我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。

我是个数据派。当有人对税务下判断时,我不争,我算。所以当社交媒体上那阵 "维州地税全澳最狠" 的大合唱到达顶点时,我花了一个完整的周末搭了一张全面的对比表。

我按每 $100,000 一个档,从 $100,000 一路算到 $2,000,000 的地块价值,覆盖了全澳所有州和领地。我从每一个州的税务局拉了最新税率,把固定费、递进税率、信托附加费和专项征费都算进去。

结果是我见过发表出来的最完整的一份地税对比 —— 而它的结论,几乎把你在社交媒体上看到的说法全部推翻。

剧透一下:维州不是全澳地税最贵的那一个。$500,000 不是,$1,000,000 不是,哪怕 $2,000,000 也不是。真要说谁是坏人,那是 ACT。塔州紧随其后。

$400K–$500K 区间对比(典型投资房)

一套价值 $700,000–$800,000 的典型墨尔本投资房,土地部分大致在 $400,000–$500,000。各州在 $500,000 这个档次的年度地税是这样的:

• ACT: $4,400/年
• 塔州: $1,738/年
• 维州: $975/年
• 昆州: $500/年(注意:QLD 最近引入了投资者附加税)
• NSW: $600/年
• 南澳(SA): 更低
• 西澳(WA): 更低 [1]

这个档次上,ACT 地税是维州的 4.5 倍。塔州接近两倍。可你上一次看到有病毒视频在喊堪培拉地税是什么时候?

维州之所以成为头条常客,是因为它 $50,000 的起征点极低,几乎每一套投资房都会触发地税。但在大多数投资者真正在操作的价位上,实际金额并不夸张。

$500K–$1M 区间:塔州领跑,QLD 赶上来

随着地价上升,画面开始变化,但维州仍然处在中游:

$800,000 地价:

• ACT: ~$8,500
• 塔州: ~$5,800
• 维州: ~$2,800
• 昆州: ~$2,400
• NSW: ~$2,000 [1]

$1,000,000 地价:

• ACT: ~$12,000
• 塔州: ~$8,500
• 维州: ~$4,200
• 昆州: ~$4,000
• NSW: ~$3,200 [1]

到 $1 million 地价这一档,昆州几乎追平了维州。ACT 和塔州仍然明显更贵。"维州独一份狠" 的叙事跟数据一对就站不住。

昆州最近针对投资者新加的地税附加值得留意。如果你在 QLD 投资,记得把基础税率和附加税都算进去,因为在高档位上,两者合计的负担会超过维州 2。

$1M 以上:NSW 开始爬,维州反而趋平

到了尺度的高端 —— $1.5M 到 $2M 的地价 —— 动态又变了一次:

• ACT 和塔州 仍然最贵,年度账单超过 $15,000–$20,000
• NSW 在 $1M 以上快速加速,递进税率让负担陡增
• 维州 的增长斜率相对其它州反而缓和下来
• SA 和 WA 开始从之前的低基数往上爬 [1]

到 $2M 地价时,NSW 马上就要反超维州。但这有点偏学术 —— 如果你一个州里持有 $2M+ 的土地,还是在个人名下,本来就该用家庭信托或跨州策略去管理税负了。

实操建议:持有 1 到 3 套 $600,000–$900,000 价位房子的个人投资者,维州地税是可控的 —— 通常在每年 $2,000–$4,000。这是年度租金($35,000–$50,000)的一个零头,也是年度资本增值($40,000–$70,000)的舍入误差 3。

"那些因为一套每年收 $45,000 租金、每年升值 $50,000 的房子要交 $2,000 地税而恐慌的人,已经完全失去比例感了," Yan Zhu 说。"这就像因为每周油钱 $50 就拒绝开车去上班,而你的周薪是 $2,500。这笔成本是真实存在的,但它被回报压得看不见。"

投资组合扩大时,如何降低地税

对持有三套或更多房子的投资者来说,地税优化就真的开始重要了。我们建议的策略有:

跨州分散。 每个州独立评估地税。如果你在维州持有 $800,000 的土地,在南澳持有 $500,000,两个州只对自己那部分征税,不会跨境合并。相比把所有房子放在一个州,这能把总地税账单减少 30%–50% 3。

家庭信托结构。 信托有不同(通常更低)的起征点,并且在大多数州会触发附加费。但把收入分配给税级更低的受益人的能力,可以抵消更高的地税税率。净收益取决于你个人的税务情况 —— 让会计师算一下 3。

夫妻分名持有。 如果你是夫妻一起买,把不同房子分开放在两个人名下(而不是联名),可以用到两个独立的个人起征点。简单、合法,也经常被忽略。

购买时机。 大多数州的地税评估基准日是 12 月 31 日。如果你在 12 月底交割,相比 1 月初交割可能会多触发一年的地税。交割日期的时机安排能省掉整整一年的税负。

地税是一个可以管理的成本,会随组合扩大而增长。它应该影响你的持有结构决策,但绝不该左右你的投资决策。那些因为地税就不投维州的人,是在为了每年省 $2,000–$4,000,而把几十万的资本增值和租金收入留在桌上。这不叫谨慎。这叫不会算账。