你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事

有一个问题大多数房产投资者听了都会很不舒服:你走了之后,你的组合会怎么样?

不是那种抽象的、哲学意义上的问题,是具体的、ATO 会寄账单给你那种。

大多数澳洲人完全不知道。他们默认孩子会继承这些房子,最终卖掉,然后幸福快乐地生活下去。现实远没有那么温馨——在缺乏合适结构的情况下,继承投资房的资本利得税可能会吃掉累积收益的 30-47%。一个过去 20 年增值了 $1.5 million 的组合,这就是 $450,000 到 $700,000 流向政府,而不是流向你的孩子。

我的本业是精算,我整天在量化风险。而我在澳洲房产投资者身上看到的最大一类"没上保险的风险",就是完全没有遗产和持有结构规划。这不刺激,也不性感,但它决定的是:你的孙辈是拥有房产,还是在替你交税。

每一个组合里都藏着的 CGT 定时炸弹

你去世后,你的投资房按你的原始 cost base(成本基础)——而不是当前市价——转移给你的继承人。这个区分很重要,很多家庭都没意识到。

假设你 2015 年以 $450,000 在 Cranbourne 买了一套房。到 2040 年你走的时候,它值 $1.4 million。你女儿继承这套房产。继承时她不用付 CGT——澳洲几十年前就废除了遗产税。

但问题在这里。当你女儿最终卖掉这套房子时,她的 cost base 是你原来的 $450,000(按改建和持有成本调整)。应税收益是 $950,000。即便用上 50% 的 CGT discount(持有超过 12 个月),她还是要为 $475,000 的收益交税。按 37% 的边际税率,这就是 $175,750 的税。

如果她是高收入人群,这笔收益把她推进 45% 的税档外加 Medicare levy,账单可能超过 $220,000。

把这件事放到一个三四套的组合上算,CGT 负债累计轻轻松松到 $500,000-$700,000。这不是财富传承,这是财富销毁。

"ATO 不会在你去世时就寄账单过来。他们是在你子女试图对你留下的东西做任何处置时寄过来的。等到那个时候,数字已经让人眼泪汪汪了。" —— Yan Zhu, PremiumRea

三阶段持有结构

在 PremiumRea,我们建议客户把房产持有分成三个阶段来思考,每个阶段都有各自最优的结构。

阶段 1:房产 1-2(个人名下)

你的第一和第二套投资房应该挂在个人名下——单独持有或 tenants in common(按份共有,而不是联权共有 / joint tenants,后者有自己的遗产规划麻烦)。原因很直接:个人持有在维州享受最低的 land tax 起征点。个人免税额度比信托大,边际税率也更低。

两套房子合起来土地价值大约 $200,000-$250,000 时,个人名下的 land tax 每年大约 $1,900-$2,500。同样的土地价值放在家族信托里,因为有信托附加税和更低的起征点,会到 $3,500-$4,000。

个人持有还意味着负扣税的亏损可以直接进你的个人税表,一块钱一块钱地冲减你的应税收入。对处在 45% 税档的高收入者来说,一套投资房一年 $10,000 的亏损,等于一份 $4,500 的退税。这个现金流效果是即时且有感的。

阶段 2:房产 3-4(家族信托 + 公司受托人)

当你个人名下总土地价值接近 $1 million 时,维州的 land tax 税率开始咬你了——在 $1.5 million 的阈值附近,从大约 $1,950 跳到 $4,650。这就是设立家族信托的触发点。

一个使用公司受托人的家族信托(不要用个人受托人——公司结构提供资产保护),设立成本大约 $1,500-$2,000,每年维护大约 $3,000(包括会计、ASIC 费用和额外 land tax)。

好处会随着时间复利:灵活地把收入分配给低收入家庭成员(配偶、成年子女或退休父母)、资产保护,以及——最关键的——在最终卖出时把资本利得跨多个受益人分配。

与其让一个人独自承担 $475,000 的应税收益,你可以把它拆到四个家庭成员身上。每个人分 $118,750,可能落在低得多的税档。聚合下来每套房能省 $50,000-$100,000 的税。

阶段 3:持续的财富传承

信托不会随你一起死——这是它在遗产规划上的根本优势。家族信托里的房产不构成你个人遗产的一部分,不需要经过遗嘱认证(probate),也不会在你去世时触发 CGT 事件。信托照常继续运行,下一代的指定人和受益人直接接棒。

你的孩子继承的是对信托的控制权(成为指定人和公司受托人的董事),而不是房产本身。房产继续留在信托里——没有处置、没有 CGT 事件、没有 ATO 账单。财富就这么无缝地传下去。

这是澳洲房产投资者手里最强的一个财富保护机制,绝大多数人没有用,只是因为没有人用大白话跟他们讲过。

设立:到底多少钱,流程多复杂

我来把这件事祛魅一下,因为太多投资者以为信托又复杂又贵——其实两者都不是。

设立成本:

• 公司受托人注册(ASIC):大约 $600 + GST
• 信托契约起草(律师或会计师):$600-$1,980
• 一次性设立总成本:$1,200-$2,580

每年运行成本:

• 公司受托人的 ASIC 年审费:约 $310
• 信托税表的额外会计费用:$800-$1,200
• 额外的 land tax(信托附加税):因情况而异,典型投资体量上大约每年额外 $1,500-$2,000
• 年度总开销:约 $2,600-$3,500

现在把这个和 CGT 节省做对比。如果一个家族信托在一套房的卖出上帮你的继承人省下 $80,000 的 CGT,那年度开销对应的这笔投入,回报倍数是非常高的。即便持有 20 年,按每年 $3,000 合计 $60,000,仅仅一套房,信托就能帮你家庭净省 $20,000 甚至更多。三四套的组合,节省就是六位数级别。

信托契约应该把受益人类别写得很宽——一般写成"[指定人]的家族成员"——为未来的分配保留最大的灵活性。指定人是真正握权的座位:是谁,谁就决定受托人是谁以及如何分配。这个角色,正是你将来作为遗产规划的一部分,交接给子女的东西。

关键时间点说明: 把已有房产从个人名下转入信托会触发印花税和 CGT。这也是为什么我们建议客户在买第三或第四套房之前就设立好信托,而不是之后。事后重构的成本高得离谱,提前计划才对。

让税务好处归零的常见错误

我重复看到三个错误。

错误 1:用 joint tenancy 而不是 tenants in common。 joint tenancy 意味着一方去世时,房产自动转给存活的另一方。听起来很方便,但它把所有遗产规划的灵活性都抹掉了——存活的一方现在独自持有整套房产,land tax 负担被集中,跨受益人分配收益的能力也没了。

错误 2:信托设立得太晚。 如前所述,在购房之后再把房产转入信托会触发双重税——转让的印花税加视同处置的 CGT。我见过客户面对 $40,000-$60,000 的重构成本,而这些成本如果提前规划完全可以是零。

错误 3:交割前没有让至少一位受益人持有 ABN。 这是一个技术陷阱。通过信托买下一套房产,如果没有受益人持有 ABN,信托可能会在某些收入上被扣缴税。确保在信托开始做交易之前,至少有一位成年受益人已经办好 ABN。

"设立家族信托最好的时间,是你买第三套房之前。第二好的时间,是你下一套房之前。" —— Yan Zhu, PremiumRea

常见问题

我只有一套或两套房,需要信托吗? 大概率还不需要。额外的 land tax 和管理成本目前会超过好处。先把个人名下的负扣税抵扣用到最大,等到组合接近第三套或者合计土地价值接近 $1 million 再回头考虑。

信托可以持有用首次置业印花税减免买的房子吗? 不行。首次置业者的减免要求房产挂在个人名下,而且必须(至少名义上)是主要自住房。信托被排除在维州所有的首次置业计划之外。

如果我想在信托持有的房子上加一套 granny flat 怎么办? 信托可以直接跟建筑商签合同加建 granny flat。造价由信托承担,计入 cost base。granny flat 的租金收入流进信托,然后分配给受益人。信托也可以就 granny flat 结构申报折旧。

SMSF 比家族信托更适合持有房产吗? 两者服务不同的目的。SMSF 在 60 岁之后养老金阶段可以拿到 0% 的 CGT——对长期持有策略来说是无敌的。但 SMSF 有一堆严重限制:不能做结构性装修,不能加 granny flat,不能 subdivide。家族信托提供灵活性,SMSF 提供终极的税务效率但僵硬。对于大多数在搭建多套房组合的投资者来说,答案其实是"两个都用"——头两套在个人名下,三四套用信托,再做一笔 SMSF 的超长期持有。