我在 900 sqm 高密度地块上,买了一栋破到不能住的房子。后来怎么样了

我想讲一下我买过的最烂的一栋房子。然后告诉你,为什么它最后成了我们整个组合里最好的投资之一。

这套房子在 Cranbourne,位于墨尔本外东南。是一个内部房源(off-market)——那种永远不会出现在看房网站上的房子,因为任何一个正常的中介都不愿意给它拍照。房主的丈夫几年前过世了,她自己也要搬去护理院。房子在那之前被一些"非正式的租客"住了相当长一段时间——堆积癖者。证据到处都是。

水槽里长出了草,天花板的缝宽到能塞进拳头。地板翘起来,浴室是一个培养皿。每个走进正门的工人,看一眼就直接转身走出去了。

但这堆混乱底下的土地,是 900 sqm 的高密度分区住宅地。而这才是我在买的那个东西。

为什么地比所有人以为的都值钱

在成熟城区里,高密度分区是真正意义上的稀缺资源。你造不出新的,而且 council 也不会像发糖一样乱批 rezoning。

这套房子正对面,一个开发商已经在差不多大小的地上盖了五套单元房。每套挂牌 $720,000。五套乘 $720K 就是 $3.6 million 的终值,底下那块地几年前大概只花了 $700,000 到 $800,000 1。

关键在于:这周边街道上,已经几乎没有其他可开发的高密度地块了。供应基本被抽干。这意味着任何一块分区合适、大小合适、街道 frontage 合适的地,都会持续吸引开发商的关注。

这样一块 Cranbourne 的地:面积 900 sqm,平坦,带高密度 overlay,仅凭周边类似开发商用地成交价,作为空地保守估价就已经在 $850,000 以上。上面那栋破房子虽然烂,其实还能给总价加一点残值——因为它意味着在买家想清楚开发时间表之前,这块地还能产生一点租金 2。

所以这个房子的理论价值是 $850K 以上。最终卖给我的价格是 $720,000。怎么做到的?

吓退所有人的那棵树

地块正中间长着一棵巨大的树。是真的巨大——树冠遮住了地块的一半,主干直径远超过 council 启动保护机制的临界值。

每个去看地的开发商,看到那棵树心里都做了同一个算术:如果我动不了这棵树,我就盖不出那五套单元方案。那棵树正好长在未来内部车道必须经过的位置上,等于是在一个价值 $3.6 million 的开发机会中央,插了一根发展杀手。

好几个开发商看完就撤了。要价开始一路往下飘,中介也慢慢失去了耐心。

我也看到了那棵树。但我还注意到一件别人没有去核实的事情:树根已经开始侵入房屋的地基。树冠滴水线附近的混凝土板上,能看到明显裂缝。树根正在破坏现有建筑。

我打给一家以前合作过的树木移除公司,把照片和视频发过去。他们的判断是:有非常充分的理由请 arborist(树艺师)出一份报告,以"对现有建筑造成结构性损害"为理由申请移除。只要你能证明一棵受保护的树正在对既有住宅造成实质性破坏,即便处在 overlay 里,council 通常也会批准移除 3。

于是,那根所谓的"发展杀手",突然变成了一个"发展启动钥匙"。而市场上其他人,都没人肯下功夫去把这一步查清楚。

在无法沟通的情况下,怎么把交易做下来

还有一个把前面所有买家都挡在外面的障碍:卖家本人。

她是日本人,年纪大,英语非常有限,有一些认知上的困难。中介跟她沟通也很费劲。预约了看房时间的买家到现场,经常被她拒之门外。她直接赶走了好几个她觉得"不是真心要买"的人。

我没打算把这段写得很体面。我下载了一个翻译 app,硬记了几句日语,然后多次跑去现场。有两次我带了翻译。我坐在她家门廊上,用勉强凑合的日语加手机屏幕,跟她解释我会好好对待这套房子,以及我理解它对她意味着什么。

来回跑了好几次,最后她同意以 $720,000 卖给我。

过程高效吗?不。舒服吗?也不。但花三个周末跟一位日本老太太慢慢建立信任的这种"不舒服",换来的是大约 $130,000 的低于市场价买入 4。

这是我在 off-market 交易里反复看到的一种规律:真正被低估的房子,被低估的原因往往涉及人的复杂性,而不是市场的简单博弈。遗产处置、离婚、语言障碍、家族纷争——这些情境制造出标准市场搜索根本触达不到的定价错位。

装修:让它能住,同时保住未来的选项

交割完成之后,我面临一个选择:立刻开发,还是先把现房装修出租,把开发这个选项留到以后?

我选了持有。原因如下。

开发五套单元意味着:council 审批(12-18 个月)、建造(再 12-18 个月),外加一大笔资金——整个项目总成本大概 $1.5 million 到 $2 million。我当时的现金头寸撑不起这个时间表,而且我短期还有其他想买进的房子。

所以我选了先花大约 $50,000 到 $60,000,把现有这栋房子拉回到可以出租的水平。全屋重铺地板,内外全部重刷,浴室重做,厨房升级(控制成本,用 IKEA 等级的橱柜),更换水槽,院子整体清理。同时,树木移除申请提交到 council,后来获批——等于把"未来开发"最大的障碍,顺手解决了 5。

房子现在有租客,持有期间产生租金。六个月后银行估价 $850,000,与我在买入前基于开发商用地比对得出的预估完全一致 6。

也就是说,$130,000 的 equity,是从"买别人不要的房子、做别人不做的功课、再花 $50,000-$60,000 装修一栋在大多数人眼里反正是要拆的房子"这几件事里凑出来的。

这里面的逻辑是:装修带来持有期的租金,覆盖房贷;与此同时,土地继续增值,开发选项随时等着你在时机和资金对齐的那一天执行。最坏的情况,是我持有一套现金流中性的房子,坐落在成熟城区里、900 sqm、具备开发商 demand 的高密度地块上。这是一个非常舒适的"最坏情况"。

高密度开发潜力背后的数字

我来把 900 sqm 高密度地块为什么值得兴奋这件事讲清楚。算术比我讲得直接。

在 Cranbourne,一块被分割出来的地上,一套三房单元 2021 年左右的成交价大约是 $650,000 到 $720,000。开发产出——也就是一块高密度地能盖多少套——取决于几个因素:街道 frontage、退界要求、停车位,以及 ResCode 要求的强制绿化面积。

在一块 frontage 足够的 900 sqm 地上,通常可以做到 4-5 套。保守起见按 4 套算。每套 $680,000(区域中位数),就是 $2.72 million 的毛终值。

墨尔本东南区一套中等规格 townhouse 的造价大约在每 sqm $1,800-$2,200。一套 140 sqm 的三房两卫 townhouse,造价约 $280,000-$310,000。4 套就是 $1.12 million 到 $1.24 million 5。

再加上地块成本($720,000)、council 贡献费($40,000-$60,000)、专业费(建筑师、工程师、规划顾问、建筑检查师 $60,000-$80,000)、18-24 个月开发周期的持有成本($50,000),以及预留应急($50,000)。

项目总成本大约:$2.04 million 到 $2.15 million。 毛终值:约 $2.72 million。 毛开发利润:约 $570,000 到 $680,000。

这就是这块地的理论上限。话说回来,开发不是可以随便跳进去做的事情。规划风险是真实存在的——council 会拒,邻居会反对,VCAT 流程可能再加 12 个月到你的时间表里。施工风险也是真实的——建筑商会破产,材料价格会暴涨,天气延误会越积越多。

但可选性才是重点。在我持有这套房子、一边收租一边看着土地增值的同时,我随时保留着"在条件合适的时候开发"这个选项。如果造价下降或者 townhouse 价格上涨,毛利就改善;如果没有,我也依然拥有一套现金流为正、坐落在成熟城区里稀缺土地上的房产。

这就是为什么我会买一栋看起来像垃圾的房子。房子不是资产,底下那 900 sqm 的高密度地才是资产。其他的一切都只是噪音——那些噪音正好把别的买家吓跑,让我以折扣价买下来。

这笔交易关于"找被低估房产"的启示

每一套真正被低估的房子,背后都有一个原因。没有人会无缘无故地把钱留在桌上。问题在于,这个原因到底是真问题还是感觉上的问题。

真问题——洪水区、污染土壤、限制性 covenant、结构性失效——这些会永久性地摧毁价值。洪水区不会因为你聪明就消失。这些我们在尽职调查流程里叫 hard veto,一旦遇到,我们立刻撤退 7。

感觉上的问题——外观破败、卖家难缠、看起来动不了的大树、气味、堆积癖留下的痕迹——这些是暂时性地压低价值。它们吓跑的是那 95% 靠第一印象做决定的买家。但它们是可以解决的,而且解决成本通常只占被压下的折价里的一小部分。

Cranbourne 这套房子,有三个感觉上的问题(外观破败、卖家难缠、卡死开发的大树),零个真问题(没有洪水区、没污染、没结构性失效、没限制性 covenant、地势平、分区正确)。"感觉问题"和"实际风险"之间的差距,就是 $130,000。

我每一次收购都在寻找这个差距。我们组合里最赚钱的那些房子——目前墨尔本已经完成了 350 多笔交易——几乎无一例外是那种被其他买家以"最终被证明可以解决的理由"拒绝掉的房子 8。

我们的团队每周在墨尔本东南区做 30-40 次看房。Steven 和 Edward 是我们的现场检查专员,他们在每一套房子上过一遍 hard veto:坡度是否超过 2 米、是否在洪水 overlay、是否有高压线地役权、下水道是否从地块中央穿过、是否有 heritage 限制。只要其中任何一个命中,不管价格多诱人,我们立刻走。

但如果房子的基本面干净,价格低只是因为一些可修复的外观或情境性问题呢?那就是我们开始认真感兴趣的时候。

常见问题

我怎么确认一个房子是不是高密度分区? 去 Victorian Planning Maps 门户(mapshare.vic.gov.au/vicplan),搜索地址。分区会列出来——重点看有没有 RGZ(Residential Growth Zone)或者等价的高密度标签。分区决定了这块地在理论上最多能盖几套住宅,前提是 council 审批通过。

买一套房子,仅仅冲着土地价值,值得吗? 值得,前提是土地价值超过成交价的 80%,并且持有期间的租金能覆盖成本。我们的做法是:把建筑物当作一个在持有期临时产生收入的结构,而土地继续增值、开发选项继续成熟。

受保护的树怎么才能批准移除? 你需要一份由认证 arborist 出具的报告,证明这棵树正在对既有建筑造成结构性破坏,或者树本身染病或存在危险。申请递交到本地 council,审批时间通常 4 到 8 周。arborist 报告本身大约 $500-$800 9。

装修一栋破旧房要预留多少预算? 如果房子结构完好,只需要全套 cosmetic 装修,预算在 $40,000 到 $70,000 之间。覆盖地板、刷漆、厨房、浴室、整体清理和小修。如果需要做结构性工程(地基、屋顶框架、stumps),再加 $20,000 到 $50,000,看严重程度。买入前一定要做建筑检查,先摸清范围 10。