假如澳洲真的改了 CGT,房价到底会怎么走

资本利得税改革又回到政治菜单上了。

目前主导讨论的是两套方案。Grattan Institute 希望把 CGT 折扣从 50% 砍到 25%,同时限制负扣税。参议员 David Pocock 的思路不同——保留新建住房的折扣,但取消二手房的,并为现有投资者设置 grandfather clause(既有权益保留条款)。

两套方案都声称要改善住房可负担性,都能为预算带来数十亿澳元收入。可一旦落地,它们对房市的影响会因实施方式不同而天差地别。

我花了一个月翻政策文件、Treasury 的建模和历史先例。结论是:表面条款几乎无关紧要。真正决定谁赢谁输的,是二阶效应——行为改变、租赁市场的后果,以及时间动态。

我把两套模型都带你过一遍。不谈政治,只谈数学。

Grattan 方案:慢慢放血,没有 grandfather 条款

Grattan Institute 的方案是两者里更激进的一个。他们的核心建议是把个人和信托的 CGT 折扣从 50% 降到 25%,用五年时间分阶段实施。第一年:45%;第二年:40%;第三年:35%,依此类推,第五年稳定在 25% 1。

值得注意的是,Grattan 拒绝任何 grandfather 条款。所有投资者——现有和未来——都按同一时间表适用新税率。他们的理由是 grandfather 条款会扭曲市场、削弱收入效应。完全落地后,每年预计多收入 $6.5 billion 1。

他们还提议限制负扣税,让投资损失只能抵扣投资收入(包括未来的资本利得),不能抵扣工资和薪金收入。目前的规则是:如果你的投资房一年账面亏 $10,000,可以直接从 PAYG 收入里抵扣,按最高边际税率最多能退税 $4,500。按 Grattan 的方案,这 $10,000 会被「隔离」,只能用来抵未来的投资利得。

这对房市意味着什么?

短期(第一到第二年):恐慌很少。五年分阶段的设计就是为了防止抛售。当折扣第一年只从 50% 降到 45% 时,卖出的财务激励几乎为零。你的房子得有 $500,000 的资本利得,这 5% 的折扣降低带来的损失才比卖出的交易成本还高 2。

中期(第三到第五年):行为开始变化。原本打算在未来十年里卖房的投资者,会把时间线往前挪,以锁住较高的折扣。挂牌量小幅上升,投资者密集的城区——比如高密度公寓区,或者内城那些负扣税买家喜欢的排屋区——房价会承压。

「数据讲的故事跟你在社交媒体上看到的恐慌不一样。」PremiumRea 首席数据官 Yan Zhu 说,「25% 的 CGT 折扣依然是折扣。持有超过 12 个月的房产仍然享受税务优惠。真正离场的,是那些在负扣税上本来就勉强打平的边缘投资者;留下的,是靠房产实打实赚钱的人。」

长期(第五年以后):这才是真正有意思的地方。Grattan 自己也承认他们的方案可能让五年内少盖 10,000 套新住宅 1。如果需求不变(全国净移民每年 400,000 以上,它不会变),新房越少,供给越紧,租金越高,最终房价也越高。这一场「为改善可负担性」设计的改革,十年后反而可能让可负担性更糟。

Pocock 方案:新房 vs. 二手房,带 grandfather 条款

Pocock 参议员的方案更像外科手术。流传的版本一共有五个,最可能拿到议会支持的是方案三和方案四。

方案三:50% CGT 折扣只适用于新建住宅。二手住宅完全失去折扣。负扣税限制为每位投资者一套房。

方案四:跟方案三类似,但负扣税不是限制为一套,而是完全取消 3。

跟 Grattan 方案的关键差别:Pocock 方案包含 grandfather 条款。如果你在改革生效日期之前就已经买入,你的那套资产在其整个生命周期内保留 50% 折扣。新规只对生效日之后的购置有效。

这一条差别,把市场动态完全改写。

短期(第一到第二年):抢购,不是恐慌抛售。未来五年打算买投资房的每一位投资者,都会试图赶在截止日之前买入,以永久锁住 50% 折扣。这会在立法实施前 12 到 24 个月内制造出一股巨大的需求。

类似场景我在 2017 年见过一次。当时 Labor 把一套负扣税改革方案带进大选。仅仅是改革威胁,就在几座首府城市催出了一波先发制人的买入潮,推动了房价上涨。现在想象一下,把一个明确的立法日期加进去 4。

但还有一个关键点:与抢购同时发生的,是现有房主不愿意卖。你为什么要放弃一份 grandfather 保下来的永久 50% 折扣——除非你真的迫不得已?每多持有一年,这份折扣的绝对金额就随房产升值而变大。卖家减少、买家增加,只有一种结果:房价上涨,而且很快。

长期(第三年之后):市场会分化成两层。被 grandfather 条款保下来的房产变成「溢价资产」,因为它们带着一份永久的税务优势。新房短期可能更便宜,因为 CGT 折扣鼓励建造;但除非规划改革大幅增加供给(每一届政府都答应,但没人真的做得够快),结构性短缺依然存在。

「有一句话本来想客气点讲——算了,我直接讲:grandfather 条款本质上就是一笔转给现有房主的财富。」Yan Zhu 说,「在改革日期之前拥有房产的你,就等于拿到了一条新投资者永远复制不了的税务护城河。这不是意外,这就是这类政策能通过议会的原因。」

没人讨论的租赁市场定时炸弹

两套改革方案都有一个任何一方都不愿意讨论的共同后果:租金会涨。

按 Grattan 方案,负扣税被限制之后,靠税务抵扣补贴低于市场价出租的高收入投资者,要么被迫加租以覆盖成本,要么直接退出市场。房东变少,供给变少。供给变少、需求不变,租金就上涨。

按 Pocock 方案,二手房失去 CGT 折扣让投资在边际上吸引力下降。一部分投资者卖房,出租存量变成自住房存量。一样的逻辑——出租房减少,租金上涨。

这不是猜测。1985 年真的发生过。

1985 年 Hawke 政府限制负扣税。两年之内,Sydney 和 Perth 的出租供给大幅下降,空置率跌破 1%,部分邮编的租金飙升 20-30%。在大规模抗议和政治反弹后,政策在 1987 年被回滚 5。

截至 2023 年底,Melbourne 的租赁空置率已经是 1.1% 6。系统里基本没有冗余。任何让房东参与度下降——哪怕只是 5-10%——的政策,都会把空置率压到 1% 以下,触发让当下的「租赁危机」看起来都还算客气的租金涨幅。

我的预测是:不管哪套方案通过(如果真的通过的话),在实施后两年内就会出现有组织的抗议,要求政策回滚。1985 年的先例几乎完全对应。

对现任房主来说,意味很明确:无论哪套改革情景,你的现有投资组合都会变得更有价值而不是更没价值。你手上握着一份稀缺资产(供给受限市场里的住房),带着一份新进入者拿不到的税务优势(grandfather 或过渡期折扣)。正确做法是持有,不是卖出。

对你现在的投资策略意味着什么

把战术含义讲具体一点。

如果你打算在未来 12 到 24 个月内买投资房,CGT 改革——不管哪套方案——都是一个早买不如晚买的理由。按 Pocock 方案,在截止日之前买入就能永久锁住 50% 折扣;按 Grattan 方案,早买意味着你能在分阶段实施期间、在较高折扣率下多吃到一段资本增值。

如果你目前持有投资房,不要因为 CGT 改革的新闻标题就卖。我跑过的每一份分析都显示:持续资本增值、租金收入加上现有 CGT 折扣(或 grandfather 版本)的组合,结果都比「现在卖掉、按当前税率缴 CGT、再把钱重新配置」要好。

看这个具体例子。你 2021 年在 Melbourne 东南区以 $700,000 澳元买入一套房,现在它值 $820,000——增值 $120,000。按现行 50% 折扣,持有超过 12 个月后,应税增值是 $60,000。37% 边际税率下,CGT 是 $22,200。

按 Grattan 25% 折扣(完全落地)算,应税增值是 $90,000,CGT 变成 $33,300。多交 $11,100 的税。但如果你再持有五年,以每年哪怕 5% 的温和增速计算,额外资本增值大约 $220,000。就算在 25% 折扣下,你的税后位置也远远好过今天为躲开改革而卖出 7。

重点:别让税务政策的尾巴甩动投资这条狗。CGT 只是处置时的一个摩擦,不是不持有这项资产的理由。

澳洲 70% 的住房是自住房。房价最根本的驱动力,是可用房屋数量与需要住房的人口之间的比例。现在是人太多、房不够。不管政府对资本利得用什么样的折扣率,这条方程都不会变。人口是结构性的,税收政策是周期性的。

截至 2023 年底,Melbourne 东南城区每月升值 $5,000 到 $7,000。潜在的 CGT 改革至少还要两到三年,前提是它真能在议会里通过。等改革的机会成本,远远超过你任何一次「踩改革节奏」卖房能省下的税 8。

买地,房子基本白送;持有,穿越周期。这套策略在 50% CGT 折扣下有效,在 25% 折扣下也有效,甚至在零折扣下依然有效。因为价值在土地上,而土地不关心税收政策。