差收窄,Wheelers Hill 能给你提供真实的上行空间,而且比那些更投机的标的风险更低 6。

话说回来,如果你想的是东部走廊的纯现金流,那就别盯 Wheelers Hill,往东再走一点,去 Kilsyth 或者 Boronia——那里入场价更低、改造空间更大。

那个反复出现的"印度买家"问题

这个问题我被问到的次数已经值得直接回答了:印度买家是不是在推高墨尔本某些城区的房价?

诚实的答案是:是的,澳洲印度裔的人口增长是墨尔本某些城区(尤其是东南和外东南走廊)一个显著的需求端因素。这不是一句负面的话——这是一个人口学事实。

澳洲印度裔家庭是 Victoria 增速最快的几个移民群体之一。比较富裕的家庭正在涌向像 Glen Waverley 这样的成熟学区城区。中等收入家庭集中在 Lynbrook、Cranbourne North、Berwick 这类城区。预算紧一些的家庭往西区走 7。

还有一种很多旁观者觉得惊奇的购房行为——几个家庭把资金拼起来买一套房。我们见过一份合同上二十多个签字人。这不是我们最推荐的产权结构,但我对它背后代表的那种工作伦理抱有极大的尊重。我以前的一位同事白天写代码、晚上跑 Uber,他的妻子做行政工作,两个人一起寄钱回国给一位患癌的长辈。这种为了更好生活拼命付出的投入,让我想起上一代移民——他们就是这样一点一滴把这个国家建起来的 8。

从投资角度看,人口大量流入的城区通常会呈现出更高的自住比例、更低的空置率、由需求驱动的稳步价格上涨。这是一个正向的需求信号,不是风险因子。

我是一名精算师,我跟的是数据,不是情绪。如果你想知道人口结构的变化对你正在看的具体城区有什么影响,欢迎来找我。