澳洲住房供应危机:审批在涨,房子却盖不出来——到底哪里卡住了

澳洲政府在住房供应这件事上口号喊得很响。National Housing Accord 写着 2029 年前新建 120 万套住宅,听起来有决心,像一份计划,像 Canberra 真的有人坐下来找到了问题、承诺要解决它。

问题是,这更接近一则虚构。

没有任何一个州或领地目前走在时间线上。New South Wales——住房压力最大、房价中位数最高的州——实际完成的数量只勉强达到时间表要求的一半。Victoria 没好到哪去,Queensland 落后,South Australia 和 Western Australia 落后,领地也落后。所有人都在落后。

我是 Yan,精算师出身。我对住房政策没有观点,我只有数据。数据告诉我:澳洲的住房建造管线里,有四个结构性瓶颈,未来十年内,无论多少政治声明、预算安排或新闻发布会都解决不了。

如果你是投资者、租客,或者正打算买第一套房,这四个瓶颈对你未来的影响,比 RBA 的任何一次利率决议都更重要。接下来我把真实情况讲一遍,告诉你这些数字对你的钱意味着什么。

说白了一句话:短缺没有在好转,它在恶化。数据是这么告诉我的。

审批到竣工的缺口在扩大,不是在缩小

我们先看政客最爱引用的那组数字——建筑审批。

ABS 的数据显示,审批数量确实在往上走,有几个月甚至是两位数的增长。部长们拿着审批曲线开发布会,说"我们进度正常","管线在填满"。

听起来很乐观,直到你去追踪后面发生了什么。因为审批只是一张纸,是允许你盖房子的许可,它既不会给任何人一个屋顶,也不保证真的有人会去开工。

把政治包装剥掉,管线的真实情况是这样的:

• 审批最近一个月涨了 13%,下一个月又跌了 15%。波动很大,但整体横盘——全国每月大约 16,000 套。这个数字像乒乓球一样弹来弹去,长期趋势是平的。
• 开工(真正破土)在掉。最近一季度新住宅开工量下滑 5.5%,实际开工的建筑商更少了。
• 竣工(住户能搬进去的成品房)更加滞后。独立屋的审批到竣工时间已拉长到 12–18 个月,多户开发则更长。

三个数字,三个方向。审批往上,开工往下,竣工滞后。

要达到 120 万套的目标,澳洲需要把审批速度至少维持在比目前高出 20% 的水平——而且审批到竣工的转化效率要显著改善。按照现在的转化率,我们需要的审批量大概要比目前再高 30% 左右,才能勉强跟上时间线。

管线每一个接口都在漏水,而没有人去修水管。

瓶颈一:建造周期已经拉长了 40%

十年前,根据 HIA Economics 的数据,澳洲一栋独立屋的平均建造时间约为 8.5 个月。今天呢?超过 12 个月。连排别墅和半独立屋从 11 个月拉到 16 个月。公寓楼本来就慢,现在更慢。

同一栋房子,比十年前要多花 40% 的时间才能盖完。你想一下这对总供应意味着什么。即使每年审批相同数量的住宅,因为每一栋盖得更久,年产出是下降的。如果每栋房子多花 40% 的时间,你就需要多 40% 的建筑工人才能维持原来的竣工节奏。而我们不但没多 40% 的工人,反而更少。

为什么会这样?三个因素在同时发酵:

人工短缺。 疫情期间澳洲流失了数以万计的建筑工人。原本占住宅建筑劳动力不小一部分的 457 和 482 签证的国际技工,在边境封闭时大量回国,到现在很多都没回来。建筑类学徒完成率下降,年轻人转去其他行业或者推迟培训。ABS 的劳动力数据显示,Victoria 的建筑劳动力规模仍低于 2019 年水平,而且缺口最集中的正是砌砖工、电工、水管工这些最难短期补上的技工工种。

建材通胀。 木材、钢材、混凝土、石膏板、保温材料、屋顶材料——疫情供应链断裂时每一项都暴涨,之后只回落了 1–3%。这不叫回调,这叫在高位横盘。Melbourne 一套标准木结构框架包,2021 年初的价格比 2019 年高了 22%;石膏板涨了 15–20%;混凝土涨了 10–12%。这些已经不是临时加价,而是新的基准。

Council 审批延误。 很多 Victoria 的 local council(地方议会),开发申请从提交到决议要 6 到 12 个月。复杂一点的——涉及多套住宅、较大拆建、或环境敏感地块——在流程里卡 18 个月以上很正常。有些 council 确实人手不够,有些则是被房地产热带来的申请量淹没。不管是哪一种,每一个月的官僚拖延都是一个月的房子没盖。而且延误是会叠加的:如果你的 DA 不是 4 个月批下来,而是 12 个月,那你在工人进场之前就已经丢掉 8 个月。

瓶颈二:建筑商正在批量破产

这个瓶颈媒体关注度最低,但对未来五年住房供应的影响最大。

从 2020 年到 2021 年年中,澳洲建筑商的破产数创下纪录。ASIC 数据显示,建筑公司进入外部托管的速度达到十多年来的最高。而且这些不是什么皮包公司,其中不少是年营收 $50–100 million 澳元、手上同时开工上百套房的老牌公司。

机制很简单也很残酷。建筑商在 2019 年和 2020 年初,建材成本还稳定可预测的时候,签了固定价格合同——比如一栋四居室建造价格锁定在 $280,000 澳元。然后建材成本暴涨 20–30%,合同价却锁死了。每盖一栋就亏一栋,不是小亏,一套房动辄亏 $30,000 到 $50,000。盖得越多,血流得越多。

有些人想重新谈价。买家(可以理解)拒绝多付。有些人想放慢工期,指望成本会回落,结果没有。有些人想接更多高价新合同来交叉补贴亏损的老合同——这种策略能撑一阵,撑不住的时候一次性把所有项目一起带下去。

一家建筑商倒了,半建好的房子就会空置几个月、有时几年,由清算人慢慢去理清合同、财务和法律上的烂摊子。业主留下的是一堆裸骨架,暴露在风吹雨打之中,只能依靠 Victoria 规定的 domestic building insurance——这个保险往往赔偿有限。

但对整体供应影响更大的,不是这些单独的惨案,而是一个更宏观的事实:能接新单的建筑商总数在萎缩。建筑商少了,产能就少;产能少了,排队时间就长;排队时间长了,成本就涨(因为运营固定成本被摊到更少的项目上);成本涨了,利润就更薄;利润更薄,破产就更多。

这是一个负反馈回路,每倒一家公司,供应约束就收紧一截。活下来的那些建筑商呢?他们在涨价,也越来越挑活。低利润抢单的时代结束了。2021 年你要找建筑商,要么接受他的报价,要么排队。

瓶颈三:地价翻倍,政府规费还在往上加

哪怕你解决了人工、修好了供应链、稳住建材价、还奇迹般地让建筑商不再破产——你还会撞到"地"这堵墙。

Melbourne、Sydney、Brisbane 的住宅用地价格,过去十年大致翻了一倍。在 Melbourne 的发展走廊——本来应该承担大部分新增供应的外环城区——一块 2011 年卖 $180,000 澳元的 400sqm 地,现在要 $350,000 到 $400,000。在成熟城区,涨幅更陡。

土地是新房成本里最大的一项。典型的 house-and-land 套餐里,土地大约占总价的 45–55%。地价翻倍,项目总成本不只是比例上涨,连可行性门槛都在移动。一个在 $180,000 一块地时能算得下来的项目,到了 $380,000 一块地就算不过来了,除非最终售价同比例上涨。而在可负担性已经被拉得很紧的地区,这种价格上涨会把一批又一批买家直接挤出市场。

结果就是开发商把项目搁置,地囤着但不开发。本来应该进入市场的房子,进不来。UDIA 的数据显示,尽管审批数字上升,但实际已审批地块的消化速度在放慢——开发商批得出地,却没法把这些地块转化为销售和开工,因为在新的价格点上没有足够的终端需求。

政府规费在悄悄把问题放大。基础设施 contribution(用来修路、排水、公园和社区设施的费用)、开发捐、Victoria 各种 council 费,一套房加起来要多掏 $50,000 到 $80,000。这些规费过去五年涨得很凶,有些 Victoria 的 council 直接把 development contribution plan 的费率翻了近一倍。

政客嘴里喊着住房可负担性,一边却不停抬高让住房变得不可负担的政府规费。如果不是有人真的因此没能买上房,这种讽刺还挺好笑的。

这对投资者和租客意味着什么——换作是我会怎么做

如果你在等房价跌,因为你假设供应早晚会追上需求——我会劝你认真重新想一下这个假设。按现在的建造速度,供应缺口五年内是关不上的,算术上就做不到。哪怕所有结构性瓶颈明天一夜解决(不会),管线延迟也意味着成品房进入市场至少还要再等 12–18 个月。

与此相对,需求一直在从多个方向往上推:

• 海外净移民维持在高位,永久与临时路径都在推动人口增长。每一个新移民都要有地方住——不管买还是租,都在增加房源需求。
• 尽管利率不低,借贷能力并没有崩。first home buyer 贷款量接近多年高位,最近一个季度有超过 32,000 首次置业者进场,是 2022 年初以来的最高水平。全国新贷款均值在 $750,000 澳元的纪录水平,NSW 是 $873,000。更多人在借更多的钱。
• 租赁市场极度紧绷。Melbourne 2020–21 年大部分时间空置率低于 2%,有些城区低于 1%。租金中位数上涨速度是多年最快,租客在为可用房源相互竞价。

挤压过程的走向是可以预见的。买不起的人被迫租房,租赁市场进一步收紧,租金上涨;原本可以买的那批人,为了躲开涨租,反而更想尽快买,买盘需求上升,房价上涨;接下来买不起新价格的人又被挤回租赁市场。这个循环会自己供自己。

对投资者来说,这是一种不依赖降息也不依赖政府刺激的结构性顺风。我们 Optima 专注的那类——供应紧张城区里大地块上的成熟独立屋——因为它们早就存在,天然绕开了新建项目的那些风险。你不用等一个可能半路破产的建筑商等 16 个月,你也不用承担新建房背后膨胀的建材成本和开发规费。你买的是一套已经立在那里、可以出租、坐落在一块随人口增长而越发稀缺的土地上的资产。

最近有人问我觉得澳洲房价什么时候会崩。真要说的话,我的答案是:给我看连续两年移民有明显下降、同时竣工量上升,我立刻卖掉手上所有房产。我是认真的。这两个变量最要紧。只要没看到这样的数据组合,结构性故事就没变。

供应是事实,不是预测。需求是事实,不是预测。目前这两个事实指向同一个方向:房子不够,未来几年都不会够,而在合适地段拥有现房的人,就站在这条等式的正确一边。

我们是 Melbourne 的一家买家中介——不卖房,只代表客户买。如果供应的故事变了,我们会第一个说。但数据还没显示这种变化,完全没有。