我们追踪了墨尔本 6 个城区的 granny flat 成交数据。溢价是 $100K-$200K。

我要给你看点东西——它彻底改变了我对 granny flat(副住宅)的看法。

大多数投资者建 granny flat 是冲着租金去的。说实话也合理——一间 18 平米的 studio,每周租 $340 到 $380,建造成本大概 $110,000,毛回报率约 18%。在任何标准下都是一笔不错的收益。

但真正让我注意到的,是我开始把我们六个核心城区的可比成交数据拉出来之后发现的一件事:带 granny flat 的房子,成交价比同一条街上、条件相近却没有 granny flat 的房子,高出 $100,000 到 $200,000。

也就是说,一个 $60,000 到 $110,000 的 granny flat 不只是每周带来 $370 的租金,还会把整栋房子的估值往上顶,幅度是建造成本的两到三倍。

我是在分析了六个核心城区的 30 宗可比成交之后意识到这一点的。同一条街,相近的土地面积,相近的房屋状况。唯一的差别:一栋有 granny flat,另一栋没有。每一宗——是真的每一宗——带 granny flat 的那一套,溢价都超过了你造一间 granny flat 要花的钱。

这就不只是租金的故事了。这是资本增值的故事,顺带还帮你收租。

下面我会用真实的成交数据,逐个走一遍六个城区。没有理论模型,也没有建筑商的宣传册。只有过去 18 个月的拍卖结果和私下成交数据,一个城区一个城区地讲。

Thomastown:Growth Zone 的溢价

Thomastown 位于墨尔本北部走廊,部分地段属于 Growth Zone,也就是可以做更高密度开发。我们喜欢这里的某些特定区域——尤其是那些有 rezoning(地块重新分区)潜力的。

先看我们目标区域里标准独立屋的基准价:

• 663sqm,旧房:$721,000
• 517sqm:$703,000
• 650sqm:$670,000
• 652sqm:$740,000

也就是说,600-660 平米的标准独立屋,价位在 $600K 后段到 $700K 前段。中位价大约 $710,000。

真正让人侧目的是下面这宗。同一个区域里 646 平米的地块——土地面积和街道条件都差不多——但这一栋带了一间现成的 granny flat。拍卖成交价:$911,000。

比同类成交高出大约 $200,000。

有人愿意多掏 $200,000 来买一间建造成本可能只有 $80,000 到 $100,000 的 granny flat。买家拿到一套能产生双份租金的房子,卖家则以相对很小的建筑投入换回了一大笔回报 1。

"我当场看了那场拍卖,心里想:这不就是有人花 $200K 去买一间造价 $60K-$100K 的 granny flat 吗?" Joey Don 说。"就是那一刻,我开始不把 granny flat 当成租金资产,而是把它当成资本资产来看。"

Cranbourne:我们的主场,我们的数据

Cranbourne 是我们主要的操作城区之一。我们经常在这儿买房,所以每一条街的价位结构我都心里有数。

最近没有 granny flat 的可比成交:

• 651sqm,2023 年买入:$550,000(今天大约值 $650,000——哪怕市场看起来平平,也是 9% 的年增速,这很说明问题)
• 644sqm:$575,000
• 646sqm:$603,000
• 600sqm:$607,000

这个片区的基准:600-650 平米的地块,大约 $550K 到 $610K。

然后就是那个异类。同一条街,650 平米,带一间现成的 granny flat。成交价:$715,000。

比街上均价高出 $105,000 到 $115,000。而这是在 Cranbourne——墨尔本东南的入门价位段,每一块钱溢价都得跟买家交代清楚。

还有一个值得记的数据:2023 年成交的那宗 651sqm、$550K 的房子,到 2023 年年中已经值 $650K。也就是说不到两年涨了差不多 $100,000——而这是在大家都说横盘的市场里。真要说,只要你挑对了片区、挑对了地块,墨尔本东南就没停过涨,只是它挑地方涨而已 2。

在这个片区花 $110,000 + GST 建一间 granny flat。每周收 $370 的租金。你的房子就比隔壁那栋多值 $100K+。这个账,不用细算也明白。

Dandenong North:必须挑对小区的实证

Dandenong North 是一个让部分投资者望而却步的城区。它的有些片区确实有真实的治安顾虑。我就直说——某些街道紧挨着犯罪率较高的区域,要是盲目入手,你可能会跟不想做邻居的人做邻居。

不过 Dandenong North 里面有几个小片区,其实一直在悄悄走高。

我们目标区域里的标准成交:

• 552sqm:$650,000
• 527sqm:$660,000
• 513sqm:$630,000

基准:500-550 平米地块,$630K 到 $660K。对这一带来说算合理。

带 granny flat 的那套:534 平米,配一间 18 平米的合规 granny flat。成交价:$800,000。

比同类成交高出 $140,000 到 $170,000。而且这块地其实比三个可比成交里的两个都要小。

这里的教训不只是关于 granny flat 的溢价,更是关于片区的选择。在 Dandenong North,一条街可能是扎实的投资,隔壁那条可能就是个坑。我们的团队会亲自去现场看地块、跟邻居聊、查该区域的警方数据库、翻地方议会的规划申请,之后才会给客户推荐 3。

但只要你把片区选对,数字就非常惊人。一间 $60,000 的 granny flat,把一栋 $650K 的房子变成了 $800K。

Berwick:一个反面案例,但结论依然成立

Berwick 是我们另一个主操作区。它是东南的优质城区——学校好、家庭收入高、家庭型住户比例高。

不过这次我拿出来的是一个反向推荐。我之所以把它放进来,是想说明 granny flat 的溢价到处都有,连我们通常不建议客户买的片区也不例外。

基准可比成交:

• 650sqm:$670,000
• 633sqm(新房):$745,000
• 749sqm:$745,000

带 granny flat 的那套:成交价 $950,000。

溢价 $200,000+。一间 18 平米的 granny flat 就让 Berwick 这栋房子的转售价往上跳了二十万澳元。

说清楚:如果预算允许,我不会推荐在 Berwick 这个具体片区买,这个城区里还有更好的微位置。但数据点本身是无可辩驳的——市场会很激进地给双收入房产打高分,哪怕该区域的基本面只是平平。

一间 18 平米的 granny flat,建造成本 $110,000,每周租 $340-$380(一年差不多 $18,000-$20,000 的租金),而且还能把房子估值抬高 $200,000……这种回报曲线,你在任何一个资产类别的翻新项目里都很难找到 4。

Frankston:基建红利下的城区

Frankston 正在走热。10 亿澳元的公立医院扩建、rezoning(地块重新分区)的推进以及交通改善,让买家需求在过去两年显著上升。

我们关注片区的可比成交:

• 627sqm:$670,000
• 614sqm:$640,000
• 642sqm:$685,000
• 584sqm:$690,000

基准:$640K 到 $690K。

带 granny flat 的那套:632 平米,带一间 30 平米的 granny flat。成交价:$890,000。

溢价 $200,000,跟其他城区看到的节奏完全一致。

这个 30 平米的 granny flat 值得单独说一下。这个尺寸的建造成本约 $110,000 + GST(我们标准 30sqm 就是这个价位),租金在每周 $340-$360 之间,不含水电 5。有些业主会按包水电每周 $370-$390 收。

Frankston 的空置率不到 1.5%,不管是主屋还是 granny flat,我们平均两周内就能租出去。在这条走廊上的每一个价位段,需求都超过了供应。

"Frankston 就是基建资金和住房稀缺正面相撞的地方," Joey Don 说。"一栋 $670K 的房子,加上一间 $110K 的 granny flat,合计租金每周 $950+,整栋房子现在值 $890K。这个按建造成本算的回报率,会让大部分股票组合显得平庸。"

Narre Warren South:我们 2023-24 重仓下注的地方

最后我用一个 2023-24 的重仓下注来收尾。Narre Warren South 符合我们关注的每一项条件:成熟的基础设施、较高的家庭收入、低空置率,以及受限的土地供应。

基准成交:

• 672sqm:$770,000
• 500sqm:$780,000
• 630sqm:$765,000

扎实的基准。这些都是已经成熟的家庭住宅。

带 granny flat 的那套:一间 18 平米合规 granny flat。2023 年成交价:$955,000。

溢价:比同类成交高出约 $185,000。

在这个价位,双收入的总租金大约在每周 $900 到 $1,000(主屋 + granny flat)。在 $955K 的买入价上,毛回报率 4.9% 到 5.4%——对这个价位的城区来说,是非常强的数字。

做个对比,Narre Warren South 一栋没有 granny flat 的标准独立屋毛回报率大约 3.5%。granny flat 不只是加了点租金——它把整个投资等式从负现金流翻转成了正现金流 6。

我们是怎么用 $60K-$110K 造一间 granny flat 的(以及为什么这个数字很关键)

这个问题我一直被问,来正面回答一下。

我们标准款的 18 平米 granny flat——也就是前面六个城区里每周租 $340-$380 的那一种——结构加安装的基础造价大约在 $60,000 到 $65,000 之间。算上地基、接口、基础装修和合规检查,我们 30 平米型号的总体造价大约是 $110,000 + GST。

怎么做到的?三件事。

第一,平面图我们自己设计的。我花了好几个月优化布局,只为把每平米的租金回报拉到最大。每一毫米都考虑过——小厨房的位置、卫生间的布置、收纳空间。屋顶用的是 60mm Colorbond(10 年以上免维护),墙体用 Bondor 隔热夹芯板,热性能非常好。

第二,没有中间商。我们直接跟工厂对接。没有建筑商加价、没有项目经理抽成、没有市场营销费用。

第三,量。当你每年在同几个城区造 15 到 20 间 granny flat 时,你能谈下来的材料价格是单次施工的建筑商拿不到的。

在 Victoria,小于 60 平米的 granny flat 不需要 local council(地方议会)的 planning permit,只需要一张 Building Permit 7。这一下就省下了 $5,000 到 $15,000 的审批费,把审批周期从六个月压缩到六周。这是一个很多投资者忽视的监管优势。planning permit 涉及邻居通知、可能的异议、议会评估,有时还要走 VCAT。Building Permit 则是一道纯技术性合规流程——只要结构符合 NCC 标准,就通过审批。没有邻居,没有异议,没有政治。

屋顶用的是 60mm Colorbond,我们在墨尔本东南做过几十个安装测试。经过三年的海风(Frankston)和极端高温(Cranbourne)考验,我们的屋顶没有一间需要维修。墙体是 Bondor 隔热夹芯板——R2.7 的隔热等级,室内一年四季都舒适,不需要把空调开得很猛。这一点很重要:granny flat 的租客通常是包水电的租约,你的电费会直接影响到你的净回报率。

典型的施工周期:文书一个月到两个半月,施工大约三个月。从拍板到租客入住,大约五个月。我们团队全流程负责——审批、运输、施工、合规检查,再无缝交接给我们的物业管理团队负责出租。

我们的一些客户是通过交割后再融资(refinance)来支付 granny flat 的。先买房、先交割,等六个月,让 CBA 或 Bankwest 出一份桌面估价(在上涨市场里,这份估价通常会高于买入价),然后做再融资,用释放出来的净值去支付 granny flat 的建造费用。银行出的钱去付施工,租客的租金去还银行。整栋房子凭空多出 $100K-$200K 的价值和每周 $370 的租金,而你在最初买房之后,一分自己的钱都没再掏 8。