我们在一套 $700K 的 Cranbourne 房子后面加了一套 granny flat。现在它每周收 $790。

所有人都告诉你 Cranbourne 是个糟糕的区——治安差,离市区太远,太工薪。我天天都能听到这种话。每一次我都只是笑一下,因为说这话的人,正是那批想不明白自己市中心公寓十年下来为什么还在倒退的同一批人。

我先把一件事摆上桌。一套 $800,000 澳元的房子,每周拿 $790 澳元的租金。坐落在 700 多平方米的地块上,土地价值占整个价格的 80% 以上。这不是假设,是我们团队最近完成的一笔真实交易。我想把每一个数字都带你过一遍,让你看清楚我们是怎么把一套看起来平平无奇的房子,变成一台认真的现金流机器 1。

讲细节之前,先简单交代下我的背景。我是精算师出身。我用概率思考,不用感觉思考。当我评估一个投资城区,我不在乎它看起来漂不漂亮,也不在乎我的朋友愿不愿意住在那里。我只看三件事:可负担比、人口增长趋势、土地稀缺性。Cranbourne 在这三个维度上都打勾,而且数据差距并不小。

为什么 Cranbourne 一直出现在我们的组合里

Cranbourne 位于墨尔本远东南走廊。它是整个区域里仅有的两个被标记为 activity zone 的城区之一,意味着州政府已经把它划定为未来基础设施和商业投入的目标。大多数住宅街步行就能到一个主力购物中心——不是什么乱七八糟的外卖一条街,而是一个真正的零售与服务枢纽,能锚住就业和人流 2。

这里的中位房价大约在 $680,000 澳元。这听上去不便宜,但你得看家庭收入。Cranbourne 的中位家庭收入大约是每年 $117,000 澳元。用房价除以收入,你得到的可负担比大约是 5.8 倍。这在澳洲标准里算非常可负担——墨尔本平均在 9 倍以上,悉尼接近 13 3。

这份可负担性就是这个城区人口增长的引擎。年龄在 30 到 45 岁之间、处在收入曲线上升期的年轻家庭,正在以大约 6% 的年增长率涌入 Cranbourne,远高于维州约 1.9% 的州平均值 4。他们不是退休后缩小住房的人,而是有孩子的双收入家庭——住不起成熟东区、但又需要三居室的家庭。他们是老师、技工、护士、职业中期的专业人士。那种会按时交租的人,因为不交租的代价太大。

自住率一直很高。公寓和 unit 的存量几乎为零。这意味着当你在 Cranbourne 拥有一块地上的房子,你是在一个有真实稀缺性的细分市场里竞争——你没办法在这些住宅地块上盖公寓来灌水供应。对比 Point Cook 或 Craigieburn 那些新 estate,每个季度都能推出几百套一模一样的房子,需求被稀释,租金增长被压住。

是的,这里的犯罪统计高于墨尔本中位。我不会装作没这回事。但我们谈的是投资,不是生活方式。问题不是你愿不愿意住在这里,而是租客愿不愿意,以及数字走不走得通。过去十八个月 Cranbourne 的空置率一直低于 1.5% 5。这就把「有没有租客需求」这个问题答得很硬。

我一直跟客户说:你不是在买家。你是在买一门用砖搭起来的生意。而 Cranbourne 这门生意的基本面,是维州现在最强的几个之一。

这处房产:我们买了什么、为什么买它

这套房子是三居一卫一个客厅的标准配置。你能想象到的最普通、最无聊的户型。木墙板外墙。原装厨房。地毯看起来已经过了几个好年头。这正是我们想要的。大地上的无聊房子,是澳洲住宅投资里回报最高的那个类别,只是没人愿意听这句话,因为它一点都不刺激。

地块:700 多平方米。平地。正方形街道朝向。街道可进入宽度充裕。没有坡度。没有洪水覆盖。没有山火区。没有高压线。没有从后院穿过的地役权。报价之前我们把每一项都检查过。我们的团队亲自走一遍每一套房子,检查排水问题、与工业区的距离,以及任何可能限制未来开发的议会覆盖层。这一步尽职调查每套房要花半天时间。大多数买家完全跳过了它 6。

我们的报价是 $700,000 澳元。这个价位基本上等于在买地,房子白送。仅土地价值——按同区空地成交比对——保守估计在 $550,000 到 $600,000 澳元之间。这意味着上面这栋房子顶多值 $100,000 到 $150,000 澳元。一套 $150,000 的房子一周能收 $470 澳元的租金,本身就已经不差了。

现有住宅的租金是每周 $470 澳元,相对总购买价的毛回报率大约 3.5%。没什么特别的。如果就停在这里,它就是又一套平庸的墨尔本投资房——二十年下来不温不火,让你怀疑这件事到底值不值得。

但我们没停。

后院的面积足够——远超维州规定的 550 平方米最低地块要求——可以容纳一栋次级住宅。侧通道超过 3 米宽,正好够施工车辆进入。这一点我们自己量过;不要相信挂牌照片。排污管连接点距离拟建位置不到 10 米——再远一点,开沟成本就会飙升。配电盘还有富余容量承载新增电路。我们在推荐任何 granny flat 建造之前会过的每一条,都对上了 7。

那 $100,000 澳元的 granny flat,改变了一切

我们找了合作建筑商,在后院盖一套 30 平方米的一居 granny flat(副住宅)。按维州规划规则,面积在 60 平方米以下的次级住宅只需要 building permit,不需要 planning permit。这就去掉了小型开发中最大的一个延迟与风险源。不走规划许可意味着没有邻居异议、没有议会听证、没有六个月等官僚审议。你递交建筑许可,建筑商在许可签发后开工,四到五个月后你就开始收租 8。

整个建造成本是 $100,000 澳元,含全。这涵盖了所有:地坪、框架、屋顶、水电、厨房、卫生间、内装、接入原有污水管、独立电表箱。客户通过现有贷款行在主物业上做了一笔小额的 equity top-up(净值追加贷款),按 80% 融资。实际掏的现金是 $20,000 澳元。

我再说一遍。两万澳元现金。不是 $200,000,也不是 $100,000。两万。

建造周期从许可递交到交付,略少于五个月。我们的建筑商在东南走廊已经盖过足够多的 granny flat,流程几乎已经模板化。同样的户型、同样的材料、同样的分包商。这种稳定性让成本可预测、质量可靠。

granny flat 完工之后立刻以每周 $320 澳元出租。没有空置期。在油漆工刷第二遍之前,申请人就已经排好队。在一个空置率低于 1.5% 的市场里,一套全新的一居室带独立入口、厨房和卫生间,基本上第一次开放看房就会被租掉。

现在看看数字会变成什么样。

主屋租金:每周 $470 澳元;granny flat 租金:每周 $320 澳元;每周合计:$790 澳元。

总投入:购入 $700,000 + 建造 $100,000 = $800,000 澳元。

毛租金回报率:$790 × 52 ÷ $800,000 = 5.1%。

以 5.1% 的毛回报率,这份租金收入在当前利率下基本能覆盖一笔标准本息还款的房贷。这套房产从第一天起就接近现金流中性,而且还有两条相互独立的收入线——一旦一位租客搬走,另一条线还在持续付账。主屋换租的两周空窗里,granny flat 还在付;granny flat 租客走了,主屋还在付。双收入不只是回报率的问题,更是韧性 9。

没人讲的那份退出策略

这里是把好投资者和普通投资者分开的那一段。

一块 700 多平方米、临近 activity zone 的 Cranbourne 地,不只是一份出租资产。它还是一个等着被开发的地盘。

十年后——视市况也可能更早——这栋原屋就会接近使用寿命尾声,granny flat 也会老化。那时候,业主有两个选择。

选项一:把地上的所有建筑拆掉,把地块做 subdivision(分割土地),切成两到三块。把地块卖给开发商,或者自己盖 townhouse。按当前水平,Cranbourne 的 vacant land 每块卖 $350,000 到 $400,000 澳元。一套地切成两块,就是 $700,000 到 $800,000 澳元的纯土地价值 10。

选项二:把整个场地作为一个包卖给开发商。开发商愿意为带有规划先例、可能做双入口的地块付溢价。

无论走哪条路,这十年里由人口流入、基础设施投入和土地稀缺共同驱动的资本增值,都会叠加在你同期一直在收的租金之上。

这就是我说「我们不是在买房子,我们是在买附带收入的土地」的意思。房子是临时的,土地是永久的。

常见异议的回应

每周我几乎都会听到三种对这套策略的反对。

第一:「可是 Cranbourne 很乱。」上面已经讲了。你在投资,不是在办晚宴。租客在那儿;空置率给出了答案。如果你没办法把情绪偏好和财务逻辑分开,那房产投资可能不适合你。

第二:「为什么不在更好的城区买一套更好的房子?」因为更好城区里更好的房子卖 $1.2 million 澳元,租金每周 $600 澳元——这是 2.6% 的回报率,你每个月都在失血。你把一切都押在一个可能兑现、也可能不兑现的资本增值上。我的客户更愿意持有那些能自己养活自己的资产。

第三:「granny flat 很麻烦。」如果你用错建筑商、跳过合规检查,确实很麻烦。我们已经盖过几十个。我们的流程是工业化的。走 building permit,不走 planning permit。成熟的建筑商合作关系,固定合同价。租客安置由我们的物管团队负责。整段麻烦就是一次性的五个月流程;收入则是永久的 11。

我在房产上犯过好几年错——交过太多税、选错持有结构、为了在贵邮编追资本增值而忽视现金流。这些错误告诉我,唯一可持续的投资策略,是那种资产从第一天就能养活自己的策略。Cranbourne 加上一套 granny flat,做的恰恰是这件事。

这对你的组合意味着什么

如果你手上有 $700,000 到 $800,000 澳元的预算,不知道该投到哪里,想请你对比一下这两个情境。

情境 A:你在 Richmond 以 $750,000 澳元买一套两居公寓。每周租金 $450 澳元。回报率 3.1%。在扣除房贷、物业费、市政费之后,你每个月都在亏钱。你购买价里的土地部分几乎为零,因为你只是在拥有一栋楼的一小块 12。

情境 B:你在 Cranbourne 以 $700,000 澳元买一套坐在 700 多平方米土地上的三居屋。再花 $100,000 澳元加一套 granny flat。总投入 $800,000 澳元。你每周收 $790 澳元。回报率 5.1%。房贷被覆盖。你 100% 拥有这块地。十年后,这是一个可做 subdivision 的地盘。

数字不会撒谎。作为精算师,我可以告诉你——数字是我唯一信的东西。

如果你对在下一笔投资里采用 granny flat 策略感兴趣,或者你已经拥有一套带大后院的房子、想知道它是否具备次级住宅的资格,联系我们。我见过太多投资者把钱白白留在桌上,只因为忽视了就在自家后院的那块空间。

我是 Yan,精算师出身的买家中介。下周我会带着更多数字回来。