你正在"自杀模式"买房的 5 个迹象

下面是你正在"自杀模式"买房的五个迹象。一个是黄牌,三个是危险,五个全中——你面对的是一场需要十年才能爬出来的财务灾难。

我不是在夸张,我是在精确描述。因为每个星期都有人走进我们的办公室,已经犯了其中一个或几个错误。等他们找到我们,伤害已经造成——他们被锁进一份 30 年的房贷,房产在持续失血,坐落在一个没有增长驱动的城区,购入价只有眯着眼看 20 年展望时才说得过去。

下面是这份清单。诚实给自己打分。

迹象 1:"我买房是因为我现在需要一个住处"

这是最常见的一种。客户跟我说:"我是首次置业者,我只想要一个住得舒服的地方。投资以后再说。"

我理解。租赁市场很残酷。你受够了和 40 个申请人一起看房。你想要一个属于自己的空间。

但问题在于,今天让你住得舒服的那套房,可能在三年后并不适合你。工作可能变,感情可能变,你可能会有孩子、或者孩子要离开家。"适合当前生活"的房产,很少同时"适合下一段生活"。

然后你就得卖。在墨尔本,购入 3-5 年内卖房意味着你要付印花税(约购价的 5.5%)、销售中介佣金(1.8%-2.5%)、律师费,可能还有资本利得税——在一套 $700,000 的房产上这些加起来可以吃掉 $60,000 到 $80,000。如果市场在这段时间里没有明显上涨,你就是亏本卖 1。

正确的做法:哪怕你要住进去,也用"投资者的思路"来买。这意味着优先考虑土地面积、区位基本面和未来的租赁潜力,而不是厨房装修和油漆颜色。如果三年后你的生活变了,你应该能把这套房以覆盖成本的回报率租出去,而不是被迫贱卖。

"你买的每一套房都应该能作为投资运作," 我对首次置业者这么说。"如果它只能作为你当前生活的居所,那它是消费品,不是资产。"

迹象 2:"我只要 5% 首付——付得起!"

老兄。一套 $700,000 的房产、5% 首付,意味着你用自己的 $35,000 控制了一个 $700,000 的资产。这是 20 倍杠杆。期货交易员都不会用 20 倍杠杆。外汇投机者也得想两次。而且他们可以在几秒之内平仓——你被 30 年房贷锁死 2。

我把风险摊开来说。5% 首付意味着你的 LVR(贷款价值比)是 95%。你要付 LMI——这个贷款规模下通常 $15,000 到 $25,000——并且这笔钱会被并入贷款本金。于是你在一套 $700,000 的房产上欠了 $690,000 甚至更多。

如果市场跌 5%——每一个周期里都发生过——你的房产值 $665,000,欠 $690,000。你在水下。想卖,得自己带钱去交割。想再融资,没有任何贷款方会碰一笔负资产的贷款。

如果你的收入下降——裁员、减薪、生病——你没有任何缓冲。银行不关心你的具体情况。连续三个月没还款,强制执行程序就会启动。维州的 mortgagee sale(银行强制卖房)可以在六个月内发生 3。

不要低估房贷的危险。它是大多数人一生中最大的一笔财务承诺。如果你拿不出 20% 首付,你就还没准备好。再租一年房。存得狠一点。用我之前文章里讲的那些提升收入的策略。但是,不要用 5% 首付硬撑一套房,然后祈祷市场把你救出来。

迹象 3:"我朋友说这个区不错"

你朋友的"房产研究"就是在沙发上刷 realestate.com.au,再看一堆"专门靠卖你这个城区赚钱的中介发的 YouTube 视频"。这不是尽职调查,这是娱乐。

我一直听到这些话:

• "我朋友说这里要新建一个购物中心。"
• "好多华人在这里买,肯定不会差。"
• "中介说这里稳赚。"

让我一条一条拆。

基础设施的"宣布"不等于基础设施。一份关于未来火车站的新闻稿什么都不代表——只有资金进了预算、施工合同签好了,这件事才算数。我见过一些城区因为基础设施"宣布"被炒起来,但那个项目花了 15 年才实现——甚至有的在选举之后悄悄被搁置 4。

族裔集中度不是增长指标。一个城区如果某个族裔买得很多,可能只是那个社群的社交媒体营销做得好,而不代表基本面扎实。我见过很多华人买家活跃度很高的城区,表现明显跑输墨尔本中位——因为底层的土地经济根本跑不通。

中介为卖家工作,就这么简单。他们的法律义务是帮卖家拿到最高价。他们不是你的顾问,不是你的朋友。他们是非常熟练的销售,他们的收入取决于你付多少钱。

正确的做法:用数据。ABS 的人口增长率。REIV 的在售天数趋势。SQM Research 的空置率。议会规划申请里的供应管道。Section 32 里的洪水覆盖、地役权、遗产限制。这些都不难找,只是需要大多数人懒得花的功夫 5。

PremiumRea 的客户在我们开始看房之前就能拿到一份 40 页的城区分析报告。它覆盖人口趋势、资本增长历史、租金回报率、开发潜力和风险因素。数据告诉你该买在哪里。烧烤摊上朋友的意见告诉你该在哪里亏钱。

迹象 4:"我有钱,所以我要买豪宅区"

这一条每次都会绊倒高收入人群。

逻辑看上去无懈可击:我买得起 $1.5 million,那就买豪宅区——Toorak、Balwyn、Camberwell。蓝筹股,不会错。

可是完全会错。

把墨尔本豪宅区过去 10 年的资本增长数据拉出来看看。我等着。大多数跑输墨尔本中位。有些甚至跑输银行存款利率。这些地区的价格收入比是 12-15 倍。在这种比例下,买家池急剧缩小,在售天数拉长,增长停滞 6。

澳洲不是中国。在中国,一线城市的豪宅区有真实的稀缺性,因为全国的财富都在向少数几个城市集中。在澳洲,距离 CBD 30-40 公里的增长走廊里有大量土地可供,价格收入比 5-7 倍。需求压力在那边。人口增长最快的地方在那边。租金上涨最猛的地方在那边。

Balwyn 一套 $1.5 million 的独立屋每周租金可能就 $700。毛回报率 2.4%。扣掉成本,你每年要贴 $25,000。同时,Hampton Park 两套 $750,000 的独立屋合计每周租金可能 $880——每套毛回报率 4.6%,加上 granny flat 可以推到 6% 以上 7。

财富不是拥有贵的资产,而是拥有有生产力的资产。一套 $750,000、一年产出 $45,000 租金的房产,比一套 $1.5 million、一年让你贴进去 $25,000 的房产有用无数倍。

迹象 5:"细节之后再说"

第五个迹象最危险,因为它看不见。那种不读 Section 32、不做建筑检查、不查规划覆盖层、不在不同利率情境下做现金流建模的买家。

他们就……买。因为房子"感觉对"。因为中介很会说。因为他们怕错过。

去年有一位客户来找我们,他买了一套房,没看 Section 32。那块地后院中间有一条排水地役权。你知道排水地役权上是绝对不能建任何东西的——granny flat 不行、加建不行、车棚都不行。他原本设想的所有开发潜力直接归零。光因为这条地役权,那套房就比他付的价格低 $60,000 8。

另一位客户没做建筑检查就买了。六个月后发现地板下的支撑柱要换——$35,000。屋顶有一处还在漏水的位置之前被化妆性修补过——正经修好要 $18,000。$53,000 的意外成本,一份 $500 的购前建筑检查原本就能发现。

在 PremiumRea,我们的尽职调查清单有 47 项。我们检查市政费、水务收费、分区、覆盖层、地役权、限制契约、已登记的产权负担、污染历史、洪水图、山火攻击等级、遗产状态和建筑分类。我们用当前利率、+1%、+2% 分别建模现金流。我们实地验证建筑报告的发现 9。

这一切发生在出价之前。不是之后。

如果你在买一套房,而没有做完我上面列举的至少 80%,你是在赌博。而在赌场,庄家永远赢。

给自己打分

给自己打分:

• 迹象 1(以舒适度为先):1 分
• 迹象 2(5% 首付 / 极高杠杆):2 分
• 迹象 3(朋友/中介的建议):1 分
• 迹象 4(豪宅区偏见):1 分
• 迹象 5(跳过尽职调查):2 分

1 分:你有一个可以修正的盲点。3 分:你在买之前需要专业帮助。5 分及以上:请在你的策略做过认真工作之前,先不要买房。

截至 2023 年底,墨尔本独立屋中位价是 $935,000 10。这不是一个你能付得起犯错的数字。对大多数家庭来说,它代表了 10 年的积蓄。房贷把你锁住 30 年。容错空间薄如刀刃。

我不是想把你吓得不敢买。房产是普通澳洲人可用的最强大的财富建设工具。但它只有在你以对的价格、对的结构、对的持有策略,买下对的资产时才管用。

其他的都是一根 30 年引线的财务自杀。