我们把一套 $800K 的房子改成三套单元，每周 $1,200。每一个细节都在这。

我想给你看一个会改变你对房产投资认识的东西。

这套房——我用"房"这个字是宽松一点的，因为从外面看它完全平平无奇——位于墨尔本东南一个角地块上。大约 700 平方米。标准砖贴面，大概是 1980 年代建的。你在 realestate.com.au 上划到它会直接划过去。

购入六个月后，它在银行估价上涨了 $92,000。半年 10%，没动厨房，也没刷过一面墙。

租金？每周 $1,200。来自三户独立家庭，同一屋檐下各自生活。

在墨尔本都市区平均回报率 3% 左右的市场里，这套房毛回报率超过 6%。在你说"不可能"之前——让我一步一步告诉你我们是怎么做的、花了多少钱、以及哪些部分你绝对不能没有专业帮助就自己照搬。

我们为什么买了这一套

先把购入逻辑讲清楚。租金是次要的。开发潜力才是第一位。

这是一块角地块。700 平方米。在墨尔本的规划体系里，角地块是金矿，因为它允许双向车辆通行——可以从两条不同街道开独立入口。对任何未来的 subdivision 或开发来说，这是"需要 19 米临街宽"和"14 米也能跑通"之间的差别 1。

这个房产位于 General Residential Zone（GRZ），不是 Neighbourhood Residential Zone（NRZ）。GRZ 允许更高密度开发，对未来申请有显著更大的灵活度 2。

我们其实比中介的指导价多付了 $30,000。听起来反直觉。但我们合作过的本地中介——我们通过这家办事处买过十几套房——在另一个出价更高的买家出现时为我们争取了这套。关系有用。在同一家中介手上买过 15 次、从未没成交过的时候，他们会想办法留住你做买家。

"房产投资里，你先把资本增值锁死，再去优化租金收入，"PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。"这块角地的 subdivision 潜力价值远超过任何短期租金溢价。租金是锦上添花。"

这个角地块的开发潜力是银行在半年内把估价抬高 $92,000 的原因。不是因为我们建了什么。是因为"可以建"什么。

改造：三户独立生活，$100K 以内搞定

有意思的部分来了。

我们把这套单家庭独立屋改成了三个独立生活空间。每个都有自己的入口、厨房、浴室和起居区。三户独立家庭，三份独立租约。

布局是这样的。

单元 1（前部，主入口）： 三房一卫带厨房。最大的那套，保留了原屋大部分布局。我们保留了原来的厨房和浴室——都是能用的。起居区换新地板。刷漆。换锁。这套的总花费在 $10,000 以下。市场周租：$450。

单元 2（中段）： 两房带一个大起居区、新厨房，原浴室重新分配使用。这套工作量更大——我们建了一道隔断把它和单元 1 分开，装了一个小厨房，给水槽铺了新水管。原浴室正好卡在两个卧室之间。市场周租：$400。

单元 3（后部，侧门进入）： 一房一卫（新建的）、小厨房、以及一个当起居区用的阳光房。这套最复杂——新浴室、新厨房水电、新的侧面入口。但我们用了预制件，设计尽量简单。市场周租：$350。

改造总成本：包括人工、材料、水电、合规在内，$100,000 以内 3。

总周租：$1,200。年租金：$62,400。

基于大约 $900,000 的总投入（购入 + 改造），毛回报率 6.9%。

怎么把成本压在 $100K 以下？三条我们每次改造都会遵守的原则。

把改造成本压下来的三条规则

规则 1：不动水，不动结构。

每一块花在搬水管或者动承重墙上的钱都是浪费。我们的设计团队——在我们出价之前就会去看房——会先把现有的给排水点、排水走向和承重墙画出来。然后围绕它们设计 4。

这套房原来的浴室正好在将来单元 1 和单元 2 的交界处。我们没动它。只改了门朝哪一侧开。单元 1 的厨房原位不动。单元 2 的小厨房贴着同一面湿墙，共用排水。

单元 3 的新浴室直接建在原下水接口正上方，把管线走距压到最短。

规则 2：用滑门和隔断，不用拆墙。

我们用了大量 cavity slider——那种能消失到墙里的滑门。便宜（装好 $300 到 $400），不用动结构，可以物理把空间分开，同时保留"single dwelling"分类，避免触发完整的 Planning Permit 申请 5。

单元 1 和单元 2 之间的隔断是一道标准木龙骨墙，两面贴石膏板。包括刷灰、刷漆和一道 cavity slider，成本大约 $2,000 到 $4,000。对比把一堵墙打掉再重建：最少 $8,000 到 $12,000。

规则 3：绝对不申请独立水电表。

这是我经常看到 DIY 投资者犯的错。他们联系水务局和电力分销商装独立表。成本？$20,000 到 $30,000。最后你拿到的是两份 council rates 账单而不是一份 6。

我们的做法：装一个分表读数器（成本 $500 到 $1,000）追踪每个单元的用量。然后租金里包账单。按住户人数估算账单成本，加进周租。一个单人单元可能加 $30/周。一家三口，$50。

业主付主账单。租客付包账单的租金。大家都满意。你省下了 $25,000 纯粹本来会浪费的钱。

合规——不能跳过的那部分

下面我要非常严肃。

我们做的事是合法的。但它需要一个正确的流程。如果你看了一个 YouTube 视频就自己照着做，你一定会被 council 找麻烦。

在 Victoria，一份产权上最多能有三份独立租约出租给三户无关家庭。这在 Building Code 里分类为 1a 建筑 7。你需要一个持牌 Building Surveyor 签发的 Building Permit，但不需要 council 的 Planning Permit——只要你不超过三份租约。

一旦你走到四户，你就进入 Rooming House（分租屋）的范畴，属于 1b 分类。需要 council 注册。需要 DDA 合规——残障通道坡道、特定的厕所配置、消防安全设备。成本从 $100K 跳到 $150K 到 $200K。

我们故意停在三户。

另一条没得商量的是：任何大型改造工作之后你必须拿到 Occupancy Certificate（OC）。没有 OC 你就是违规出租。如果租客受伤而你没有这张证，你的保险作废，个人责任无上限 8。

我们在买之前就已经找好 Building Surveyor。他会走一圈，确认改造在规范内可行，并给我们一个初步成本估算。等到我们交割的时候，设计已经完成，工人第二天就能进场。

"别自己做。我说这话是认真的。我们做过几十次这种改造，到现场还会发现改变计划的东西。一个赚钱的改造和一个 council 噩梦之间，差别就在于 Building Surveyor 有没有在你挥起第一把锤子之前签字，"PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。

停车问题（以及买之前就要解决的办法）

我们所有多户物业里，租客最大的抱怨不是噪音、不是共墙、不是分账单。

是停车。

三户至少意味着三辆车——实际中大概率四到五辆。如果房子没有足够停车位，你会失去申请人，留下的那些也会一直在抱怨。

这块角地块解决得很干净。单元 1 用原来的车库。单元 3 可以从侧门进来停到后面（我们在买之前就确认了侧门宽度超过 2.5 米）。单元 2 停在街上。

我们在出价之前就会想停车。一个房子如果不能保证每户至少一个专属车位，就不是改造候选。就这样。

其他从现场总结出来的设计细节：空调外机位置（别放在对着邻单元卧室窗的地方）、独立信箱、独立垃圾桶存放，以及——非常关键——独立晾衣区或室内晾衣方案。

关键数字

全部摆出来。

| 项目 | 金额 | |------|--------| | 购入价 | 约 $800,000 | | 改造成本 | 约 $100,000 | | 总投入 | 约 $900,000 | | 单元 1 租金（3 房） | $450/周 | | 单元 2 租金（2 房） | $400/周 | | 单元 3 租金（1 房） | $350/周 | | 总周租 | $1,200/周 | | 年租金 | $62,400 | | 毛回报率 | 6.9% | | 银行重估（6 个月） | +$92,000 | | 资本增值（6 个月） | 约 10% |

这套房每年的持有成本：贷款利息（由租金覆盖）、council rates（$2,000）、水费服务费（$650）、保险（$1,500）、物业管理费 8.9% × 租金（$5,554）。年度总支出约 $9,700，而年租金 $62,400 9。

这是第一天就正现金流。不是等五年让租金追上。第一天。

改造成本呢？相对于单户出租可能一周 $550 的价位，额外每周 $650 的溢价大约在 3 年内把 $100,000 的改造费收回来。之后就是纯利润再叠加上资本增值。

如果你对这种改造有兴趣，我其他视频里还有更多案例。但——我是真心的——动手前请找一个合格的 Building Surveyor 和一位有经验的买家中介商量。把这件事做对和做错之间，就是一周 $1,200 和一张 $50,000 Council 罚单之间的差别。