$750K 总投入,$880 一周租金。Hampton Park 实地走访。

我带你看一套九个月前我们在 Hampton Park 的 Hazeldean Court 买下的房子。

内部房源(off-market)以 $645,000 拿下。砖外墙三房,650 平方米,转角地块。九个月后,同一条街上两套对比房——条件都不如我们这套——分别卖了 $730,000 和 $760,000。

九个月内净值增长 $85,000 到 $115,000。而且这套房每周收 $880 租金。

我来告诉你怎么做的。

购入:内部房源,低于市场

这套房从来没出现在 realestate.com.au 或 Domain 上。我们网络里的一个中介在卖家还没决定用什么方式卖之前,就把信息推给我们。卖家是位退休老太太,要换小房——有动机,但不急迫。她想要一个干净、快速的成交,不想承受开放看房和拍卖的压力 1。

我们去看了房,做了尽职调查(Section 32 干净,没有 overlay,建筑区内没有地役权,GRZ1 分区),报了 $645,000。按近期可比成交,这套房在公开市场会卖到 $700,000 到 $720,000。作为他们的墨尔本买家中介,我们通过内部房源,给客户省下了大约 $55,000 到 $75,000。

让这套房可行的几个关键特征:650 平方米(超过我们 550sqm 的最低线)、转角地块带双面街道(两个独立街道地址,为未来 subdivision 留出空间),侧边通行 3.5 米宽(够施工车辆进入后院)。

「这套房从来没上过 realestate.com.au。内部成交的 $645,000，和它在公开市场上至少能卖到的 $700,000 之间的差价，够付 granny flat 一半以上的建造成本 —— 这才是跟中介维持关系的真正价值。」 —— Joey Don，联合创始人兼 CEO，PremiumRea

Granny flat:$105K 改写所有数字

在后院,我们建了一个紧凑的两房 granny flat。转角地块的格局意味着 granny flat 可以朝侧街,带独立入口——主屋和 granny flat 虽然共用一个产权,看起来却像两套独立的房子 2。

Granny flat 规格:大约 55 平方米,两房一卫,开放式厨房和起居室,太阳能套餐(3kW + 电池),双层玻璃窗,7mm SPC 地板,纤维水泥外墙板。建造成本:$105,000,含所有许可、接驳和园艺。

Granny flat 在入住证下来后九天内,以每周 $370 出租。

全局画面

购房: $645,000 印花税 + 费用: 约 $38,000 Granny flat: $105,000 总投入: 约 $788,000(回报率计算时按 $750K 算,不含印花税)

收入:

• 主屋:$510/周
• Granny flat:$370/周
• 合计:$880/周 = $45,760/年

总投入毛回报率: 6.1%

当前估价(基于邻居成交): 仅独立屋部分超过 $760,000。Granny flat 在此之上估计再加 $80,000-$100,000 的价值。整套房产价值大约 $850,000-$860,000 3。

九个月后的净值情况: $645K 购入 + $105K granny flat = 总投入 $750K。当前价值约 $855K。净值增长大约 $105,000。

第二个月开始正现金流。不到一年净值增长超过 $100,000。带双面街道的转角地块,还保留了未来做两块或三块 subdivision 的可能。

这就是为什么我说我们不只是买房子——我们是在打造投资机器。购房价低于市场。Granny flat 工程把一套 3.5% 回报率的房子改造成 6.1% 回报率的资产。转角地块的格局保留了长期开发价值。

每一个环节都是有意为之。每一块钱都对应一份回报。最终结果——$750K 投入收 $880 一周——是市场上 90% 的人没看到数字之前都不相信的事。

Hampton Park。不光鲜。不上 Instagram。但数字不会撒谎。