今年我们在 Melbourne 买了 100 套房——让它们全部盈利的是这三条规则

我想晒一下我们的成绩单。我觉得透明度比营销重要,数字本身比任何推销话术都响。

过去十二个月,我们团队在 Melbourne 买了将近 100 套房。每一套都是正现金流——从第一个季度起,租金就覆盖掉月供、保险、rates 和管理费。每一套都在 600 平方米以上的地块上,每一套的土地价值占总价 80% 以上。

如果你想比原计划提前十年退休,现在在 Melbourne 买对一套房就能让你到那里。而如果你学会这三条规则,就会明白到底为什么。

规则一:如果你年收入低于 $500K,只买正现金流房产

下面这句话会激怒每一位把负扣税当「税务策略」来推荐的财务规划师。

除非你年收入超过 $500K,否则你根本没资格买负扣税的房产。一个也没有。

原因如下。负扣税意味着你的租金不足以覆盖成本,你得从工资里补。没错,你可以把亏损拿去抵税——但你实打实地在往外掏钱。每年 $10K 的亏损在 37% 的边际税率下能帮你省下 $3,700 的税,可你依然实际少了 $6,300 现金 1。

收入到 $500K 以上,数学就不一样了——更高的边际税率(47%)、更大的可抵扣、更强的亏损消化能力。但对大多数年收入 $80K-$200K 的投资者来说,负扣税是一个现金流陷阱,会压低你的借贷能力,推迟你的下一次买入。

我们今年这 100 套房每一套都是正现金流。我们没有接受任何一笔装修后预测回报率低于 5% 的买入。大多数超过 6%,有几套到了 7%-8% 2。

这不是愿景,这是我们的底线标准。在 Melbourne 外东南——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston——$590K-$750K 的入手价位就能做到。你根本不需要接受负现金流。告诉你相反的话的人,要么懒,要么有利益冲突,要么经验不足。

规则二:驱动增长的是土地,不是建筑

这是我们的底层原则,我会一直讲到嘴皮发青。

你房子底下的土地会升值,上面的建筑会贬值。在一个 30 年的持有期里,建筑因为磨损、老化和功能过时,会失去大部分价值。土地则相反——尤其是在没有新土地被制造出来的成熟城区 3。

我们的硬规则:土地价值必须超过购买价的 80%。一套挂牌 $650K 的房子,土地只值 $400K(土地占比 62%),我们会直接走开。建筑相对地块来说太贵了。

怎么算土地价值?两种方法:

1. 折旧重置成本(DRC): 估算从零开始重建这栋房子的成本(按内部面积、结构类型、年代、状况计算)。把这个数从购买价里减掉,剩下的就是隐含的土地价值。

2. 同类空地成交: 查同条街或同一城区空地或可推倒重建地块的近期成交价,这就是你的土地价值地板。

我们组合里的典型买入是这样的:三房砖房,内部面积 120-150 平方米,坐落在 600 平方米以上的地块上。房子重建的话大约 $100K-$130K,土地价值 $500K 以上,土地占比 80%-85% 4。

这也是为什么我们回避那些建在小地块上的、更新更大的房子。一套 250 平方米、四房的新房盖在 350 平方米的地上,可能卖同样的价,但土地占比只有 50%。你一半的资金都投在一个每年都在掉价的结构上,长期看就是输。

我们东部和东南部走廊——尤其是我反复提的那些城区——依然有一些老房源坐落在大地块上。机会就在这里。而且它不会一直存在,因为每一年都会有更多这样的房子被装修、土地价值被市场认识、折价被收窄 4。

规则三:看三个月的数据,不看十二个月的

多数投资者用过去十二个月的价格变化做买入决策。「Melbourne 平了三年」或者「Brisbane 今年涨 15%」。

这是向后看,而且会导致向后想。

十二个月的数字告诉你的是已经发生的,三个月的数字告诉你的是正在发生的——下一个趋势的前沿。

年底我把 Melbourne 两套数据放在一起看。东部城区的十二个月数据是持平到略负——没什么意外,三年都是这个故事。但三个月数据讲的是完全不同的事:价格正向移动、拍卖成交率上升、市场停留天数下降、首次置业者申请在增加 5。

这是周期转折。十二个月数据还要六到九个月才会确认,但到那时候价格已经动了 5%-8%,容易的入场点已经没了。

我在西北走廊还看到一件有意思的事。有几个城区——我不在这里公开点名,因为我的客户正在那里吸货——三个月数据正增长,但十二个月依然是负的。这是你能拿到的最早的信号。我们明年要去那里部署资金 6。

重点是:如果你等十二个月数据转正再行动,你就是在聪明钱之后六到十二个月才买。同一套房你要多付 5%-10%。$600K 的房子就是多付 $30K-$60K。在一个转折市场里,耐心是要花钱的。

新的一年

今年把信任交给我们的每一位客户——谢谢。我们帮首次置业者踏出第一步,帮中等收入家庭做早退休组合规划,帮老练的投资者重组和优化已有持仓,也帮一两位开发商找到好土地 2。

Melbourne 正在转向。数据这么说,我们的成交量这么说,坦白讲,市场上的能量也这么说——参观人数在变多,出价移动得更快,那些过去求我们下手的中介现在是带着真正的紧迫感打电话,因为他们知道我们动作快。

如果你在考虑来年进 Melbourne——不管是第一套还是第五套——这三条规则没变:

1. 只买正现金流(除非你年收入 $500K 以上)
2. 土地价值占购买价 80% 以上
3. 看三个月数据,在十二个月数据确认之前动手

这三条规则一致地应用下去,就是今年我们这 100 套房每一套都赚钱的原因。不是理论上的,不是表格上的,而是真实的、存进银行账户的现金流。

我是 Joey Don。我们在周期转折的另一边见。