高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。

房产行业有一头神牛:高资本增值和高租金回报率,你只能要其中一个。永远不可能两个都有。增长城区收益低。高收益城区增长慢。挑你那杯毒。

在墨尔本做了 200 多笔交易之后,我可以告诉你这是错的。我们一直在交付两个——今天我把方法拆开讲清楚,因为这套方法是可复制的,不是魔法。是运营强度。

这个矛盾,以及它为什么存在

先来理解为什么传统智慧成立。在一个正常市场里,高端城区(Toorak、Camberwell、Brighton)的房产升值好,因为土地稀缺,买家池富有。但租金不会按比例随价格走——一栋 $2 million 的房子不会出租到 $1 million 房子的两倍。所以收益率被压缩。

反过来,可负担城区(Werribee、Melton、Geelong 外围)的租金对房价比更高,因为购房价相对租赁需求来说低。但资本增长往往更慢,因为买家池更小,土地供应弹性更大。

如果你买了房什么都不做,这种取舍是真的。它不成立的地方,是当你通过物理改造主动工程化收益率的时候 1。

这就是我们的整个商业模型。在一个增长城区里,在可负担那一端买入土地。然后物理改造房产,产生在那个价位本不该有的收益率。

第一步:在增长甜区买地

我们不在高端城区买。我们也不在最便宜的城区买。我们买在我所说的增长甜区:那种价格对收入比 5-7 倍(可负担到能撑住强需求)、人口年增长超过 2%、现有土地供应受限的城区 2。

在墨尔本,这个甜区主要落在东南走廊:Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick,以及外东:Boronia、Kilsyth、Mooroolbark、Ferntree Gully。

这些城区有三连环:人口在流入,没有新土地被释放(它们是成熟城区,不是绿地),价位 $600,000-$900,000,正好够到买家市场最大的那一段。

这些城区过去五年的资本增长平均每年 6-9%。和墨尔本中位齐平或更高。增长引擎成立。

第二步:工程化收益率

Cranbourne 一栋标准三房,$700,000 购入,周租 $480-$520。毛回报率 3.6-3.9%。在墨尔本算稳健,但不足以产生正现金流。

下面工程开始。

方案 A:加建 granny flat。后院建一个 60 平方米的两房 granny flat,$130,000-$160,000。视尺寸和规格周租 $350-$500。和主屋合计,这套房现在以 $830,000-$860,000 总投入,收 $830-$1,020 一周。毛回报率:5.0-6.2% 3。

方案 B:内部改造。把现有房子分成两到三套自带功能的单元,$80,000-$100,000。这是 1a 分类下的 rooming house(分租屋)模式——不超过三个租约就不需要议会注册。合计周租:$700,000-$900,000 购入价上 $900-$1,200。毛回报率:5.5-7.5% 4。

方案 C:外部楼梯房产。我们专门去找带外部楼梯入口的两层独立屋。这种房子可以最少翻新就拆成上下两个单元——有时只要给其中一层加个厨房。带这种特征的 $790,000 房子,两个单元加起来周租可达 $1,000。毛回报率:6.6%。

我们靠跨墨尔本东南 100+ 卖家中介关系网络找到这些房子。每周中介都会在房子上线门户之前,把符合我们标准的发给我们。带外部楼梯的房子、有天然内部分割点的房产、超大地块带宽侧通行——这些是我们先吃掉的,因为公开市场上根本留不住 5。

第三步:用一个能保护资产的比例做管理

高回报率的多租约房产需要主动管理。一套租给三个独立租客的房子,会产生三倍的维修请求、三次续签、三次押金登记、三套安全检查。

行业平均一个物业经理管 170 套房。在这个比例下,多租约房产会被忽视——租金欠缴漏过去,维修被拖延,合规项被错过。

我们的出租物业经理每人最多管 50 套。这是行业每套房关注度的三倍多。结果:我们 300 套管理房产的空置率是 0.3%。墨尔本平均超过 1%。我们的租金欠缴率低于 2%。行业平均高于 5% 6。

这种管理强度不是奢侈品。它是一套多租约房产稳稳收 $1,100 一周,和一套因为一个单元空了六周、另一个租客欠了三周租而只能收 $700 一周之间的差别。

「任何一家房产投资公司都能给你找到一栋房子,」我对潜在客户这样讲。「真正的问题是,第二年、第五年、第十年会发生什么。我们留在资产边上,因为我们的收入取决于它的实际表现,不是取决于把这个想法卖给你。」

实际数字

我给你一份真实的投资组合快照。客户在 2022-2023 年通过我们买了两套房:

房产 1:Cranbourne,$670,000。加建 granny flat $135,000。主屋:$490/周。Granny flat:$380/周。合计:$870/周。$805,000 总投入毛回报率:5.6%。当前估值:$780,000(仅主屋)。资本增长:18 个月 16.4%。

房产 2:Boronia,$820,000。内部改造为 3 个单元 $85,000。单元 1:$320/周。单元 2:$450/周。单元 3:$330/周。合计:$1,100/周。$905,000 上毛回报率:6.3%。当前估值:$940,000。资本增长:14 个月 14.6% 7。

合并组合:$1,710,000 投入。$1,970,000 当前价值。$102,440 年租金收入。两套房从第三个月起都正现金流。

高增长加高回报率。不是因为我们找到了魔法城区。是因为我们买对了土地,工程化了收入。这就是只为你找一套房的买家中介,和为你打造一个投资组合的买家中介之间的区别。