5 Donnelly Court 内部走读:$110K 的 granny flat 怎么把一套独立屋做成双份收入机器

5 Donnelly Court 位于墨尔本东南一条安静的尽端路上。从街上看,它和这一带其他 1990 年代的砖饰面独立屋没有区别——三室,单车库,前院的草该修了。

但你绕到侧边,穿过 3.5 米宽的通道,进到后院,就会发现一栋邻居多半都不知道存在的第二住宅。60 平米的 granny flat,有自己独立的入口、厨房和浴室,租客每周付 $370。

加上主屋每周 $480 的租金,这套房合计每周租金 $850。业主买房花了 $640,000,建 granny flat 花了 $110,000——$750,000 全包投入,一年产出 $44,200。

毛回报率 5.9%。光算 granny flat 建造投入本身的现金回报率:17.5%。

上个月我走了一遍这套房,把每一项都记下来了。下面是完整的建造细节、成本,以及做对了哪些事。

加 granny flat 之前的这套房

主屋是 1993 年建的砖饰面——三室一卫,开放式厨房起居区。没什么花哨的东西。卖家在里面住了 22 年,日常维护得还行,我们不需要做大装修。

打动我们的不是房子,是那块地。

665 平米,平得像板球场。左侧 3.5 米侧边通道——足够一辆小型货车把建材直接开到后院。后部边界 18 米宽,给了我们足够空间放一套两室 granny flat,而不会违反议会的退缩距离要求 1。

主屋占地大约 160 平米(含车库),也就是说还剩下 500 平米以上的可用土地在后部和侧面。granny flat 只需要 65 平米左右的占地(含一个小的前廊),远低于大多数东南议会设定的 35% 地块覆盖率上限 2。

更关键的一点是:沿侧边界已经有一条现成的下水管。granny flat 接入下水花了 $3,200,而如果需要做新的接入点,要 $8,000–$12,000。光这一点就省了将近 $9,000。

我们建了什么:规格和户型

5 Donnelly Court 的 granny flat 是 60 平米、两室一卫。具体如下:

户型:

• 2 间卧室(11 平米和 9.5 平米)
• 1 间卫浴,含淋浴、马桶、洗手台
• 开放式厨房起居(18 平米)
• 带洗衣机管位的内置洗衣柜
• 带顶入户前廊(5 平米)

建造规格:

• 木框架 + 混凝土底板
• Colorbond 屋顶,和主屋配色
• 全屋双层中空玻璃窗
• 屋顶 R4.0 保温棉、墙面 R2.5 [3]
• 分体式冷暖空调
• 即热式电热水
• 标准厨房,层压板台面,600mm 烤箱,油烟机
• 全屋 SPC 乙烯基板地板
• LED 筒灯、烟感、漏电保护开关

我们特地没加的东西:

• 不接燃气(全电,省下 $4,000 的燃气管延伸)
• 不做独立信箱(和主屋共用,保持"附属住宅"属性)
• 不做第二车道或车棚(granny flat 租客在共享车道停车)

总建造成本 $110,000 + GST。从底板浇筑到交付 14 周;之前还有 8 周用于议会审批 4。

议会审批:实际过程

这一段是大多数投资者最担心的部分,说实话,完全不该担心。

在维州,一块 500 平米以上的 General Residential Zone 地块上要加 granny flat(正式名称"dependant person's unit",或者新条款下的"副住宅"),一般是走 planning permit 路径,不涉及规划方案修订 1。

5 Donnelly Court 的流程是这样的:

**第 1–2 周:**我们的制图团队出场地图、户型图、立面图,以及一份遮阳分析,证明 granny flat 不会过度遮挡邻居可居住房间。

**第 3 周:**递交议会,规费 $1,280。

**第 4–6 周:**议会把图纸转交内部部门会审——城市设计、工程、排水。由于设计符合全部 ResCode 标准,不需要邻居异议程序 5。

**第 7–8 周:**许可下发,附带三个条件:接入市政下水、安装雨水罐(最低 2,000 升)、前院种一棵冠层树。

**第 9–22 周:**施工。

从决定动手到第一位租客,总时间线 5.5 个月左右。比大多数人以为的要快,很大一部分原因是这个流程我们跑过几十遍——议会想看什么,我们一次性就提交到位,不会因为补材料而被拖延。

granny flat 项目里最大的延迟风险其实不是议会,而是建筑验收师的检查档期。如果你的 builder 不提前预约检查,就会干等下一个可用档期,一等就是好几周。我们的施工团队在框架还没搭起来的时候就预约了框架检查。听起来激进,但确实管用。

租金的完整拆解

把 5 Donnelly Court 当前的收入结构完整列一遍。

主屋(3 房 1 卫):

• 租金:$480/周
• 租客:年轻夫妻,双职工,无宠物
• 租约:12 个月固定,2020 年 3 月开始
• 租客质量:非常好——租金收入比 35%,工作已核实,TICA 记录干净

granny flat(2 房 1 卫):

• 租金:$370/周
• 租客:本地工作的单身职业人士
• 租约:12 个月固定,2020 年 5 月开始
• 租客质量:良好——租金收入比 28%,过往租赁无违约

合计周租:$850 年度毛租金:$44,200 **相对总投入($750K)的毛回报率:**5.9%

对比一下没 granny flat 的情况。这一带 665 平米地上的三房一卫独立屋,周租大概在 $450–$490。取中间值 $470,对应 $640,000 购买价,年租金 $24,440,毛回报率 3.8%。

granny flat 花了 $110,000,带来每年 $19,760 的额外租金(granny flat 租客的 $370/周)。相对建造成本的年回报率 17.5%,而且每年还会随租金上涨复利 6。

2020 年这个时间点,我敢让任何人去储蓄账户、股市或任何其他资产类别里找一个风险调整后更好的回报——你找不到。

可能出问题的地方(我们怎么提前应对)

双份收入房产不是没有复杂性。下面是我们考虑过的三个风险,以及每一个的应对。

**风险 1:租客之间的摩擦。**两户共享车道和户外空间可能会起冲突。我们的做法是在主屋后院和 granny flat 入口区之间装了一道 1.8 米高的 Colorbond 围栏,两户都有自己明确的户外区域。共享车道上画了各自的停车位。目前为止,零投诉。

**风险 2:维护支出上升。**租户多了,磨损就多。我们按毛租金的 8% 预算维护和维修,高于单户的一般 5% 7。第一年实际 6.2%,比预期低——部分原因是 granny flat 里什么都是新的。

**风险 3:空租。**如果 granny flat 空着,业主还得背着 $750K 的月供,却只有每周 $480 进账。我们的对策是建两房而不是一房。墨尔本东南对两房住宅的需求比 studio 或一房要强得多——Casey LGA 的两房空置率 2020 年初是 1.3% 8。

第四个风险是大多数人忘记的那个——保险。标准房东险不一定覆盖同一产权下的第二套住宅。我们用一位专门的保险经纪,出一份把主屋和 granny flat 放在同一份保单下、但对两户分别承保责任的保单。保费大约每年 $2,800,折合每周 $54。还在预算内。

我还会再做一次吗?

毫不犹豫。

5 Donnelly Court 就是那种我希望十年前就开始建仓的投资。数字清楚,风险可控。墨尔本东南对经济实惠的两房出租房的需求不会消失——City of Casey 的人口增长 3.2%/年,是墨尔本均值的两倍 9。

granny flat 策略并不性感,既不涉及 flip、也不涉及开发豪华公寓、也不需要判断市场时机。它是一种无聊的、可复制的、现金流为正的模式——在任何利率环境下都成立,因为租金从第一天起就能覆盖月供。

我们团队在墨尔本东南做过 40 多个 granny flat,平均造价 $110,000,60 平米两房,平均额外租金 $350–$400/周,平均从购房到双份收入状态 6 个月 10。

如果你手里有一套 600+ 平米、带侧边通道的房子,或者正打算去买一套,granny flat 这本账你真的很难反驳。我已经把这组数字跑过几百遍,它就是稳。

5 Donnelly Court 是证据。不信就自己去走一遍。