这套 Hampton Park 转角地块条件全勾。但我为什么犹豫了。

Hampton Park 是我们的主场。在这一个邮编里我们买的房子,比任何其他单一邮编都多。所以当 Hazeldean Court 出现一套带双车道入口、明显有 granny flat 潜力的转角地块时,我以为这是直接拿下的事。

然后我做了尽职调查。这正是尽职调查存在的理由:在你的假设让你掏钱之前,先挑战它。

下面我会把这套房从头到尾过一遍。它吸引人的地方。让我犹豫的地方。以及当一套纸面上不错的房子摆在面前时,我用来判断它是否真的值得你的资本的框架。

Hampton Park 为什么吸引我们

我得先把城区背景立起来,因为 Hampton Park 真的是当下墨尔本最强的投资邮编之一。

我们的投资组合在 Hampton Park 完成了 50 多笔交易。典型的收购画像:$590,000 购入,$15,000 到 $25,000 翻新,每周租金 $850。算下来总投入毛回报率 7.5%,对于一个离墨尔本 CBD 45 分钟车程之内的城区,这是惊人的数字 1。

基本面非常扎实。空置率低于 1.5%。上市天数低于 25 天。十年增长超过 70%。自住率约 65%。人口密度由家庭人口结构驱动。还有关键一点:零新增土地供应。Hampton Park 已经全部建满。每一块地都被占用了。这里再也开发不了新区,因为根本没有地方。

这种供应受限,正是同时驱动价格增长和租金需求的引擎。供应固定,人口在增长,租金和房价就会上去。这不是理论。这是我们在 350 多笔交易里亲眼看着发生的事 2。

所以当 Hampton Park 出现一个带 granny flat 潜力的转角地块时,起点假设极度正面。

这套房:Hazeldean Court 转角地块

这套房位于一条 court(死胡同)末端的转角。转角位置带来双面街道和双车道入口,这是建 granny flat 的理想格局,因为副住宅可以从侧街拥有自己独立的车辆和行人入口。

地块面积:600 多平方米。够建 granny flat,退距还很舒服。

现有房子:标准三房砖外墙,单卫,单车库。没什么特别。房况尚可,初次看房没有发现明显的结构问题。

要价:$500,000 后段。和这种配置的城区中位价一致。

表面上看,这是教科书式的收购。$590,000 买入,$110,000 加建一个 granny flat,主屋每周 $550 出租,granny flat 每周 $350,合计 $900 一周,总投入 $700,000,综合回报率超过 6% 3。

Granny flat 会落在房产后端的转角,从侧街进出。现有车道从前街通向主屋。两个独立地址,两条独立车道,两份租金。

尽职调查发现的红旗(以及我为什么犹豫)

下面就是流程发挥价值的地方。

红旗一:排水地役权。Section 32 的分割图显示一条地役权斜穿过房产后段。不在标准的后边界线位置。是斜的。穿过的正是 granny flat 需要落地的那块区域。

你不能在地役权上面建任何东西。在大多数议会辖区,你甚至不能在距离地役权 1 米以内建。一条斜穿后院的地役权,有可能完全杀死 granny flat 这个方案,或者最起码逼着把它放到一个非常别扭的位置,户型和户外空间都会被牺牲 4。

红旗二:court 位置和交通。Court 末端的转角地块有一个特殊的动态。所有在 court 末端调头的车辆,都直接经过这套房前面。晚上车头灯会扫过前面的房间。调头车辆、倒车拖车、孩子在 court 头玩的噪音,都会直接传进起居空间。

这对租客来说不是 dealbreaker。但对将来转手是要考虑的。出最高价的自住户买家,相对 court 中段位置,会给 court 末端房产打折扣。这会影响你十年持有期里的资本增长曲线 5。

红旗三:议会态度。管辖 Hampton Park 的 Casey City Council,过去一年对 granny flat 申请越来越严。虽然维州规划条例在技术上允许 60 平方米以下的副住宅免规划许可,有些议会会通过建筑许可流程反推一把。要求额外的排水评估、车位研究、视线干扰评估,这些会让审批成本多 $3,000 到 $5,000,时间表多 4 到 8 周。

这些红旗任何单独一条都不是致命的。但加在一起,引入了足够多的不确定性,让风险回报方程整个倾斜了。

决策框架:好城区遇上复杂房产

下面是我对每一套「城区强但房产本身有复杂性」的房子套用的框架。

问题一:这个复杂性能在交换合同前解决吗?如果地役权位置可以通过 dial-before-you-dig 检查和测绘师现场确认,而且 granny flat 可以重新定位避开地役权,那么风险就可以管理。

问题二:如果复杂性兑现,代价是多少?如果因为地役权 granny flat 建不了,这套房作为标准出租依然能撑住,$550 一周。$590,000 购入,4.8% 回报率。不惊艳,但也不是灾难。Granny flat 那部分的上行没有了,但基础情景依然成立。

问题三:有更好的选择吗?这是大多数投资者忘记问的问题。光在 Hampton Park,我们一个月通常能看到三到五个可行的收购机会。如果这套转角地块有复杂性,可能两条街之外就有一个内陆地块,地役权干净、granny flat 路径清晰,价位还一样 6。

我对 Hazeldean Court 的判断:进入调查阶段,但不进入报价阶段。请测绘师。确认地役权位置。让我们的 granny flat 施工方做一份初步评估,看在地役权约束下户型能不能成立。如果答案有利,就报价。如果不利,就走开,等下一个。

耐心是房产投资里最被低估的技能。我认识的最好的投资者,放弃过的房子比买下的多得多。在城区高声喊着「买」的时候,依然能说「这套不行」,正是专业人士和业余爱好者的区别。

Hampton Park 的数据是顶级的。这套具体的房产,在能进入投资组合之前,还需要更多功课。