154 个家庭交了六位数订金，买到的却是一栋从未建成的房子

2020 年，154 个家庭签合同购买位于悉尼北部 Clydesdale 新开发区的 house and land package。每个家庭交了六位数订金——很多家庭这是一辈子的积蓄。宣传册承诺两年内交付。现代户型。家庭尺寸的地块。澳洲梦，用一张精美效果图和一个付款计划打包好。

五年过去。土地还是空的。一块地板都没浇。一份地契都没登记。这些家庭搬不进去、拿不回订金，现在正在准备一场可能拖好几年的官司。

开发商——BHL Group——因未能报送 2020 和 2021 年度审计财务报告，于 2022 年从澳大利亚证券交易所摘牌 1。公司架构涉及多个关联实体，几乎无法追踪订金去了哪里。

真正让我愤怒的是：开发商据报道要求部分买家如果还想要这块地，就要按原价两倍再付一次。同一块地——他们五年前就已经付过订金。同一块地——上面什么都没建。

这不是个例。这是 house and land 模式本身设计就能跑出的结果。

Sunset 条款是怎么变成对付买家的武器的

澳洲的每一份期房和 house and land 合同都有 sunset 条款。听起来没什么威胁——它只是设定一个项目必须完成并交割的最后日期。过期的话，任何一方都可以退出，订金退回。

理论上是这样的。

实际上，sunset 条款已经变成了开发商有意为之的利润提取工具。运作方式是这样：

开发商 2020 年以每块 $500,000 的价格卖出 150 块地。施工停滞——有时候是真的，有时候是战略性的。sunset 日期过了。开发商触发条款，终止全部 150 份合同，然后把同样的地按 2025 年价格重新卖出：每块 $750,000。

买家拿回原来的订金（也许吧——如果开发商还没花掉的话）。但他们失去了五年的机会成本、五年的价格增长、五年的时间。那块合同里 $500,000 的地现在变成 $750,000，他们回到起点。

新南威尔士州 2015 年收紧了 sunset 条款相关法律，起因是 Darling Harbour 和 Parramatta 的公寓市场爆出大量开发商滥用条款的事件 2。Victoria 州在 2018 年出台了类似改革。但执法力度弱，开发商找到了创造性的办法绕过保护——尤其是在 house and land 开发区，这里的法律框架和公寓项目不一样。

"数据讲出来的故事和销售宣传册承诺的完全不是一回事，"PremiumRea 首席数据官 Yan Zhu 说。"我们追踪了 2019 年在销售的墨尔本西区 23 个 house and land 开发区。四年之后，23 个里有 6 个出现了严重交割延迟，2 个的开发商进入了自愿托管。失败或延迟率 35%。你愿意坐一架这个概率的飞机吗？"

House and land 销售不会给你看的数学

我把典型的墨尔本 house and land package 和一套成熟二手房的经济账摆给你看。预算相同：$700,000。

方案 A：Tarneit 的 house and land package。

• 土地：$280,000（占 40%）
• 建造：$350,000（占 50%）
• 开发商利润 + 营销 + 销售佣金：$70,000（占 10%）
• 合计：$700,000

土地——唯一会升值的部分——只占 40%。建筑按 ATO 折旧表每年大约 2.5% 折旧，占 50%。你还付了 $70,000 的开发商利润，直接进了别人的口袋 3。

五年之后，假设土地年增长 5%、建筑年折旧 2.5%：

• 土地价值：$357,000
• 建筑价值：$308,000
• 合计：$665,000

你实际上亏了 $35,000。在一笔 $700,000 的购入上。而且还是土地每年涨 5% 的假设下。

方案 B：Cranbourne 的成熟二手房。

• 土地（600 sqm，GRZ）：$560,000（占 80%）
• 建筑（1990 年代砖贴面）：$140,000（占 20%）
• 合计：$700,000

五年之后，同样假设：

• 土地价值：$714,000
• 建筑价值：$123,000
• 合计：$837,000

涨了 $137,000——5 年总回报率 19.6%——主要是因为你 80% 的钱放在升值资产（土地）上，而不是放在折旧资产（建筑）上 4。

两种情境差 $172,000，五年。这就是买 house and land package 而不是买成熟二手房的真实成本。我还没说空置率那一部分。

Tarneit 过去三年的空置率在不同时间段都超过 3%。Cranbourne 从未突破 1.5% 5。空置率更高意味着更低的实际租金回报、更长的空窗期，以及租客因为有选择而更硬的砍价。

新开发区不是投资。它们是套了投资话术的消费购买。

识别危险 house and land 项目的四个红旗

基于我们对墨尔本和悉尼问题开发区的分析，以下是四个警示信号。

1. 开发商不让你看审计财报。 BHL Group 在 Clydesdale 灾难曝光前两年就停止提交审计账目。你要交六位数订金，有充分权利要求开发商最近的审计财务报表。如果他们拒绝、或者报表逾期，走人。ASIC 维护一份公开的公司备案登记册——查一查只要五分钟 1。

2. Sunset 条款超过 24 个月。 一家正规开发商，在已登记土地上建房子，应该能在 12 到 18 个月内交付。如果 sunset 条款延到 36 个月或以上，开发商要么在为延期预留空间，要么在为将来终止后加价重卖留后门。不管哪一种，都不是站在你这边。

3. 项目位于高供应走廊。 Tarneit、Melton、Wyndham Vale、Clyde North——这些地方有成千上万块处于不同开发阶段的地。当你买进一个规划 500 户的开发区，而周边 5 公里内还有四个开发区在做同一件事，你的房子就没有任何稀缺性。开发商既控制供应又控制价格，你没有谈判筹码 6。

4. 土地占总价比例低于 50%。 这是任何房产购入里最关键的一个数字。如果土地部分不到一半，你买的就是一个折旧资产。PremiumRea 的最低门槛是土地占比 80%——如果一套房只看土地那部分都撑不起大多数购入价，我们就不会推荐给客户。

"每次有人告诉我他们买 house and land 是因为'不用交印花税'，我都让他们算一下机会成本，"Yan Zhu 说。"你省了 $30,000 印花税。你在五年里少赚 $170,000 资本增值。这不是省钱。这是史上最贵的 $30,000 折扣。"

应该买什么（那条无聊但真正有效的路）

House and land package 的替代方案并不复杂。只是没有一张带 3D 渲染的精美宣传册那么好看。

在土地供给受限的城区买一套大地块上的成熟二手房。瞄准那些已经没有新地释放的地方——更老的城区，距 CBD 20 到 40 公里，房子建于 1970 到 1990 年代，每一个地块都已经开发过。

在墨尔本，就是东南走廊：Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren、Frankston、Berwick。东区：Boronia、Croydon、Bayswater。这些是 500+ 平方米地块上独立屋供给固定、而且在下降的区域——每一次 subdivision 都会把一个大地块换成两三套更小的住宅，可开发土地的总存量在减少。

房子本身可能很难看。厨房可能是 1993 年的贴面台面。地毯可能是老茶叶色。没关系。这正是重点。

一次表面翻新——整屋刷漆 $6,200、铺 SPC 地板 $62/平方米、换厨房把手和 splashback $1,500——总共 $15,000 到 $20,000 成本，通常会在六个月内让银行评估价上升 $40,000 到 $60,000 7。

你是在买一块被丑包装包起来的土地价值。Clydesdale 那 154 个家庭是在买一个漂亮包装，下面几乎没有土地价值。

前者搭建财富。后者为开发商利润买单。

我不知道怎么能说得更清楚：如果你正在考虑澳洲任何地方的一个 house and land package，先算一下土地占总价比例。如果低于 60%，你就是在给开发商的利润捐款。而且一旦出问题——施工延期、sunset 条款被滥用、开发商破产——留下来捧着一块连所有权都还没拿到的空地的人就是你。

先买地。确保你拥有它。然后再操心上面要建什么。