这份交割日验房清单,帮我们的客户躲过了 47 场灾难

有一种情况,比你想象中发生得频繁得多:买家签了合同,等了三个月交割,转出几十万澳元,拿到钥匙,推开前门走进去——发现前任业主把厨房抽油烟机拆走了,车库里留了一堆垃圾,天花板上还多了一道验房时根本不存在的裂缝。

到了这一步,钱已经转了,产权已经过户了。现在这套状态和约定不一致的房子,已经是买家自己的问题了。

这种事,完全可以提前避免。按照 Victoria 的房产法,每一个买家都有权在交割日前做一次最终验房——也叫交割前验房(pre-settlement inspection)。目的很简单:确认房子的状况和签合同时大致相同,并确认卖家履行了合同里约定的所有义务 1。

我们团队给每一位客户的购房交易都做最终验房。多年下来,我们一共抓到 47 处实质性缺陷——如果糊里糊涂地就交割了,这些问题就会变成买家自己的。漏水的水管、不见了的灯具、坏掉的车库门电机,还有——一次特别难忘的——一个死活不肯搬走的租客。

下面就是我们用的那份清单。

第一类:固定装置和配件

固定装置,指的是永久安装在房子上、按 Victoria 合同法默认包含在交易里的那些东西。没有合同明确的授权,卖家不能把它们拿走 2。

下面每一项都要检查:

门和窗:每一扇都开关一次,看门窗锁能不能顺畅地上锁和开锁。找有没有验房时不存在的碎裂或破损玻璃。

地板:每间房都走一遍。找地板、瓷砖、地毯上有没有新的损坏;有没有没披露过的污渍、烫痕或者撕裂。

空调和暖气:每一台都开一次。制冷和制热两个循环都跑一下。看温控器有没有反应。分体式空调要是坏了,换一台要 $3,000–$5,000 澳元。

烤箱和灶台:每一个灶头和烤箱都打开,运行五分钟。抽油烟机的风扇也开一下。

嵌入式衣柜:每一扇门和每一个抽屉都拉一下。看置物层是不是完整的、滑轨是不是顺的。

百叶和窗帘:如果合同里注明窗帘类配件包含在内(大多数标准合同都有这一条),确认所有百叶和窗帘都在,且能正常使用。

烟雾报警器:每一个都测一下。按 Victoria 的法律,没有合规烟雾报警器的房子是不能出租的。但很多卖家在空置期会把它拆掉或者停用。如果你打算出租这套房,不合规要面对 $1,500 澳元的罚款 3。

第二类:水和水管系统

和水有关的问题,修起来最贵,也最容易在最终验房时被漏掉。

每一个水龙头都开一下——厨房、卫生间、洗衣房、室外。冷热水都放。看水压,也看排水速度。水能出来但排不下去,说明有堵塞,根据位置和严重程度不同,疏通要 $500–$2,000 澳元 4。

每一个马桶都冲一下。看马桶底座周围有没有渗水——这是老房子的常见问题,往往是蜡封圈老化了。

每一个淋浴都开至少两分钟。看淋浴屏、花洒接口、以及瓷砖周围有没有渗水。瓷砖背后的水损是最贵、也最难处理的一类缺陷。

热水系统也得看。确认类型(电热、燃气、太阳能、热泵),确认它在工作,并注意它的使用年限。超过十年的热水系统已经接近寿命尽头,两三年内很可能要换——按类型不同,预算 $2,000–$4,000 澳元。

如果房子有水箱,看一下水泵,并确认与房子之间的接口。

每一个水槽底下都打开看一眼。打开柜门检查有没有水渍、霉斑或者滴水的接头。哪怕只是一个滴了几周的小漏点,也会让柜体和地板底层造成不小的损坏。

第三类:电路系统

每一个房间、每一个灯开关都按一下。按一次,确认对应的灯有反应。如果没反应,可能只是灯泡烧了,也可能是整条回路出了问题 5。

每一个插座都用手机充电器或者类似的东西测一下。插座没电,可能是某个断路器跳闸了,也可能是线路故障。

找到主配电箱,把它打开。每一个断路器都关一次、再合一次。这样做一方面是确认配电箱本身能打开(有的卖家会把它锁住或者挡住),一方面是确认所有回路都是通的。

吊扇也要测,每一档风速都跑一下。

如果房子里有对讲机、安防系统或者自动车库门,每一项都要测。这些属于默认包含在交易里的固定装置,一个坏掉的车库门电机换起来要 $800–$1,200 澳元。

第四类:外部和地面

绕着房子的外围整整走一圈。

每一个室外水龙头都开一下。放 30 秒水,看接头处有没有渗漏。

目视检查一下排水沟和落水管。找有没有下垂、脱开、或者明显损坏的部位。排水沟修理本身不贵($500–$1,500 澳元),但一定要在第一场大雨之前处理好,防止雨水渗进屋里 6。

确认所有垃圾桶都在——在 Victoria,你应该有红色(一般垃圾)、绿色(园艺/有机)和黄色(回收)三个桶。缺的桶要向 local council(地方议会)订购,费用由新业主承担(每个 $70–$100 澳元)。

如果是电动车库门,测一下遥控器。确认卖家把所有遥控器和密码都留下了。

如果房子带泳池或 spa,检查一下设备。开一下水泵,看一下过滤器。确认泳池围栏符合当前法规——不合规的泳池围栏是一个严重的安全和法律问题 7。

最关键的一项:空屋交付(vacant possession)

这是大多数买家会忘记的一项,也是最容易引发灾难性后果的一项。

如果你的合同里约定了 vacant possession(空屋交付)——也就是交割时房子里不能有任何占用人和他们的物品——你就必须在最终验房时,亲自去现场确认这一点 8。

如果你去验房的时候,卖家或者他的租客还在房子里,那就不要交割。让你的 conveyancer(过户律师)推迟交割,直到房子腾空为止。

为什么?因为一旦交割完成,产权就到你手上了。交割之后还留在房子里的任何人,就是你的问题,不再是卖家的问题。如果租客不肯搬走,你作为新业主,得去 VCAT(Victorian Civil and Administrative Tribunal,维州民事与行政仲裁庭)申请占有令。这个过程要走几周到几个月,律师费要花几千澳元。

这种事我们见过两次。两次 conveyancer 都建议买家 "先交割再说,以后慢慢处理"。结果两位买家都在 VCAT 花了超过 $5,000 澳元,而且占用人还没走的这几个月里,完全收不到租金。

例外情况是:如果你买的是一套带租约的房子(in-place lease),那你本来就是带着租客一起交割。这种情况下,你要核对租约文件是最新的,租客资料跟卖家中介提供的一致。

最后还有一条建议:最终验房的时候,把每一样东西都拍下来。每一个房间、每一件固定装置、每一处缺陷。带时间戳的照片,是你日后就未披露的损坏或缺失物品向卖家索赔时的证据。

最终验房不是为了和卖家过不去或者对立——它是为了在你这辈子最大的一笔买卖上,保护自己的利益。大多数情况下验房都会顺利完成——房子干净、空置、状况符合预期。但在我们抓到实质性缺陷的那 47 次里,验房就是 "顺利交割" 和 "昂贵纠纷" 之间的那条分界线。

我是精算师出身,我相信清单的力量。这份清单请收好。