墨尔本房产投资者无法忽视的一轮人口结构转变

这篇文章要聊的是一轮墨尔本房产投资者无法忽视的人口结构转变。分析用到的数据来自 PremiumRea 在墨尔本东南走廊超过 100 笔客户成交记录,再配合 ABS 的人口数据、CoreLogic 的价格分析以及 REIV 的季度报告。

作为一个多年用精算视角分析房产数据的人,我可以告诉你,这个话题的主流观点大概 60% 是对的,另外 40% 是危险的误导。而大多数投资者亏钱,就是亏在那 40% 上。

来看看数据到底说了什么。

真正重要的那几个数字

这里的数据框架依赖三个核心输入。在墨尔本东南——从 Frankston 经 Cranbourne 一路到 Narre Warren 的那条走廊——基本面跟城市其他区域结构上就不一样。

我们核心关注的这些城区,独立屋中位价在 $620,000 到 $780,000 之间。租赁空置率低于 1.5%,而墨尔本大都会的平均水平大约 2.5%。大多数小范围区域的自住比例超过 90%。过去 18 个月,每月的房价涨幅大约 $5,000。

这不是挑出来的好看数字,而是我们经营的每一个城区里反复出现的同一规律。供应受限(零新地块释放)和房价上涨之间的相关性几乎完美。有新地供应的城区在原地踏步,没有的则在一路上涨。

对投资者来说,实际含义很直接:每等一个月,就等于少赚大约 $5,000 的增值。如果犹豫 12 个月,那就是 $60,000——跟你想靠拖延省下来的印花税(stamp duty)差不多是一个数。

大多数人错在哪里

大多数投资者在分析上犯的错很简单:依据的是新闻标题而不是城区层面的数据。墨尔本整体中位价确实跌了,而这一个数字就吓退了成千上万的潜在投资者——他们原本只要买在对的小区域,就能拿到非常不错的回报。

那个整体中位价混进了公寓(下跌)、西部新开发走廊(原地踏步)和已成熟、土地稀缺的城区(上涨)。把这些东西平均在一起,得到的是一个不对应任何真实房子的数字。就像把烤箱和冰箱的温度求个平均,然后得出结论说厨房很舒服。

统计学层面的教训很明确:聚合会抹掉信息。城区级分析能揭示城市级分析隐藏起来的机会。

第二个错误是时机。非要等到降息来"确认"市场复苏才进场,等于是在复苏已经启动之后才买。历史上,每一轮 RBA 降息周期之后的 6-12 个月内,墨尔本独立屋价格就会上扬。2019-2020 那一轮降息带来了 15% 的涨幅。等媒体宣布复苏的时候,早动手的人已经把大部分涨幅吃掉了。

"市场奖励逆向布局。整个下行期里,数据一直支持墨尔本东南,新闻标题没有。跟着数据走的人,现在已经领先了。" —— Yan Zhu

可以落地的框架

我给你点能直接用的东西。

对于预算在 $600,000-$800,000 区间的买家,墨尔本东南有三种明显不同的策略,具体选哪一种要看你的财务状况和目标:

策略一:负扣税 (negative gearing)(高收入人群,年薪 $150K+) 买一栋 $700,000、土地 600 平米以上的独立屋。整租 $500-$550/周(3.5-4% 回报率)。接受每年 $5,000-$10,000 的现金流缺口,按你的边际税率去抵税。重点纯粹押在土地价值的增值上。

策略二:正现金流(翻新/多户出租) 同样的 $700,000 房子。花 $65,000-$80,000 做室内改造,分成两户或三户独立居住单元。整体租金 $900-$1,200/周(6-8% 回报率)。即便在当前利率水平下,从第一个月开始就是正现金流。

策略三:加建 granny flat 先把房子买下来。在后院建一间 30 平米的 granny flat,造价约 $110,000 + GST。合计租金 $800-$900/周(主屋 $500-$550 + granny flat $340-$370)。银行估价可立刻上调约 $150,000。

每种策略对现金的要求、税务影响和持有期的特点都不一样。怎么选,取决于你的收入、借贷能力,以及你更在意现金流还是资本增值。

我们接客户一般都是从一次财务诊断开始,先确定你适合上面哪一种。之后的城区选择、房源选择、翻新方案和出租管理,全都是从这个最初的策略决定往下延伸的。

"框架比单一房源重要得多。一套选得再好的房子,落到错的策略里,也是跑不赢。先把框架摆对,选房子就变成一件机械化的事。" —— Yan Zhu

接下来会怎么走

前瞻性的分析给出的答案是:墨尔本东南走廊正处在一轮价格复苏的早期阶段,一旦开始降息,这一轮复苏会加速。供应受限是永久性的——没有新土地进来。需求端的驱动力(人口增长、基础设施投资、租赁房短缺)是结构性的,而且还在加强。

以当前价格进场的窗口,正在以大约每月 $5,000 的速度关闭。12 个月前 $600,000 的房子,今天是 $660,000。今天 $660,000 的房子,如果走势不变,12 个月后就是 $720,000。

数据是清楚的,但数据不会替你做决定——做决定的是人。而人是情绪化的,尤其在住房这件事上。能把分析的冷静和情绪反应分开的投资者,会拿走这一轮周期里的大部分回报。

如果你已经准备好行动,下一步是搞清楚自己的借贷能力,把它和某一套策略对上。如果还没准备好,至少也得每月跟踪城区层面的数据,用自己的眼睛看清楚走势。等到一切都确定再出手,代价会很贵。在概率上做决定,才是真正积累财富的方式。