我们追踪了墨尔本 6 个城区的 granny flat 溢价。数据相当夸张。

过去 18 个月,我一直在跟踪一件事:当一套房子带 granny flat（副住宅）时,它的成交价会发生什么变化?

不是理论。也不是建商宣传册上的说法。是真正的可比交易数据——同一条街,土地面积相近,一套带 granny flat,一套不带。

简短答案是:在墨尔本东南各城区,一个 granny flat 能让房价多卖 $100,000 到 $200,000。而一个全新的 30 平方米 granny flat,从零开始建,大约要 $110,000 加 GST 1。

这中间至少差 $90,000。市场愿意为你在后院加盖一栋单间公寓大小的结构,白送你 $90,000。

下面我会带大家看六个城区的数据,这些地方我们都积累了足够的样本,可以得出比较扎实的结论。其中一些会印证你的预期,但至少有两个,可能会让你意外。

Thomastown:增长区的溢价

Thomastown 位于墨尔本北部,距 CBD 大约 16 公里。该区域有部分土地落在 Residential Growth Zone(住宅增长区)内,意思是议会已经把它划为更高密度开发用地。这对长期土地价值是利好,但当下也意味着,有现成房屋的地块买家竞争非常激烈。

我从我们活跃的一个小片区里调出了五笔近期成交。土地面积接近,房龄相近,同一个学区。

• 663sqm,标准的三房 weatherboard:$721,000
• 517sqm,略小一些:$703,000
• 650sqm,户型相近:$670,000
• 652sqm,可比物业:$740,000

然后是那个异常值。

• 646sqm,带 granny flat:拍卖成交 $911,000

有人为了 granny flat 这部分溢价,比同类物业多付了 $170,000-$240,000。在拍卖现场,竞价压力会推高最终成交价,所以这个数字偏极端。但即便打八折扣掉拍卖热度,granny flat 溢价依然站在 $130,000 之上。

我会不会愿意花 $911K 买这套房?绝对不会——按我看,这个买家明显买贵了。但信号很清楚:带 granny flat 的房子,会吸引到一类完全不同的买家群体,他们愿意为此支付远超片区基准的价格 2。

Cranbourne:我们的主场（字面意义）

Cranbourne 是我们的核心运营城区之一,所以这里的数据最丰富也最新。

来自一个集中片区的五笔成交,彼此距离都不超过 800 米:

• 651sqm,2023 年成交:$550,000(注意:这是 2023 年初市场接近底部时的数字)
• 644sqm:$575,000
• 646sqm:$603,000
• 600sqm:$607,000

然后是带 granny flat 的那套:

• 650sqm,同一条街:$715,000

溢价:$108,000-$165,000,看你拿哪一笔做对照。

关于 Cranbourne 价格,顺便补充一句:那笔 2023 年 $550K 的成交,放到今天大约能到 $650K-$670K。这个城区每月大约涨 $5,000——如果你在考虑自己加建 granny flat 而不是买现成的,这个事实就特别重要。你今天锁定土地成本,用四到五个月把 granny flat 建起来,等盖好的时候,光土地这块就已经在你 $110,000 建造成本之外又涨了 $20,000-$25,000 3。

双重增值:工程加值,加上市场自然上涨。

Dandenong North:选片区的警告

Dandenong North 是个让我感情复杂的城区。有些片区相当好——自住率高,街道维护得不错,靠近优质学校。另一些片区,委婉点说,问题比较多。一条街和下一条街之间的差异,在墨尔本东南可能是最大的。

来自一个比较好的片区:

• 552sqm:$650,000
• 527sqm:$660,000
• 513sqm:$630,000

按我们的标准,这些土地面积都偏小。然后带 granny flat 的那套出现了:

• 534sqm,18sqm granny flat:$800,000

一个 18 平方米的结构,带来 $140,000-$170,000 的溢价。一个 18 平方米的 granny flat——基本就是个大单间——按当前价格,造价大约在 $60,000-$70,000,具体看场地通行条件和土质 1。

这个建造成本的回报率高得离谱。花 $65K,加 $150K 价值。这还没算租金收入——这一带 18 平方米的单间每周租金 $340-$360,含水电的话大约 $370-$390 1。

「我对每一个客户都说同一句话:你不该追那些已经有 granny flat 的房子。那种房成交价里已经包含了 $100K-$200K 的溢价。自己花 $60K-$110K 盖一个,把这部分增值留给自己。这道数学题根本不用算。」 — Joey Don

Berwick:数据告诉你要踩刹车

Berwick 是另一个我们密切关注的城区。学区强,自住率高,长期基本面非常好。但是这里的 granny flat 数据,带着一个警告。

某个具体片区的可比数据:

• 650sqm:$670,000
• 633sqm（较新建造）:$745,000
• 749sqm:$745,000

带 granny flat 的房子:

• 类似地块,18sqm granny flat:$950,000

一个 18 平方米的结构,溢价超过 $200,000。听上去很美,直到你意识到这是谁付的钱:一个被竞争性拍卖搞上头的情绪化买家。

Berwick 吸引大量家庭买家,他们想要额外空间给老人住——传统意义上「granny flat」的用途。这类买家是按家庭关系做决策的,不是按投资回报。他们会为方便而出高价。

从投资角度看,我会把这里标记为一个 granny flat 溢价被自住户情绪而不是租金回报基本面推动的片区。如果你建 granny flat 是为了持有出租,Berwick 的回报率算下来,会比 Cranbourne 或 Frankston 略逊一筹,因为土地成本更高。资本增值可能更好,但第一年的现金回报率会低一些。

别让别人在拍卖会上多付的钱,变成你自己的预期。

Frankston 与 Narre Warren South:印证案例

我把这两个放一起讲,因为模式完全一样。

Frankston 片区:

• 627sqm:$670,000
• 614sqm:$640,000
• 642sqm:$685,000
• 584sqm:$690,000
• 632sqm 带 30sqm granny flat:$880,000+

溢价:大约 $190,000-$200,000,对应一个造价 $110,000 的 30 平方米 granny flat。

Narre Warren South 片区:

• 672sqm:$770,000
• 500sqm:$780,000
• 630sqm:$765,000
• 类似地块带 18sqm granny flat:$955,000（2023 年成交）

溢价:大约 $175,000-$190,000。

六个城区,这个模式惊人地一致。带 granny flat 的房子比同片区不带的多卖 $100K-$200K。新建一个 granny flat 的成本区间是 $60K（18sqm 预制风格）到 $160K（60sqm 两房）加 GST 1。这个套利空间是真实的、可重复的。

「Granny flat 这套套利能成立,是因为大多数买家要么太懒要么太怕,不愿意自己建。他们愿意为了方便多付 $150K。而实际上,建造只要五个月,从手续到房客入住,整个流程在六个月以内。」 — Joey Don

建造 vs 购买的算账

我把数字摆出来对比一下。

方案 A:买一套已经带 granny flat 的房子

• 购房价:$715,000（Cranbourne 例子）
• $715K 的印花税（stamp duty):约 $39,000
• 购置总成本:约 $754,000
• 租金收入:大约 $800-$850/周（主屋 + 现有 granny flat）
• 毛回报率:5.5-5.9%

方案 B:买邻居家的房子,然后自己加建 granny flat

• 购房价:$603,000（同一 Cranbourne 片区,不带 granny flat）
• $603K 的印花税:约 $31,000
• Granny flat 建造:$110,000 + GST（$121,000）
• 总成本:约 $755,000
• 租金收入:$800-$900/周（主屋 + 全新 granny flat,户型更好）
• 毛回报率:5.5-6.2%

总成本接近。但用方案 B,你额外得到:

1. 一个全新的结构,带新出的建筑许可和入住证
2. 一个专门为最大化租金吸引力设计的 granny flat（户型你说了算)
3. 立即的银行重新估价上涨——银行通常会在主屋价值之外,给新建 granny flat 大约 $150,000 的残值估价 [4]
4. 印花税更低（按较低的购房价计,而不是按含建造的总成本计)
5. 一份覆盖整个 $121K 建造成本的折旧报告——每年大约能产生 $3,500 的纸面亏损,可以用来抵扣租金收入

第五点尤其有力。根据《所得税评估法》第 43 部分的规定,新建建筑工程可以按每年 2.5% 折旧 40 年。$121K 的建造成本,每年就是 $3,025 的可抵扣额——直接降低应税租金收入,从第一天起就改善现金流 5。

当你能用 $110K 自己盖一个更好的 granny flat 时,花 $150K 溢价去买现成的,在财务上完全没有合理理由。

建造流程（其实比你想的简单)

大家把这事想得太复杂了。实际时间表是这样的。

第 1-6 周:文件 土质检测（$4,400)、画图、提交建筑许可申请。在维州,任何 60 平方米以下的 granny flat 都不需要议会规划许可——你只需要找一位注册建筑监督员（building surveyor）出建筑许可即可 6。这条豁免是近几年才推出的,改变了整个游戏规则。它把过去要 3-6 个月的议会规划流程砍掉了,小型 granny flat 才有了经济性。

第 7-18 周:施工 我们标准的 30 平方米建造,现场施工大约 12 周。结构用经过处理的松木框架,外墙用纤维水泥 weatherboard 板（James Hardie Linea 系列),Colorbond 屋顶,SPC 木纹地板,以及为了符合能效标准的铝框双层玻璃窗 7。规格和新建独立屋一样,只是缩小了尺度。

第 19 周:入住证和租客 建筑监督员一旦签发入住证（OC),granny flat 就可以合法出租。我们一般在 OC 还没下来之前就已经把租客谈好——广告会在完工前 2-3 周就投出去。

从交割到开始有租金,总用时大约五个月。这期间主屋一直在收租,所以 granny flat 这一块的有效空置期是零。

大家容易忽略的隐藏排除项:我们的基础报价里,不包含入住证申请费、园艺、前廊或木地台,以及如果土质检测发现岩石需要的额外作业（每立方米清运 $300)。在合同基础价之外,要预留 $8,000-$12,000 给这些项目 1。

「我们已经完全放弃预制和集装箱式 granny flat 了。海外预制结构的质量控制问题让我们头疼——焊接达不到澳洲标准、保温层有缺口、接缝处渗水。我们现在所有项目都是本地木框、现场手工建造。成本稍微高一点,能用 50 年。」 — Joey Don

谁该建 granny flat（谁不该)

Granny flat 这个策略在某些条件下效果惊人,在另一些条件下会失败。下面是诚实的分析。

值得建,如果:

• 你的地块 550sqm 以上,侧边车道宽度超过 3 米
• 后院中间没有地役权穿过
• 土质不是岩石（动工前先做土质测试)
• 你手上有 $110K-$160K 的现金或可用净值（也可以用建造贷款,但流程更复杂)
• 你打算至少持有 5 年（增值需要时间发酵)
• 你所在城区对单间/一房的出租有真实需求

不要建,如果:

• 地块不到 500sqm（退距要求会吃掉可用空间)
• 车道窄于 3 米（吊车进不来,而且会损失未来分割土地的潜力)
• 你打算 2 年内卖掉（建造成本加 GST 在快速翻卖里收不回来)
• 你需要这笔现金做下一套房的定金（建 granny flat 会消耗本可以用来买下一套房的借贷能力——对处于扩张期的投资者,这是关键的取舍)

最后一点值得强调。你花在 granny flat 上的每一块钱,都是你不能用来做下套房定金的钱。对那些想快速建多套房产投资组合的投资者,granny flat 反而可能拖慢你。它是一个回报率打法,不是增长加杠杆打法。我们会根据客户在投资周期中所处的位置,给不同的客户设计不同的策略 4。

对那些现金储备充裕但借贷能力有限的客户,granny flat 是没什么好犹豫的——它能在不增加债务的情况下带来收入。对那些借贷能力充裕但现金有限的客户,我们经常会建议先去买下一套房,等以后净值上来了再回来做 granny flat。