「Melbourne 房产没涨」——直到你看城区级的数据

我每周大约花三小时回答社交媒体上粉丝的同一个问题:「Yan,Melbourne 真的没在涨吗?」每一次我的回答都从另一个问题开始:你说的 Melbourne 是指哪里?

因为「Melbourne」不是一个市场。它是 321 个城区,每一个都有自己的需求画像、供给管道、人口结构和价格走势。说「Melbourne 没涨」跟说「澳洲人很高」差不多——有人高,有人不高,平均值对任何一个具体的人都没什么意义。

今天是 2024 年最后一天,我想做一件整年都想做的事:把 CoreLogic 的真实城区级数据——全澳最细的房产数据集——摊开给你看,告诉你 Melbourne 的哪些部分涨了,哪些部分跌了,以及为什么这种区分比你在 Domain 或 realestate.com.au 上读到的任何标题都更重要。

如果你在用「Melbourne 是平的」这个判断做六位数的投资决定,你必须看看这些数字。因为 2024 年 Melbourne 表现最好和最差的城区之间的差距大约是 25 个百分点。这不是舍入误差,这是某个人的整份退休金。

把叙事打破的那张热力图

CoreLogic 每个季度都会发布一张热力图,显示 Melbourne 大都市区过去 12 个月的价格变动 1。颜色简单——深蓝代表强劲增长、浅蓝代表温和增长、白色代表持平、红色代表下跌。

把 2024 年第四季度这一版拉出来,规律跳出屏幕。

Melbourne 可负担的外环走廊——中位价在 $600,000 到 $850,000 之间的城区——几乎全是深蓝。远东南(Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren)、外北(Hume 走廊)、Frankston 沿线,以及西部的部分片区,都是年化 8%-12% 的增长 1。

再看内城。CBD 10 公里范围内——中位价超过 $1.5M 的所谓「蓝筹城区」——一片白色和红色。Toorak、South Yarra、Carlton、Richmond 的一部分,都是持平或继续下跌。

所以当有人说「Melbourne 没涨」,他真正的意思其实是:Melbourne 那些吃尽媒体关注度的昂贵片区没涨。那些普通澳洲人真正买房的片区?正在热起来。

这种分化我早在 1 月份就提示过粉丝,让他们关注 Frankston、远东南、Geelong。不信可以回去看那期视频,时间戳还在,造不了假。我点到的每一片区域,从那时起都跑赢了大盘。

为什么可负担城区在拉开与高端城区的差距

这不是随机。$700,000 的 Cranbourne 独立屋比 $2.5M 的 Canterbury 独立屋涨得快,是有结构性原因的,原因就一个词:可负担性。

澳洲家庭平均年收入大约 $120,000-$130,000 2。国际上公认的「舒适」住房价格收入比是 7 到 8 倍。这就把住房需求的甜蜜点刚好卡在 $840,000 到 $1,040,000。

把这个可负担区间叠在 Melbourne 地图上,亮起的正好就是那些在涨的走廊——东南部、Epping 和 Craigieburn 周边的北部、St Albans 和 Deer Park 周边的西部。这些地方是普通家庭不用顿顿泡面就能扛月供的城区。

相比之下,东内环一套 $2M 的房子需要大约 $25 万的家庭收入才「可负担」,那是收入前 5% 的人群。买家池很小,而这个小池子在加息周期里被打得比中位收入家庭更狠——考虑累进税制之后,他们的月供占收入比例更高 3。

我们 PremiumRea 的团队很早就识别到这个动态。光过去一年,我们就在 Melbourne 远东南买了近 100 套房,专门锁定这个可负担性甜蜜点。其中很多在交割后几个月内估值就涨了 $30,000-$50,000 4。这不是运气,是把数据读对了。

独立屋与公寓的价差告诉你压力在哪里

Domain 的季报里还丢出了一个被大多数评论员忽略的数字:Melbourne 独立屋中位价比公寓中位价高出大约 80% 5。而且这个差距正在收窄。

这意味着什么?意味着买家正在被挤出独立屋市场、流向公寓。也就意味着可负担端——独立屋和公寓价差最小的那一端——的独立屋需求正在被压缩。

从买家的视角想一下。一对年轻夫妇合计收入 $140,000,你可以选择在 Hampton Park 花 $680,000 买一套 600 平方米地块的独立屋,或者在 Box Hill 花 $520,000 买一套两房公寓、每年还要交 $6,000 的 body corporate(业主委员会)费……独立屋每一次都赢。你拿到 Torrens title(产权),有后院,土地会升值,也没有物业费一直啃你的现金流。

「老有人告诉我他们买不起 Melbourne。」Yan Zhu 说。「我给他们看 Cranbourne 一套三房、600 平方米、$650,000、5% 租金回报率的独立屋,他们看我的眼神就像我发明了一种新颜色。他们以为『可负担』等于『不好』。不是。它是指相对基本面被低估。」

数据支持这一点。CoreLogic 对 2024 年的分析显示,距 CBD 20 公里以上的房产有 38% 的概率录得正年增长,而 5 公里以内的只有 4% 1。这不是差一点点的差距,这是两个不同的宇宙。

州际迁徙回来了——而且瞄准的正是这些城区

Victoria 的州际净迁入数据在 2024 年几年以来第一次转正 6。在疫情期间长期流出和封锁后的余震之后,人们开始搬回 Melbourne。

而且他们搬的不是 Fitzroy。

回流的主力是因为房价太贵而离开 Victoria 的中等收入家庭。他们之前去了 Brisbane、Adelaide、Queensland 的区域城市。但猜猜发生了什么?那些市场也变贵了。Brisbane 独立屋中位价在疫情上行中涨了 50% 以上。Adelaide 跟上。Queensland 的区域城市价格追到了 Melbourne 外环的水平。

于是他们回来了。而且他们落脚的正是我一直在念叨的那些可负担走廊——Casey、Cardinia、Frankston、Hume。这些 council 里 $700,000-$800,000 还能买到像样的家庭独立屋,配套齐全:澳洲第二大购物中心(Fountain Gate)、像样的医院、火车线,以及不需要七位数月供的学区。

这种州际流入是一个领先指标。它是 18 个月前根本不存在的新需求,全都灌进原本已经供给受限的城区。Australian Financial Review 报道过,过去 18 个月 Victoria 流失了 2 万套出租房 7。出租房少了,人更多了,等于租金上涨。租金上涨 + 价格稳定 = 更高的回报率。更高的回报率吸引投资者。投资者推高价格。飞轮开始转。

如果你还在场边等「Melbourne 触底」再投资,你可能已经错过了「真正重要的那些城区」的底部。

关于颗粒度的论点——为什么平均值会骗人

我想在这里做一个更大的论点,因为这不只是关于 Melbourne,而是关于你如何评估任何一个房产市场。

社交媒体上的每一个人都在用城市级平均说话。「Sydney 涨了 8%」「Perth 在起飞」「Melbourne 是平的」。这些陈述对投资决策毫无用处。它们是鸡尾酒会谈资,不是分析。

想想看。Cranbourne 同一条街上紧邻的两套房,地块大小一样、卧室数一样、建筑质量相近。一套可能在七年里升值 40%,另一套几乎没动。为什么?因为一套在有 subdivision(分割土地)潜力的角地上,另一套在中间、共享车道。或者一套有一个 granny flat 每周多出 $380 租金,另一套后院一片荒芜。

我们在单个资产层面评估房产,使用的是一套对每个城区做五个维度评分的框架:可负担性比(价格/收入)、人口增长轨迹、租赁空置率、新住宅供给管道,以及开发上行空间 4。五项里四项得分好的城区值得深入调查,任何两项得分差的城区直接 pass。

Cranbourne 在我们这套框架里拿 10 分中的 8 分。可负担性好,没有过剩的土地供给,有商住混合分区潜力,自住率超过 50%,有扎实的盎格鲁-澳洲人群体基础 4。对比之下,Rowville 只有 6 分——城区本身不差,但价格收入比已经到了 8 倍,未来人口增长预期相对于即将入市的住房供给偏弱。

「任何还用城市级数据做投资决策的人,就是在带着一把黄油刀去参加一场枪战。」Yan Zhu 说。「优势始终在颗粒度里。」

那些告诉你 Melbourne 没涨的人,没有分析工具去看单个城区、单条街、单套房。所以他们只能回到平均值。而平均值,在一个涵盖 321 个城区、表现差距跨度 25 个百分点的市场里,比没用还糟——它在主动误导人。

这对 2025 年及以后意味着什么

如果当前的结构性趋势保持——我看不出为什么不会——Melbourne 可负担的外环城区至少会继续跑赢整体市场到 2026 年。

驱动因素一个都没掉:

人口压力。 Melbourne 依然是澳洲人口最大的城市。州际迁入已经反转。国际移民持续。这些人都需要房子,而他们绝大多数落脚在可负担走廊。

供给短缺。 Victoria 的出租房存量在过去 18 个月里减少了 2 万套 7。新建房速度远低于联邦政府 120 万套的目标。每一套退出市场的出租房都在把绳索拉得更紧。

利率周期。 继美联储 2024 年 9 月转向降息之后,RBA 被普遍预期将在 2025 年初开始降息 8。更低的利率会扩大借贷能力,而每多出一美元的借贷能力都会直接流进最便宜那档存量的价格。率先受益于降息的就是入门级城区,不是高端城区。

可负担性收敛。 过去四年推动 Perth 和 Brisbane 上涨的可负担性动态,现在对准的就是 Melbourne 的外环。把澳洲各首府城市的价格收入比放在一起看,Melbourne 东南部是目前剩下最有价值的选项之一 3。

我没说 Melbourne 内环永远不会复苏。它会。但顺序对投资者很重要。外环先动,内环晚 2-3 年追上来。如果你等 Toorak 开始涨再在 Cranbourne 买,几万澳元已经从你面前溜过去了。

过去 12 个月我一直在告诉每一个愿意听的人,去买 Melbourne 那些带大地块的、可负担的独立屋。每一个季度都在进一步验证这个判断。数据不骗人,它只是要求你比标题看得更近一点。