我把六位数分别投进了股票、加密货币和房产。只有一个让我致富了。

我需要把一件事说出来。

2020年疫情期间，我把真金白银——六位数——投进了四个完全不同的资产类别。澳洲股票、美国科技股、加密货币、还有Melbourne东南区一套破破烂烂的独立屋，坐落在600多平方米的土地上。

每一笔投入都超过了$100,000。这不是教科书里的假设性组合配置。这是我的真钱，让我睡不着觉的钱，凌晨三点盯着手机屏幕的钱。

其中有的让我真正富了。有一个差点给我整出心脏病。而我从这次经历中得到的教训，现在我对每一个走进我们门的客户都说：世上只有一种完美的资产类别。就是人类为之打了2000年仗的那个。

但我跑太快了。让我一个一个来说。

资产一：澳洲股票（Webjet和Qantas）

COVID期间我买了两只航空股。逻辑很简单——旅行会复苏，航空公司在疫情低点交易，我搭上复苏的顺风车。

Webjet是第一只。在线旅游平台，股价跌到谷底。我买了。Qantas是第二只——更大、更成熟的标的，用来对冲风险。大约$4一股买入。

Qantas表现还可以。现在大约$10。所以我的本金几年内大概翻了一倍。纸面上不差。

但这里是冷水。我是一个在澳洲的年轻人。像大多数同龄人一样，付完房租、吃饭、生活费后，一年能存$30,000到$50,000。如果我把$50,000投进股票翻倍了，我有$100,000。

$100,000能改变我的生活什么？说实话，没多少。

买不了房。在澳洲大多数城市连首付都勉强凑。也许能买一辆好车，开出去那一刻就开始贬值。一两次海外旅行，几个包包如果你喜欢的话。然后就没了。

股票作为储蓄工具是可以的。但它不会让你变富，除非你起步就有几百万。普通人每月存$3,000到$5,000放进指数基金，攒的是一个不错的退休金——不是跨代际的财富。

而且没有杠杆。你没法从银行借80%的钱去买股票，利率6%。没人给你这个deal。没有杠杆，你的回报就被你能物理性存下来的现金封顶了。

资产二：NASDAQ指数基金（美国科技股）

为了分散投资，我还买了NASDAQ综合指数——基本上是一篮子美国最大的科技公司。Amazon、Apple、Google，那些常客。

大部分时间它是那种好的无聊。慢慢稳步上涨。教科书里说的那样。

然后2022年底来了。

有天晚上我刷手机看到了数字。NASDAQ跌回到了差不多我买入时的水平。从高点回撤超过60%。三年的涨幅，蒸发了。

那天晚上我没睡。我不是夸张。我买过几百套房产，处理过很多紧张的情况——合同谈崩、交割闹剧、建筑商倒闭。但没有任何经历让我做好了心理准备，眼睁睁看着一个六位数的投资在几个月内缩水60%，而我完全无能为力。

我扛住了。部分原因是工作太忙没时间卖。部分原因是我告诉自己它会回来。最后确实回来了。但那几个失眠的夜晚教会了我一件永远不会忘的事。

股票这东西，你零控制。你没法装修一只股票。你没法给你的ETF加个granny flat。你没法在交割后跟人谈个更好的价格。你买了，然后祈祷。就这样。

资产三：Ethereum（加密货币）

好。这个纸面上看起来惊人，但也是我再也不会碰的一个。

我在2020年大约$600 USD一个买了16个Ethereum。总支出大约$10,000 USD。我还跑了一个叫staking的东西——基本上你锁定你的币，每年赚大约10%的额外ETH。所以这个资产是复利的。鹅在变胖的同时还在下金蛋。

Ethereum从$600涨到了大约$4,000。我的$10,000变成了$64,000左右。惊人的回报。

那我为什么告诉你不要买？

因为我刚才描述的那条曲线——从$600到$4,000的平滑线——是假的。实际的价格走势更像地震时的地震仪。疯狂的波动。一周跌30%。50%的暴跌接着80%的反弹。波动性是真的疯了。

而且这是关键。在加密货币里亏光的人不是那些买了拿着的人。是那些看到30%的涨幅，借钱加仓（加杠杆，他们叫"合约"），然后碰上一个10%的回调把整个仓位清零的人。游戏结束，本金没了。

我是运气好。我买了，我拿着，我没加杠杆。我的性格恰好适合这个资产。但我看过够多的人被加密货币毁掉，我知道这不是一个投资策略。这是包装更好的赌博。

Ethereum总共存在了大约15年。这是整个资产类别的全部历史。而土地从人类第一次在沙子上画线的时候就有价值了。

资产四：Melbourne土地（那个真正管用的）

有意思的部分来了。

我买了一套房——其实是一套待拆的——在Melbourne东南区，$600,000。建筑本身可能值$80,000。土地呢？大约$520,000。一块600平方米的地块在一个空置率低于2%的成熟城区 1。

我的现金总支出大约$150,000。这是首付加上印花税（stamp duty）（维州大约5.5% 2）加上买入成本。剩下的银行出，利率跟你借钱买其他任何资产类别比起来低得离谱。

"秘密不在房子，" 我一直跟客户说。"在房子底下的土。建筑每年折旧2.5%。Melbourne成熟城区的土地在有记录的历史中任何10年周期内从未贬值过 3。"

我做了翻新。轻度的。那种花$13,000在刷漆、地板和外观修补上的翻新——不是移墙或重做管道 4。租金收入上去了。这套房现在产生的现金流足以覆盖房贷、rates、保险和管理费，还有剩余。

六年后，这套房大约值$1,000,000。

让我用杠杆的角度说明这意味着什么。

我投入$150,000。房子增值$400,000。这是我实际投入资本的267%回报。不是按房价算——是按我的钱算。

而且不像股票或加密货币，我从来没有因为它睡不着过。因为即使房价在纸面上跌了5%，租客每周还是在付租金。房贷还是被覆盖着。土地还是稀缺的。没有人会给我的房子来个margin call。

"四种资产类型我都持有过。股票不会让你变富，除非你已经很富了。加密货币是包了科技外壳的赌场。有杠杆的房产是唯一一种银行、租客和税务体系同时在帮你的资产，" PremiumRea联合创始人Joey Don说。

为什么土地是唯一的"完美"资产

我花了很多时间思考什么样的资产类别能真正为普通人积累财富。不是对冲基金经理，不是信托基金的孩子。每年存$30K到$50K的普通人。

完美的资产需要四样东西。

1. 稀缺性。 你可以开采更多的黄金。可以增发更多的股票。可以创造新的加密货币（已经有几千种了）。但你没法制造土地。当有人买下了3 Smith Street，那一块地表就永久消失了。钻石以前是稀缺的——现在实验室能造了。土地仍然是真正有限的。

2. 低成本杠杆。 银行会把房产购买价的80%借给你，利率大约6% 5。试试让银行借给你80%的钱去买股票组合，或者80%去买Bitcoin。他们不会。房产是唯一一种银行体系给普通人提供5倍杠杆、机构级利率的资产类别。

3. 收入覆盖持有成本。 在Melbourne东南区选好的投资房每周产生$500-$950的租金 4。这笔收入覆盖你的房贷利息、council rates（$2,000/年）、水费（$650/年）、保险（$1,500/年）和物管费 6。租客在字面意义上帮你付着你的财富积累。股票给你大概3-4%的股息。加密staking给你5-10%但基数疯狂波动。

4. 税务优势。 负扣税（negative gearing）让高收入者把投资房亏损从工资中扣除。50%的资本利得税（CGT）折扣在持有超过12个月后生效。建筑折旧产生的纸面亏损降低了你的应税收入，但不花你实际的钱 7。澳洲没有其他资产类别享受这种优惠的税务待遇。

公寓不算。西区的House and Land package也不算。我说的房产是指土地。具体来说，是土地价值占购买价80%以上的房产。你买一套$800,000的房子，其中$640,000是土，$160,000是建筑。建筑在贬值，土地在复利。五年后土地值$900,000而建筑值$120,000。你在$160,000的首付上赚了$260,000 8。

没人想听的对比

让我用真实数字把四个放在一起比。

| 资产 | 投入现金 | 当前价值 | 资本回报率 | 控制力 | 能睡着吗？ | |-------|-------------|--------------|-------------------|---------|----------------| | Qantas股票 | ~$30,000 | ~$60,000 | 100% | 零 | 基本能 | | NASDAQ指数 | ~$50,000 | ~$75,000 | 50% | 零 | 2022年不行 | | Ethereum (16 ETH) | ~$10,000 | ~$64,000 | 540% | 零 | 完全不能 | | Melbourne土地 (600sqm) | ~$150,000 | ~$1,000,000 | 267%（净值） | 完全 | 能 |

Ethereum的百分比回报最高。我不装。但我也没办法正经地推荐它给任何客户。波动性会摧毁大多数人的心理健康。而且你没法对它合理加杠杆。

房产的百分比回报低于加密——但它是建立在杠杆之上的。绝对金额的增值是$400,000，对比加密的$54,000。而且每个月，租客都在帮我还贷，同时土地在升值。

这就是整个游戏。杠杆+收入+稀缺性+税务优惠。没有其他资产能同时给你这四样。

这对你下一步意味着什么

如果你手上有$100,000到$200,000的存款正在想往哪放，我亲身经历过这个实验。

股票是个好地方来停放10年以上不需要的钱。可以。但它不会改变你的财务轨迹。

加密可能让你赚钱。也可能一夜之间腰斩你的组合，你除了盯着屏幕什么也做不了。如果你神经够硬而且这笔钱全亏了你也能接受，去吧。我不会。

房产——具体来说是Melbourne成熟城区里土地占比高、租赁需求强、空置率低于2%的房产——是唯一一种让普通人用别人的钱把$150,000变成$1,000,000的资产，风险由租金收入和税务体系来兜底。

我说这些不是为了卖你什么。我说是因为我自己把钱投进了所有四个类别，为其中两个失眠过，从一个中积累了真正的财富。

答案2000年来没变过。买地。他们不会再造更多了。