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财务与税务
财务与税务 articles from PremiumRea.
65 articles
- 8 May 2026约 12 分钟阅读·Yan Zhu
墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）
2026 年墨尔本 buyer's agent（买家中介）的费用区间很宽——从入门端的 $8,000 固定费用，到高端市场上百万澳元交易的 3% 佣金。多数准客户问错了问题：他们问费用是多少，而该问的是，这种费用结构会如何影响中介推荐的房产。这份指南对比三种主流费用模式、十家墨尔本知名公司、ATO（澳洲税务局）对可抵扣性的认定，以及实质性改变真实成本的 GST（商品服务税）处理方式。
- 2 May 2026约 9 分钟阅读·Yan Zhu
买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱
2026 年澳洲买家中介服务费有三种结构：百分比佣金（成交价 1.5%-3.0%）、固定费用（8,000-25,000 澳元）、或分层（签约费 + 成功费）。在不同价位上，数学走向各不相同 —— 500K 时百分比佣金几乎总是输，2M 时百分比佣金从节省角度几乎总是赢。本指南建模五个常见购买价位，揭露佣金模型中固有的利益冲突，并基于你的预算告诉你应当选哪种结构。
- 30 April 2026约 12 分钟阅读·Steven Jin
外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化
外国投资者购买墨尔本住宅在 2025-2026 年面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**审批费从 14,700 澳元起；2025 年 4 月至 2027 年 3 月对外国买家购买**二手房（established home）**的彻底禁令；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。
- 9 April 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单
在维州用 SMSF 买投资房,会带来一个关于地税的意外。信托附加税每年额外加 $1,500 到 $2,000。下面是盈亏平衡的算法。
- 3 April 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是错的。费用吃掉回报,限制毁掉策略。前期先用个人名下。
- 28 March 2026约 12 分钟阅读·Yan Zhu
零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略
你不需要$150,000的存款来买第一套投资房。你需要的是拥有房产的父母和一个在澳洲运行了二十年的策略。
- 22 March 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。
你在同一家银行待得越久，利率就变得越差。这不是犬儒，这是有据可查的银行定价策略，它每年让澳洲普通按揭持有者多付几千澳元。
- 16 March 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱
政府开始免费送东西的时候,你第一个问题应该是:他们到底在卖什么?维州的 off-the-plan 印花税豁免,不是慷慨,是在清库存。
- 10 March 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。
每一个选举周期都会有人提要废掉负扣税。媒体跟进、投资者恐慌、然后什么都没发生。背后有一个非常具体的历史原因——而且这个原因一直没变。
- 4 March 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。
每个人都在吼维州地税。我用整整一个周末搭了一张覆盖八个州和领地的对比表。结果连我自己都有点意外 —— 我可是靠这个吃饭的。
- 26 February 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
你的 super 不会帮你退休。但你的 super 买下一套房子,可能会。
澳洲人退休时的 super 中位数余额是 $292,000。这能产生每年 $20,000,不到 80 岁就会花光。有一种方式能让你用 super 去买房——带杠杆、降低 CGT,而且完全不占用你个人的借贷能力。
- 20 February 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
维州「地税翻倍」?我花了 23 小时算数字。下面是真相。
我的客户在集体恐慌。短视频到处在说维州地税翻倍。我坐下来,花了 23 小时,把澳洲每个州从 $100K 到 $2M 每个价格区间的地税都算了一遍。结果会让你意外。
- 13 February 2026约 9 分钟阅读·Yan Zhu
终于有人把 offset account 讲清楚了(包括银行不愿意告诉你的那部分)
你往 offset account 里塞了 $50,000,每个月的还款数字和之前一模一样。怎么回事?答案涉及 P&I 贷款运作的一个细节——大多数借款人要等到来不及的时候才弄明白。
- 5 February 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
如果取消负扣税，富人不会受影响。你会。
关于取消负扣税的辩论被包装成"向富人征税"。但数据讲的是一个完全不同的故事——关于谁在真正申报它、谁会真正受损。
- 28 January 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
Offset vs Redraw:选错账户一年多交 $9,165 税
一个账户选择。$300,000。一年多交 $9,165 税。大多数人不会察觉——直到他们把自住房转成投资房,才发现可抵扣利息没了。
- 20 January 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
40 年数据说明一切:房价根本不在乎利率
我一直听有人说,等利率下来再买房。历史数据告诉你,这是你能犯的最昂贵的错误之一。我来给你看几张图。
- 12 January 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲政府想改 CGT,可数学根本算不过来
CGT 的 50% 折扣未来十年让预算少收 $247 billion,其中 59% 的好处归于最富的 1%。可每一届试图改革它的政府都失败了。原因在这儿。
- 4 January 2026约 12 分钟阅读·Yan Zhu
工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。
每个人对 negative gearing(负扣税)都有自己的看法。但几乎没人记得上一次有政府真去取消它的时候发生了什么。我把数据翻了一遍,结论让两边都不太舒服。
- 27 December 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
假如澳洲真的改了 CGT,房价到底会怎么走
大家都在谈 CGT 改革,可几乎没人去建模接下来会发生什么。我把 Grattan 和 Pocock 两套方案都跑了一遍——结果二阶效应比表面条款有意思得多。
- 19 December 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
CGT 改革要来了。桌面上有三套方案
Grattan 方案把 CGT 折扣砍到 25%。Pocock 方案给新建住宅留出口。ACOSS 方案连负扣税一并限制。哪一套会通过——对你的投资组合又意味着什么。
- 11 December 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
三种再融资(refinance),三种完全不同的目标——你适合哪一种?
再融资(refinance)不是一个策略,是三个策略共用了一个名字。选错那一个,30 年下来利息可能翻倍。
- 3 December 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
Bridging Loan 完全解析:怎么在卖掉手上房子之前就买下一套
你看中了一套房子:位置对、价格对、户型也对。只有一个问题——你手上那套还没卖出去。首付的钱全被困在那套还挂在市场上的房子的净值里。你是眼睁睁看着这套梦想中的房子被别人买走?还是有那么一个金融工具,可以把这个缺口暂时填上?
- 25 November 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
你翻新一套房子赚了 $150K,ATO 要拿走 $58K
大家都看见了装修利润。几乎没人看见即将砸下来的税单。我把 ATO 自己的指引翻了一遍,找出三个把 $150K 利润变成 $58K 头疼的陷阱。外加一条真正行得通的策略。
- 18 November 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
中介通常要收费才肯讲的六个借贷能力秘诀
我花了好几个月研究怎么提升自己的借贷能力。后来一位贷款中介坐下来,给我拆了六个银行从不主动讲的调整。其中一个——砍掉一张我以为无害的信用卡——一夜之间释放出 $100,000 澳元的借贷能力。
- 10 November 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
全世界都在掏退休金买房。只有一个国家做对了。
大家都在做同一件事。美国人想动 401(k)。澳洲人在动 super。新加坡人用 CPF。三个国家,三种针对同一个住房危机的做法。其中只有一个没让问题变得更糟。
- 2 November 2025约 14 分钟阅读·Yan Zhu
不用发票:大多数澳洲人从没申报过的那笔 $4,400 税务抵扣
ATO 允许你每年申报 $4,400 的工作相关车辆支出,一张发票都不用。不用里程本,不用油费记录,不用保养单。只要对工作里程做出一个合理估算。而大约 90% 的纳税人从来没申报过。
- 25 October 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
朋友跑了一趟银行,一年省下 $15,000 的税。操作手册在这里
自住房贷的利息不能抵税,投资贷款的利息可以。债务再循环(debt recycling)把前者合法地转化为后者,可以重复操作,复利效应惊人——但大多数会计师从来不会主动跟你提。
- 17 October 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
买房后把这6份文件扔了？你卖房时要多交好几万的资本利得税
大多数人买了投资房，拿到钥匙，开瓶香槟庆祝一下，然后把所有文件往抽屉一塞就完事了。十年后卖房的时候才发现，自己的资本利得税（CGT）比本来该交的多了好几万。全因为六份文件——有些根本不花钱保存——在换了几次邮箱和三台电脑之后不见了。
- 9 October 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
维州投资房上你要交的每一项税(以及你不用交的那些)
维州有个名声:对房产投资人下手比其他州都狠。这个名声一半是真的,一半是神话。我把事实和恐慌分开讲给你。
- 1 October 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
决定房产投资组合成败的三大税务杠杆
多数投资者都能用一句话解释什么是负扣税。但真正能讲清楚自己的会计师为什么把第三套房放进 discretionary trust（全权信托）而不是个人名下的,寥寥无几。这种认知差距,往往会让人白白损失几万澳元。
- 25 September 2025约 9 分钟阅读·Yan Zhu
要卖投资房?五种合法办法把税单压小
卖投资房时,ATO 咬下来的那一口相当大。但有五种合法的办法能让这口咬得小一些——大多数投资者只知道其中一种。
- 23 September 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
负扣税有三层。大多数投资者卡在第一层。
你的会计告诉你负扣税能省税。那是第一层。他们可能没提的是，ATO在你卖房时想收回一部分。那是第二层。第三层才是真正赚钱的地方。
- 18 September 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
为什么靠 ChatGPT 买房可能让你多花 $200,000
ChatGPT 每一步都有 95% 的正确率,听起来很厉害。但买房不是一步——是十步。0.95 的 10 次方等于 59.87%,比抛硬币还差。
- 10 September 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
自住房改投资房:这5步不做,多交几万块税
我们有个客户,把自住房出租前漏掉了做一次市场估价。五年后卖掉时,她把增值的 $200,000 全额上了资本利得税,而不是转投资之后才出现的那 $80,000。就这一次漏做,多交了 $27,000 的税。下面这五步就是避免这种事的。
- 2 September 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
一套房一年 41% 回报。加杠杆投资房产背后的数学。
一个骗子都不敢把这个数字拿出来讲。住宅房产,年回报 41%。但这就是我们一位客户真正做到的,我把算式完整给你看。剧透一下:不是魔法,是杠杆。
- 25 August 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
我拿一个 $33 的 AI 工具,对比了我们整支买家中介团队。结果让人有点不舒服
我让 Google 的深度研究工具跑了一套真实在挂的房源,然后把结果和我们五个人两小时做出来的报告做对比。AI 用了十分钟——部分结论比我们做得还好。对你意味着什么,下面说清楚。
- 17 August 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
我把投资房放在了自己名下。最后多交了六位数的税。
我还记得坐在会计师办公室,盯着一张让我胃都凉的税单。地是我自己找的,工程是我自己盯的,资产一路升值也是我亲手守出来的。然后 ATO 把将近一半拿走了。错的不是那套房,错的是产权证上的那个名字。
- 9 August 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
房产应该让你尽快赚到钱(为什么盲目的「买入持有」是个陷阱)
我不是让你去翻新倒卖。我是让你别再假装——把一套负扣税的资产捂上十年就叫策略。那不是策略,那是一次押了房贷的祈祷。
- 1 August 2025约 14 分钟阅读·Joey Don
澳洲房产圈没人会告诉你的10条金钱真相
把所有房产播客和专家预测先放一边,花五分钟读这篇。下面这10条规则,是我们团队从墨尔本350多笔、总金额九位数的真实成交里提炼出来的。大多数会让你不舒服。这很好。
- 24 July 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
她对房产一无所知,房子一年涨了 25%。
我们经验最少的客户以 $625,000 买下一套带结构问题的角地木板房。十二个月后,RPData 估到 $780,000。有时候懂得少,反而买得更好。
- 17 July 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
一套 $800K 的房子做到周租 $1,200。我实地走了一遍。真实数字都在这里。
我买过 150 套以上的房产,但有一单——Narre Warren 这次改造——是我反复想起的那一单。因为它回答了我被问得最多的那个问题:你真的能在墨尔本花不到一百万买到一套房,让租金覆盖所有开销吗?能。可以。下面把具体怎么做拆给你看。
- 9 July 2025约 9 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 房产税务与法律要求:交割前每一位投资者都必须知道的事
先讲清楚一件事。不管你落在哪一档,Melbourne 的地税都不是澳洲最贵的。那套说法是媒体炒作。下面讲真正的数字——以及它们对你投资策略的意义。
- 1 July 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
一个几乎能保证拿到 offer 的面试后续动作——以及它对房产谈判的启示
我在职业生涯里面过 500 多个人。正好有一个人做了我下面要讲的这个动作。他当场被录用。我在房产谈判中赢下的每一单,背后的原则都一样。
- 18 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
资产九位数,却吃不起一顿牛排:房产投资者的现金流陷阱
有些投资者名下的房产加起来价值几千万,面对一张餐厅账单还是会犹豫。资本增值又不能直接吃,那你要它做什么?这个问题的答案,应该彻底改变你搭建投资组合的方式。
- 17 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
AI 如何改变澳洲房产搜索(以及它至今做不到的事)
AI 现在分析一个城区的速度,比任何买家中介都快。它可以在几秒内拉出犯罪数据、租金回报率、基建时间线和学校排名。但它还是没法走进一套房子、闻到那股潮味。下面是关于 AI 在澳洲房产里「哪里帮得上、哪里帮不上」的一次诚实评估。
- 2 June 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
特朗普关税和澳洲房产:为什么我睡得着(你也可以)
每次特朗普发一条关税的推文,我的收件箱就被慌张的客户塞满——问房价是不是要崩。短答案:不会。长答案里有一点数学,大多数评论员懒得算。
- 1 June 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
去年我拿到了 $300K 的被动收入,银行截图都在这里
我打开手机银行,开了录屏,往下滑了十二个月的租金到账记录,让数字自己说话。去年 $300,000 澳元的被动租金收入。没有花招,没有挑。下面是这个组合到底怎么运作,维护要花多少。
- 25 March 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
准备买五套投资房?下面这个税务结构能帮你省下 $200K
大多数投资者前两套都按"个人名义"买,不太想结构的事。等他们买到第三套时,已经把自己锁进了一个在未来十年要花掉六位数的税务结构里。我把五套投资组合的七种持有结构都建了模型,下面是真正管用的那一套。
- 18 March 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
$18,200 的免税额度十三年没动过。ATO 正在悄悄地把澳洲中产阶级绞成肉末
我来给你看一件应该让你生气的事。澳洲的免税额度——也就是你开始被课税之前可以赚到的金额——从 2012-13 财年起就一直是 $18,200。整整十三年。同一时段,澳洲央行自己的数据显示,一元澳币的购买力已经下跌了 37%。而几乎没人在谈这件事。
- 31 December 2024约 10 分钟阅读·Yan Zhu
五个月前他们说 St Albans 是垃圾区,数据刚刚把他们打脸
五个月前,一位同行在公开场合说我推荐的城区是垃圾。他们说「穷区、治安差、不会涨」。我当时什么都没回。我等数据说话。数据现在出来了。而且非常漂亮。
- 5 November 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Doncaster,850 sqm,RGZ 分区。值不值得投?
又是一条私信,又是一个华人城区,又是一个熟悉的对话。Doncaster,850 平米,问题永远一样:这笔钱花得值不值?我把数据拉出来看了一遍,答案比大多数人希望听到的要复杂一些。
- 10 September 2024约 12 分钟阅读·Yan Zhu
我们把一套独立屋改成三个独立单元。租金翻了三倍。
改造前的照片：一套疲惫的三房独立屋，周租$400。改造后的照片：三个独立单元，每周收$1,200。翻新花了$60,000。我来详细走一遍让这个转变成为可能的每一个决定。
- 16 July 2024约 10 分钟阅读·Yan Zhu
一个免费网站,可能让你不至于在山火区买下一套房
去年夏天改变了我看山区房产的方式。火没烧进 Melbourne 市区,但离得足够近,让每一个人都意识到山火风险不是纸上谈兵。它是每一张尽职调查清单都该有的一项,而且有一个免费网站,30 秒就能告诉你全部答案。
- 21 May 2024约 10 分钟阅读·Joey Don
一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。
在澳洲走向破产的第一步，是让你的月供超过家庭收入的 30%。我不管你赚多少，不管那套房看起来多好。如果数字把你推到 30% 以上，你离一次加息带来的房贷压力就只差一步。下面是签字之前怎么测。
- 26 March 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
2020年Melbourne房产：别人在恐慌时，聪明钱在往哪走
利率下降时两件事同时发生。有房贷的人松了口气。没房贷的人突然意识到自己能借到更多。第一个反应是宽慰。第二个反应推动市场。
- 30 January 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
关于房产投资,我的 Tesla 给我上的一课比任何教科书都深
我开一辆 Tesla。买它的时候,我以为这是一个理性的财务决定——运营成本低、不烧油、保养少。我没算到的是,一台 $65,000 的车变成一台 $42,000 的车的速度到底有多快。十八个月,就摆在我家车库里。
- 5 December 2023约 12 分钟阅读·Yan Zhu
买房不是靠运气。这是我们挑选每一套资产用的那套系统。
有人告诉我他买房"运气好",我听着就不舒服。运气意味着随机,随机意味着没系统。而在一个$600,000的决策上没系统,结果只会有两种:要么侥幸成功,要么注定失败。
- 7 November 2023约 12 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲政府花了 800 亿建房,结果盖了零套。这对你的下一次买房意味着什么。
Housing Australia Future Fund 没有新建一套住宅。被当作成果汇报的那 340 套房产,全部是"收购",不是"建造"。参议院确认了这一点,ABC Media Watch 也独立核实过。而每年 12 万套的目标,仅一年下来就已经落后 27.5%。
- 12 September 2023约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 房产税务讲清楚:印花税、CGT、地税,以及那些让你多付钱的误区
先破一个迷思:Melbourne 地税不是澳洲最贵的,任何档都不是。那是媒体噪音。下面不讲黑话,把对你房产税务真正重要的内容说清楚。
- 18 July 2023约 11 分钟阅读·Joey Don
专门为澳洲 Z 世代量身定做的三个财务陷阱。我追着钱走了一遍。
套住千禧一代的财务陷阱是粗放的——房贷、车贷。针对 Z 世代的那一套要精细得多。它被打扮成自由,裹上网红美学,再用算法送到你眼前。我追着钱的流向走了一遍。
- 30 April 2023约 11 分钟阅读·Yan Zhu
一年买下 100 套正现金流房产,每一个数字都摊开给你看
大多数买家中介宣传时只挑最漂亮的两三单。我们把过去一年全部 100 笔交易的平均数据公开,包括那些表现不及预期的。平均购价不到 $730K,平均土地面积 651 平方米,平均租金回报率 6.28%。
- 2 September 2022约 10 分钟阅读·Yan Zhu
Kilsyth、Wheelers Hill,还是 Kew East?适合不同预算的快速城区拆解
有人问我"Kilsyth",而且 7 个字母里写错了 4 个位置。好在这个城区比它的拼写要好得多。下面是我对这些被反复问到的城区的一次快速拆解——哪些适合投资、哪些适合自住,以及数据告诉你把钱放在哪里。
- 5 January 2022约 10 分钟阅读·Yan Zhu
90%的房产建议都是噪音。我是这样过滤信号的。
我妈每天叨叨我十几件事。没一件有用的。但她一说“饭好了“，我三十秒到桌前。这就是信号与噪音的区别——同样的原则区分了好的房产决策和灾难性的坏决策。
- 10 May 2021约 11 分钟阅读·Yan Zhu
买房前，我是怎么给墨尔本城区打分的
大多数投资者挑城区的方式跟挑餐厅差不多——靠口碑、靠直觉，顶多 Google 一下。我选择建一套评分框架。有些结果会让你坐立不安。
- 12 September 2020约 11 分钟阅读·Yan Zhu
年薪 $80K,他在 12 个月里买下 17 套房。我把全过程拆开讲。
一位年薪 $80,000 澳元的 Hugo Boss 销售员,刚在一年内买下 17 套房。他的总组合已经 38 套。在你直接说「不可能」之前,我想把机制拆给你看——策略其实比你想的简单。