维州跨州人口流向刚刚反转。这对房产市场意味着什么。

影响房价的因素有一千种。利率、政府政策、外资规定、分区调整、基建支出。分析师喜欢争论哪个最重要。这种争论我看了好多年,说实话,大部分都在纠结树叶,忽略了整片森林。

在宏观层面,人口是压倒其它一切的那个因素。人越多,需要的房子越多。住房需求上升,价格就往上走。在宏观层面,真的就这么简单 1。

但光看人口总量的增长并不完整。澳洲整体人口增长率大约每年 1.5% —— 放在发达国家里是体面的数字。维州和昆州都在 1.8% 上下,西澳则以 2.2% 领先 2。这些数字说明了一些东西,但没说到最有意思的那部分。

最有意思的那部分是跨州人口迁徙 —— 州与州之间的流动。而现在,维州正在做一件别的州都没在做的事。

每个州大概什么样(以及为什么维州是那个异类)

让我一个一个州把跨州人口迁徙数据走一遍,因为对比是很扎眼的。

新南威尔士州 多年来一直在向其它州流失人口。这是持续的、有据可查的。悉尼的生活成本 —— 尤其是住房 —— 一直在把家庭往南推到墨尔本、往北推到布里斯班、往西推到珀斯。过去将近十年里,NSW 的跨州净迁移几乎一直是负的 3。短期内看不到反转。

昆士兰州 持续吸引跨州移民,尤其来自 NSW。生活方式吸引力、较低的住房成本,加上基建投入(黄金海岸轻轨、布里斯班 Metro),都在把人拉向北方。稳定的净流入。没有意外。

南澳大利亚州 呈现温和的正向。没什么戏剧性 —— Adelaide 相对低廉的房价和 Lot Fourteen 创新区制造了一些话题,但体量跟东海岸比还是小 4。

西澳大利亚州 已经从矿业周期带来的外流中恢复过来,重新回到正值。资源行业岗位和 Perth 相对于悉尼、墨尔本的可负担性在推动这一点。又是一个已知走势的延续。

塔斯马尼亚州 在 2017–2018 年短暂爆发过一波净流入,远程办公者和退休人群发现了 Hobart,但从绝对体量上看非常小。这个州的经济结构不够多元,撑不起大规模人口迁移。

北领地 和 ACT 本身人口基数小,迁移模式受特定行业驱动 —— 国防、公共服务、资源。对广义房产投资分析的参考价值不大。

然后是 维多利亚。

维州是唯一一个跨州人口迁徙从净流出翻转为净流入的州。这个反转 —— 从失去人口变成获得人口 —— 就是我在意的那个信号。在我们这行,这叫趋势反转。在金融市场,一个重要数据序列上的趋势反转,是最强的预测信号之一 5。

为什么会反转(以及为什么这是结构性的、不是短期现象)

2016–2018 年间,维州经历净跨州流出。人在往外走。当时的主流叙事是墨尔本太贵、太堵、离海滩太远(昆州人特别爱拿这点说事)。这里面有一部分是合理的 —— 墨尔本房价确实跑了一波,布里斯班和珀斯的相对价值看起来有吸引力。

但接下来发生了一件事。离开的人发现,到哪里住房成本都涨了。布里斯班的独立屋中位价明显上台阶。珀斯复苏的速度比预期快。Adelaide 的内环真的变贵了。与此同时,墨尔本外东南 —— Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 这些城区 —— 相对其它首府城市里可比较的选项来说,还是负担得起的 6。

账重新算了一遍。一个家庭可以在 Hampton Park 用 $550,000–$600,000 买一套三房、600 平米的房子,配有购物中心、学校、公共交通。布里斯班同一环的可比城区要接近 $650,000–$700,000。Perth 可比走廊也被重新定价。而墨尔本还给出一件别的城市给不了的东西:全国第二大经济体、更高的平均工资、更深的就业多样性 7。

于是人开始回来了。不是洪水,人口趋势移动得慢。但方向变了,而在人口分析里,方向比幅度重要得多。

我们团队在 2019 年初就开始为这件事布仓。2019 年里,我们在墨尔本东南走廊买了将近 100 套房,集中在供应受限的成熟城区。在 Optima 我们已经完成了 350+ 单交易,东南走廊至今仍然是我们的核心地盘 —— Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston、Doveton。这些城区都在 $600,000–$800,000 价位段,而这正是最能从人口净流入中获益的价位 8。

光看人口数据不够 —— 还要叠一层负担能力

一个常见的错误是把人口增长当作所有房型、所有价位的全面利好。其实不是。

人口净流入最直接受益的是可负担的住房。人跨州搬家的首要动机,通常就是去找更好的性价比。他们落地墨尔本之后不会去 Toorak 买房,而是去东南成长走廊、西区、北区外围买。

这就是为什么可负担性受限、供给又真有瓶颈的城区,会从人口流入里得到不成比例的好处。涌入的人口在抢一套固定存量的老房子,价格被推上去。在供给无限的城区 —— 像 Clyde North 或 Tarneit —— 效果就被稀释了,因为开发商可以不停地盖新房来满足需求 9。

我们在 Optima 的投资论点就坐落在这几个条件的交集上。我们只买那些土地占总房价 80% 以上、供给确实受限、并且价位能覆盖最广买家和租客池的房子。叠上人口迁徙这股顺风,价值上的复利效果相当可观。

看一下我们投资组合的真实数据。2019 年在 Hampton Park 买下的房子一直同时交付了资本增值和正现金流。Hampton Park 那个案例 —— $590,000 买下,装修后周租 $850 —— 毛回报率在 7% 以上,而这个城区现在同时在接收海外移民和跨州迁移的净流入 8。这不是巧合。这是结构性站位。

对还没买的投资者来说,这意味着什么

如果你对墨尔本的房产还在观望,迁徙数据应该把你推下栅栏。倒不是说我想故意制造紧迫感 —— 这种话术我其实很不喜欢。而是因为在历史上,人口数据上的趋势反转会比房价拐点早出现 12 到 18 个月 10。

那段净流出的时间压住了墨尔本相对其它首府的房价。悉尼、布里斯班、珀斯在各自的净流入阶段里都跑得更猛。墨尔本掉队了。这个掉队产生了估值差 —— 按每平米土地计算,墨尔本东南城区比布里斯班和珀斯的可比城区明显便宜,哪怕墨尔本经济体量更大、收入中位数更高 11。

这个差距会被抹平。人口净流入就是抹平它的那个机制。

对投资者的实际启示:

第一,买地,而不是买建筑。在一个由人口增长推动的上行市场里,土地价值涨得最快。我们的 80% 土地规则确保每一次收购都站在吃这波增值的位置。建筑折旧,土地不折旧。

第二,盯住租金回报率。在价格复苏的早期阶段,资本增值需要时间释放。现金流把你撑过那段等待期。我们的装修打法 —— 把一套普通房租从 $400–$500/周拉到 $800–$950 —— 意味着你在等待资本增值到位的同时,是被付了钱来持有这个资产的 12。

第三,地理上集中。我们不会试图覆盖整个墨尔本。我们聚焦东南走廊,因为那里的可负担性、供给约束和人口需求交叉得最紧。Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick、Frankston。这几个城区在每一项重要指标上都是最高分。

迁徙趋势已经反转。真正的问题不是墨尔本房产会不会回应这个信号,而是它回应之前,你有没有提前站好位。