澳洲在住房上花了 $800 亿。一套新房都没盖出来

请花一分钟和一个数字坐一坐。$800 亿澳元。这是澳洲联邦政府通过 Housing Australia Future Fund 为住房划出的资金。目标很直接:盖更多房子,缓解危机,把可负担性拉回普通澳洲人的可及范围。

那笔钱真正建出了多少套新住宅?

零套。

我不是在修辞。参议院估算(Senate Estimates)已经确认了。ABC 的 Media Watch 做了调查。财长 Katy Gallagher 在质询中承认:那 340 套所谓"已完成"的住宅,是被收购和改造的,不是从零建起来的。如果你懂一点供给经济学,这个区别的分量非常重。

过去一周我把联邦住房预算拆了个遍。我发现的东西让人既愤怒又受教。Housing Australia Future Fund 的设立初衷很清晰:用这笔基金的投资收益为新的社会住房和可负担住房提供资金,预期年化 $5 亿用于建造。

结果是,基金的本金被投到金融市场,而住房交付被外包给州政府机构和社区住房提供商。任何看过政府基建项目的人都能预测到结果:一层层的官僚、错配的激励,以及宣布和真正交付之间的巨大鸿沟。

政治面上的处理非常干净。新闻稿宣布一轮又一轮资金发放。部长在工地上合影。拍照机会安排得井井有条。但最关键的那个指标——全国住房存量净增——在联邦基金项目下始终是零。

我这么说不是政治评论,而是一个整天盯着供给数据的投资者的观察。当政府的供给项目失败时,每一栋坐落在成熟地块上的已有房屋都会变得更值钱。这不是预测,这是数学的必然结果。

全国住房协议背后的数字

全国住房协议(National Housing Accord)的目标很雄心:五年内 120 万套新房,每年 24 万套。第一年实际交付 174,030 套,比基准线少 27.5%。

National Housing Supply and Affordability Council 的预测显示,五年累计大约落在 938,000 套,缺口 262,000 套。仅这个缺口,就比整个 Hobart 的住宅存量还要大。

但最能说明问题的数字是:截至 2021 年 3 月的十二个月,住宅审批量比 2015 年同期低 19%。同一个十年,人口增长 15%。审批在萎缩。这数学用不上计算器。

当你花着破纪录的钱、审批数量却比十年前还少,这项政策不是在失败——它只是没有在为它本来应该帮助的那群人运作。

我把几个数字进一步放到上下文里。维州在住房协议里的份额大约是五年 24 万套。按目前的完工速度,缺口会是 50,000 到 60,000 套。而这个缺口集中在已经开发完的成熟城区,因为新建住宅绝大部分是通过土地释放在城市外围交付的。

外围开发并不直接和成熟城区争买家或租客。Clyde 或 Tarneit 的一栋全新四居室,和 Hampton Park 一套 600 平方米、经过翻新的三居室,服务的是两个市场。外围吸收人口增长,但它不往成熟城区的住房存量里加供给——而那正是我们客户投资的地方。

这个区分在住房政策辩论里经常被忽略。政客拿外围审批来证明"在进步",但那些审批不会缓解成熟城区的压力——那里的基础设施完善、学校有评级、就业中心可达。

建造成本的上涨让问题进一步恶化。Master Builders Association 的报告显示,2019 到 2023 年间住宅建造成本上涨了 30%。建筑商破产创纪录。电工、水管、木工等工种的劳动力短缺没有缓解迹象。哪怕审批明天就翻番,行业的交付能力也被那些要数年培养的要素卡着。

为什么政府去买现有房屋反而让事情更糟

Housing Australia 不仅没建新房,它还在既有市场上直接和买家竞争。参议院记录显示,截至 2020 年末,在 HAFF 框架下购入了 889 套现有住宅,其中一些单价超过 $1,300,000——而全国单套新建住宅的平均建造成本大约 $500,000。

政府每买走一套既有住房,市面上就少一套给首次置业者或投资者的房子。它给净供给增加的是零,同时还消耗了本该用于真正建造的资金。这种现象在经济学里叫"挤出",和住房政策本该达成的目标刚好相反。

在我们公司,我们已经在墨尔本东南走廊完成了 350 多宗交易。供给紧缩我们每周都在一线看到。2018 年挂好几个月都没人看的 off-market 交易,现在几天内就会收到多组报价。我们在管物业里的空置率,在 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 等城区都低于 1%。

这里我还要补一个被忽视的二次扭曲。政府机构进入既有存量的买家池时,同时在和私营买家竞争,给剩余存量的价格施加上行压力。政府一边没能增加供给,一边还在为已存在的供给增加需求。

这不是什么晦涩的经济学理论,你可以在拍卖场看到。我们团队每周都在东南走廊参加开放日。过去两年里,600 平方米以上地块成熟独立屋的竞争明显加剧。原本能吸引 4 到 5 组认真买家的房子,现在能吸引 8 到 10 组。一部分是市场自然增长,另一部分可以归因于机构和政府采购项目吸收了既有存量。

对个人投资者来说,实操含义是紧迫感。不是恐慌性的紧迫感,而是数据驱动的紧迫感。每过一个月而新增供给不足,既有存量和需要住房的人口之间的缺口就在扩大。这个扩大中的缺口,同时支撑已持有成熟资产的人的资本增值和租金收入。

供给失败对既有房价意味着什么

供给限制并不对所有房产等量齐观地起作用。80% 土地法则是你的筛子。当土地价值在购入价里占主导时,这套房产会不成比例地从供给短缺中受益,因为土地不能被制造。

看 Hampton Park。我们曾以 $590,000 买下 600 平方米以上的一套房,结构性翻新上保守开支,租金做到每周 $850。交割几个月内,银行估价 $670,000。那次增值不是投机驱动的,而是来自一个数学上的必然:进入市场的房子比人口需要的更少。

区域中心讲的是同一个故事。我们在 Geelong 的组合购入价在 $400,000 到 $450,000 之间,每周租金 $600,空置率低于 2%。这些不是投机性下注,而是对结构性短供的算术式反应。

政府建不起来的现状不是暂时的嗝。建造成本涨得比通胀快,工种持续短缺,议会审批时间一季比一季长。每过一个月而没有足够新增供给,都在进一步强化既有成熟地块房屋的价值。

我们在管组合的数据把这件事具象化了。在 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 的在管房产里,从租客搬走到新租客入住之间的平均天数,从 2019 年的 16 天下降到 2020 年的不到 10 天。每份房源的申请数从平均 8 份增加到 20 份以上。租客主动出价高于挂牌价——这个现象在五年前几乎闻所未闻。

这种租赁压力不是周期性的。它是人口增长超过住宅交付这些走廊直接造成的后果。Casey City Council 辖区(包含 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren),在 2016 到 2021 年大约每年增加 10,000 居民,住宅交付完全没跟上。

对投资者来说,这构成了一个异常稳健的收入流。租金收入由独立于利率周期、政府政策变化和全球经济状况的结构性需求支撑。人总要有地方住。供给不会被建出来,数学本身会替你处理好。

供给危机里的翻新机会

当新建供给失败时,次优选项是改造既有存量。这正是翻新导向策略做的事。

墨尔本东南一套 650 平方米、$585,000 购入的房子,做了 $13,000 的轻度翻新:隔墙、重新粉刷、新地板。租金从每周 $550 跳到 $950。六个月后,银行估价 $710,000,账面增值 $125,000,同时每周多 $400 的租金收入。

Granny flat 建造讲的是类似的故事。大约 $110,000 的建造成本,在一个高需求走廊里,通过租金叠加能产生大约 18% 的建造成本回报。在一个新供给被饿死的市场里,在既有产权上加一套第二住宅,是少数既能增加住房存量又能提高投资回报的方式之一。

我们的物业管理团队按 1 比 50 的比例运作,每位专职物业经理管的不超过 50 套房。这个密度让我们能维持大多数按 1 比 170 运作的机构做不到的出租率。

我想在这里多展开一下 granny flat 的经济账,因为它特别能说明供给危机中翻新机会的形态。

维州合规的 granny flat 通常需要 60 平方米的建筑占地面积,落在至少 450 平方米的地块上(含主住宅)。通过我们团队建造,一套两居室、一卫生间、含厨房、客厅和独立入口的 granny flat,成本大约 $110,000。议会审批需要 8 到 12 周,建造需要 12 到 16 周。

租金提升是立竿见影且可观的。在 Hampton Park,一套独立屋如果周租 $500,granny flat 可以额外带来每周 $320 到 $350,把总周租提到 $820 到 $850。那额外的 $320/周 就是每年 $16,640,对应 $110,000 建造成本的 15% 到 18% 的回报率。

拿它和把 $110,000 存进 4.5% 的高息存款账户比——每年利息 $4,950。Granny flat 的回报是它的三到四倍,同时还让房产的资本价值上升,幅度远超建造成本。

这正是有意义的微观层面供给创造。政府一年盖不出 12 万套房,但个人投资者按自身理性利益行事,可以在既有地块上按某种速度加建第二住宅——集体起来,这对供给和回报都会挪动指针。

当政府建不起房的时候,投资者该做什么

别再等政策去修复市场。这在任何与投资相关的时间框架里都不会发生。澳洲住房——尤其是墨尔本成熟城区——的结构性短缺不是一个周期,是一个特征。

聚焦土地占比高的资产,选择人口流入超过住宅交付的走廊。墨尔本东南——我们在 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick 运作——正好符合这种画像。用 off-market 渠道和硬派谈判,以低于银行估价的价格买入。通过翻新或加建第二住宅增加物理价值。通过把空置率压到最低的专业管理锁住租客。

政府花了 $800 亿,什么都没建。你的 $600,000,如果部署得当,可以产生每周 $850 的租金、在十二个月内增值 10% 到 15%,然后复利几十年。这不是政治立场,这是一个数学结论。

最后我想从投资论述跳开一步,讲一点更根本的东西。住房危机对我们服务的家庭不是一个抽象概念。很多客户是第一代澳洲人,之所以搬过来,正是因为他们相信努力工作会换来住房上的安全感。他们打两份工,认真存钱,把一切做对。

然后他们发现整个系统是反着他们的。政府花了 $800 亿什么都没建。审批在下降,人口在增长。机构买家还在和他们抢同样的存量。

我们的工作,是给这些家庭一点优势。用我们的市场知识、谈判能力、翻新经验和管理基础设施,帮他们拿下那些会升值、会产生收入的资产。不是因为政府会修好住房危机,而是因为他们等不起一场不会到来的修复。

我们替客户购入的每一套房,都是一个在"偏向机构、开发商和既有业主"的市场里小小的自我决定。我们把这份责任当真。数字重要,数字背后的家庭更重要。