Melbourne 房产要交的每一种税费(一篇讲完,不再意外)

上个月一位客户问我,一套 Melbourne 投资房一共要交多少种税费。我掰着手指数到十一根就数不过来了——印花税、地税、资本利得税、council rates(市政费)、水费、物业费、FIRB 附加、离岸业主附加,清单继续。难怪大家会觉得被这套东西淹没。

不过有一件事要讲清楚。真正把 Melbourne 一套典型投资房的每一项税费加起来,年度持有成本大概在房产价值的 1.5% 到 2.5% 之间。$650,000 的房子,一年 $9,750 到 $16,250。对比每年 5%-8% 的资本增值($32,500 到 $52,000)和 $30,000 到 $45,000 的租金收入,这个税负是可控的,而且绝大部分可抵扣 1。

问题不在于总成本,而在于人们直到账单到手才知道总共有多少项成本。意外账单会侵蚀信心,让投资计划跑偏。这篇文章就是把「意外」这一项干掉。

我是精算师出身,职业生涯早期一直在给金融风险建模。我喜欢完整的画面,也讨厌隐藏的成本。在联合创办 Optima Real Estate 并带着客户走过超过 350 笔房产交易之后,我把 Melbourne 投资房涉及的每一种税费都整理到了一个地方 2。

下面是完整清单。

印花税(Stamp duty):一开始那笔大的

印花税——在 Victoria 正式叫 land transfer duty——只在购买时交一次。计算基数是购买价或市场价(取高者),是目前最大的一次性前期成本。

2020 年一套标准投资房的印花税:

| 购买价 | 印花税 | |---|---| | $500,000 | $21,970 | | $600,000 | $31,070 | | $700,000 | $37,070 | | $800,000 | $43,070 | | $900,000 | $49,070 | | $1,000,000 | $55,000 |

$960,000 以上统一按 5.5% 的平税率。以下按滑动的阶梯税率 3。

首次置业者优惠: 如果你是首次置业者,购入价值 $600,000 及以下的房产,印花税全免。$600,001 到 $750,000 之间按滑动尺度递减。超过 $750,000 按标准税缴。请注意:这些优惠只适用于你打算作为主要居所自住的房产,不适用于投资房 4。

海外买家附加税: 非居民和临时签证持有人在标准印花税之上再加 8% 附加。$700,000 的房产,这项附加就是 $56,000,叠加标准 $37,070 总共 $93,070。光这一项就让对 Victoria 房产的海外投资在经济上变得十分勉强。

印花税作为当期费用不可抵扣,但会加入房产的 CGT 成本基数,在你最终卖出时减少资本利得。一套持有 15 年的房子,$31,000 的印花税能在卖出时减少 $31,000 的应税资本利得,按边际税率不同,能省下大约 $5,700 到 $14,400 的 CGT。

地税(Land tax):一年一次,最容易让人措手不及

地税按你名下在 Victoria 所有投资土地的未改良总价值每年评估一次。主要居所豁免。

2020 年的免税门槛是 $250,000。低于这个总土地价值,不交地税。高于之后阶梯收费:

• $250,001 到 $600,000:$275 + 0.2%
• $600,001 到 $1,000,000:$975 + 0.5%
• $1,000,001 到 $1,800,000:$2,975 + 0.8%
• $1,800,000 以上:最高 2.25% 的累进税率

单套投资房、土地价值 $400,000,一年地税约 $575。两套合计土地价值 $800,000,约 $1,975 5。

地税对租金收入是完全可抵扣的。所以在 37% 边际税率下,上面这两套组合的税后成本大约 $1,245。

信托附加税(超过 $250,000 的部分按 0.375%)适用于通过信托持有的房产,除非指定了主要受益人。离岸业主附加税(2%)适用于海外业主。这两项我在另一篇文章里有详细讨论。

Council rates(市政费):无聊但跑不掉

Victoria 每一套房产都要向所在的 council(City of Casey、City of Kingston、City of Knox 等)缴纳 rates。这笔钱用于本地基础设施:道路、公园、图书馆、垃圾回收、规划服务。

Council rates 按房产的 Capital Improved Value(CIV,资本改良后价值)计算——包括土地和建筑。每澳元对应的税率按 council 和年份不同,但 Melbourne 东南部一套标准住宅典型的年度 rates 在 $1,600 到 $2,800 之间 6。

| Council | 年度典型 rates(标准独立屋) | |---|---| | City of Casey(Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren) | $1,800 - $2,400 | | City of Cardinia(Pakenham、Officer) | $2,000 - $2,600 | | City of Greater Dandenong(Doveton、Springvale) | $1,600 - $2,200 | | City of Frankston | $1,800 - $2,400 | | City of Knox(Boronia、Ferntree Gully) | $2,000 - $2,800 |

投资房的 council rates 全额可抵扣,通常按季度缴。大多数 council 对在指定日期前一次性付清全年费用的业主给出大约 1% 到 2% 的折扣。

有一点要注意:在装修或 granny flat 建造完成之后一年,council rates 可能明显上升,因为 council 会重新评估 CIV 以反映改良。$110,000 的 granny flat 加建可能把 CIV 抬高 $80,000 到 $120,000,每年 rates 因此增加 $200 到 $400。

水费及相关费用

Melbourne 的水费由相应的供水零售商收取(South East Water、Yarra Valley Water 或 City West Water,取决于所在位置)。收费由两部分组成:

服务费(固定): 不管你用多少水,作为接入供水的固定季度费用。目前大约每季度 $70 到 $90,全年 $280 到 $360。

用水费(变动): 按每千升用水量计费。分档收费——用得越多,单价越高。一套有租客的典型投资房,取决于入住人数和是否有花园,年度用水费大约 $200 到 $500 7。

一套典型投资房的年度水费合计:$480 到 $860。

谁付什么? 按 Victoria 的租赁法,房东支付服务费(固定部分)。只有当房产安装了节水装置(双按钮马桶、低流量花洒等),租客才支付用水费。如果房产不符合节水标准,房东要付整张水单。

这就是为什么我们在 Optima 管理的每一套投资房在第一位租客入住之前都会装好节水装置。升级装置的成本($200 到 $500)会在第一年通过「租客付用水费」的方式收回。

房东支付的水费服务费可抵扣。房东支付的用水费也可抵扣。

资本利得税(CGT):卖出时那笔大的

资本利得税本身并不是单独一种税,它是对所得税的一个加项——在你卖出投资房时对利润计算。

计算流程:

1. 卖出价减去成本基数(购买价 + 印花税 + 律师费 + 资本改良)= 资本利得
2. 持有超过 12 个月的,按 50% 的 CGT 折扣计(仅限个人,不适用于公司)
3. 将打折后的资本利得加入当年的应税收入
4. 按你的边际税率缴税

例子: 你 2015 年以 $600,000 买入,印花税 $28,000,律师费 $3,000。后续做了 $15,000 的资本改良(新厨房)。成本基数 $646,000。你在 2020 年以 $780,000 卖出,资本利得 $134,000。持有超过 12 个月,按 50% 折扣后应税部分 $67,000。在 37% 的边际税率下,应交 CGT 约 $24,790 8。

CGT 是房产上最大的一种税——但只在你卖出时产生。你不卖,就不交 CGT。这也是我们在 Optima 的投资哲学强调长期持有的原因:买入、装修、再融资提取净值、无限期持有。你每多持有一年,通胀都会侵蚀你最终 CGT 负债的实际价值。

六年缺席规则(适用于转作投资的原主要居所)、负扣税抵消、折旧抵扣,都会降低实际的 CGT 负担。规划得当的话,很多投资者可以把 CGT 推迟几十年,或者用累计的折旧和亏损完全抵消掉。

没人提,但每个人都在付的那些成本

除了头条税项之外,还有一堆更小但不可回避的成本,在持有期内会累加:

Landlord insurance(房东保险): 一套标准住宅每年 $1,200 到 $2,000。覆盖租金损失、租客损坏和责任。可抵扣。

物业管理费: 通常为毛租金的 5% 到 8%。一套每周租 $850(年租 $44,200)的房子,每年 $2,210 到 $3,536。Optima 按有竞争力的费率收取,同时维持 1:50 的物业经理对房产比例——远低于行业平均的 1:170 9。

维修保养: 每年按房产价值的 1% 到 2% 预留维护预算。$650,000 的房子每年 $6,500 到 $13,000。老房子贵一些,新房子便宜一些。投资房的维修费全部可抵扣。

owners corporation(业主委员会)费用(若适用): 只对公寓、联排和处于 strata(业主共治)架构下的房产适用。视楼宇配套与年龄,每年 $2,000 到 $8,000。我们一般避开高额业主委员会费的房产,因为它会压缩回报率。

烟雾报警合规: 法律要求每年检查和维护。外包给合规服务的话大约每年 $100 到 $200。可抵扣 10。

楼宇保险: 如果你持有的是独立屋(非 strata),需要单独的楼宇保险。$1,000 到 $2,000 每年,按房产价值和结构类型不同。可抵扣。

完整年度成本画像

把所有项合在一起,看一套典型的 Melbourne 东南投资房:四房独立屋、600 平方米、$650,000 购入、每周 $750 出租。

| 成本项 | 年度金额 | 可抵扣? | |---|---|---| | Council rates | $2,100 | 是 | | 水费服务费 | $340 | 是 | | 地税(单套,土地价值 $380K) | $535 | 是 | | 房东保险 | $1,500 | 是 | | 物业管理(租金 6%) | $2,340 | 是 | | 维修预算 | $6,500 | 是 | | 楼宇保险 | $1,400 | 是 | | 烟雾报警合规 | $150 | 是 | | 年度持有成本合计 | $14,865 | 全部可抵扣 |

毛年租金:$39,000。

月供利息之前的净租金收入:$24,135。

在 37% 的边际税率下,这些成本的可抵扣性每年能省下大约 $5,500 的税,把实际持有成本降到约 $9,365 11。

对比每年 5%-8% 的资本增值($32,500 到 $52,000),实际持有成本只占年增值的 18% 到 29%。也就是说,你把 71% 到 82% 的资本增值留下来,作为纯粹的财富积累。

税是真的。成本是真的。但财富积累也是真的。当你看到完整的画面——所有成本、所有收入、所有增长——Melbourne 的房产投资依然是澳洲居民可用的最有效的财富积累工具之一。

没有意外,只有数字。