一波被迫抛售潮即将到来。这是你的三步生存指南。

接下来两年会把澳洲房产持有者分成两个阵营。一群人会变得更强、更富、位置比以前更好。另一群人会被迫卖掉资产——很可能是在最糟糕的时候——因为他们的弹药耗尽了。

我是Joey，今天我要直说一些大多数房产评论员不愿意明讲的话，要么是太客气，要么是有利益冲突。相当多的澳洲人即将面临一场财务清算。不是因为市场崩盘，不是因为市场基本面出了问题，而是因为他们个人的现金流撑不住当前利率环境下的持有成本了。

市场其实已经分裂成两组了。一边是持有正现金流投资组合的投资者——租金覆盖房贷还有盈余，他们睡得很安稳。另一边是抱着负扣税资产的人，每个月从工资里贴补投资，眼看着offset account余额一点点缩水，心里盘算还能撑多久。

我来解释一下为什么接下来24个月会逼出一场清算，然后给你三个策略——对应你可能处于的三种财务状况。

固定利率悬崖已经到了

回想一下2021年。利率处于历史低位。RBA现金利率是0.10%。浮动房贷利率大约在2.5%，固定利率呢？你可以锁定1.99%两到三年。有些人在2022年锁了3%四年，觉得自己已经很保守了 1。

这些固定期限现在正在到期。每个月都有新一批借款人从疫情时代的固定利率转到当前6%以上的浮动利率。

我们算一笔典型的账。一对夫妻在2021年以2.5%的固定利率借了$700,000。本息还款（principal and interest）月供大约$2,800。现在他们转到了6.3%的浮动利率。新月供：$4,340。每个月多出$1,540——一年多$18,500——这是他们根本没有预算过的 2。

对于双职工且开支已经很紧的家庭来说，每月多出$1,500是毁灭性的。这就是"能撑"和"撑不住"之间的区别。这是孩子的课外活动费，是每年的度假，是能让你承受一次修车或看病账单的缓冲。

而且不只是房贷的问题。维州的地税（land tax）涨了。Council rates涨了。保险费全面上涨15-20% 3。持有房产的成本——任何房产——在每个类别上都同时大幅增加了。

"利率每上升一个百分点，你的借贷能力大约下降$75,000，" Joey Don说。"但影响的不只是借贷能力，还有持有能力。而持有能力决定了你是被迫在底部卖出，还是能撑到下一轮上涨。"

生活成本的双重打击

在房贷挤压之上，日常生活成本正在吞噬家庭仅存的缓冲。

食品杂货同比上涨7%。电费上涨12%。尽管有政府补贴，托儿费还是在涨。私立学校学费继续以每年5-6%的速度无情上涨。油价虽然已经从2022年的高点回落，但与COVID之前的水平相比仍然偏高 4。

对于家庭合并收入$180,000（税后约$130,000）的家庭来说，$4,340的月供之后每个月还剩$6,500用于其他一切。扣掉rates、保险、食物、交通、托儿、水电、和最低信用卡还款之后，所剩无几。

这里有个大多数人忽略的关键因素：offset account。如果你的offset余额还不错——比如$30,000-$50,000——你就有缓冲。offset产生的利息节省降低了你的实际还款额，而且这笔现金储备在出问题时能给你好几个月的跑道。

但如果你的offset是空的？你离一次车坏、一次失业、一次急诊就是灾难。没有缓冲，没有Plan B。只剩下一个决定：先卖哪个资产——而等你在压力下做这个决定的时候，你几乎肯定是在折价卖出。

策略一：如果房贷快把你压垮了——缩小或rentvest

这是最难给的建议，但总得有人说。如果你的月供超过税后收入的35%，而且offset account里不到$10,000，你需要在情况进一步恶化之前行动。

方案A：卖掉大房子，买个小的。如果你住在一套$1,200,000的房子里，贷款$900,000，6.3%利率下月供大约$5,600。卖掉它，买一套$700,000的房子，贷款$400,000（用净值来减少贷款），月供降到$2,500。你每个月释放了$3,100，同时仍然持有房产 2。

方案B：rentvesting。卖掉自住房，在工作地点附近租一套普通公寓，用净值去买一套低成本、高回报的投资房。租金收入覆盖投资房贷款，你自己每周付$500-$600的房租（通常比你之前的月供还低），同时保持对房产市场的敞口，但没有了那种让人窒息的持有成本 5。

Rentvesting名声不太好，主要是因为有些人把"持有房产"和"拥有自住房"混为一谈了。其实这不是一回事。持有一套产生正现金流的投资房，同时租房自住，对年轻和中年澳洲人来说往往是财务上最优的结构。对"拥有自己的家"的情感执念让人一辈子错失几十万澳元的机会成本。

关键指标：把你的住房成本（房贷或房租）控制在税后收入的30%以下。超过30%，你财务生活的其他方面都会被压缩。低于30%，你才有空间呼吸、储蓄和投资。

策略二：如果你的投资房在持续亏钱——及时止损

这条专门给持有表现不佳的负扣税房产的投资者。

如果你持有一套投资房，持有成本一直高于租金收入——而且资本增值也很平庸——已经连续两年以上了，那是时候认真评估一下了。

我理解那种心理。你$750,000买的，现在值$720,000。卖出就意味着确认了$30,000的亏损（加上印花税（stamp duty）、卖房成本——总共算$70,000的损失）。没人想这么做。

但替代方案是什么呢：你继续从工资里每年贴$8,000-$12,000来养一个亏钱的资产，offset account继续缩水，借贷能力继续萎缩，三年后这套房子可能也就值$730,000，因为它本来就在一个低增长走廊里。

股市里的止损逻辑同样适用于房产。如果一个资产没有表现，持有成本超过了预期未来回报，而且占用的资金让你没法买更好的——卖掉它。把钱放回你的offset account（减少自住房的利息），或者投入一套精心挑选的、在高回报高增长走廊里的投资房 5。

我们去年有个客户持有一套在内城区的负扣税townhouse。已经横盘了四年。租金回报率：2.8%。她每个月从工资里贴$900。我们帮她卖掉，把净值重新投入到东南区一套$680,000的带granny flat的独立屋，每周产生$380租金。净头寸从每月负$900变成了每月正$200。同样的资金，完全不同的现金流。

"止损不只是股票的概念，" Joey Don说。"如果你的投资房已经连续亏两年了而且基本面没有改变，它不会自己神奇地好起来。砍掉它，重新配置，继续向前。"

策略三：如果你手握现金——这是你的十年

然后是第三类人。手里有健康的现金储备、干净的资产负债表、还有富余借贷能力的人。

如果你就是这种情况——我知道读到这里的人里有些就是——接下来12到24个月可能是自2019年以来最赚钱的买入窗口。

为什么？因为被迫卖房的人会制造价格错位。当一个人因为还不上房贷而被迫卖出时，他没有等最好价格的奢侈。市场给什么价他就得接什么价。对于手握现金、贷款预批到位、能快速出手的买家来说，这些被迫出售创造了低于内在价值买入的机会。

我们团队已经在市场上看到这种现象了。18个月前能吸引4-5个竞价者的房子，现在只有1-2个真正的买家。中介更愿意接受拍卖前的出价。卖家更愿意谈判 5。

但是——这点至关重要——不要拿这个当借口去买任何打折的东西。一套差的房子打九折还是一套差的房子。纪律不变：买土地面积大的独立屋，500平方米以上的地块，空置率低于2%的城区，买了就是正现金流，未来有开发潜力 6。

而且要保留弹药。把至少30%的可动用资金放在offset account里作为战略储备。这样做有两个好处：一是减少你现有贷款的利息支出，二是确保你能扛过进一步的加息，不至于沦为和那些你正在买其房子的卖家一样的处境。

"在房产领域，现金流就是王，" Joey Don说。"能扛过周期的人不是投资组合最大的人，而是现金流最强的人。确保你是那个人。"

被迫抛售潮要来了。它是机会还是灾难，完全取决于你站在账本的哪一边。把你的现金流理顺，把offset充好，当机会出现的时候——它一定会出现——快速果断地出手。