年薪 $80K,他在 12 个月里买下 17 套房。我把全过程拆开讲。

最近有个故事在澳洲各大房产论坛和社群里传开了。一位叫 Ben Mafrici 的 Melbourne 人——在 Hugo Boss 做销售,年薪大约 $80,000 澳元——在 12 个月内买下了 17 套房。他现在的总组合是 38 套 1。

他依然全职在岗。

大多数人第一反应是不信。一个年薪 $80K 的人,哪来的借贷能力买下 38 套房?定金的钱从哪来?这是不是一场精心设计的营销?

不是。策略是真的,机制也已经很成熟。Ben 做的不是魔法——是对三条原则有纪律地执行,而大多数房产投资者只在理论上知道这三条,从来没真的做出来。

我把这三条一条一条拆开讲。因为只要你理解机制,就可以开始把它应用到自己的情况里。你大概率不会一年买 17 套。但用这套原则买两到三套?完全可以实现。

第一步:最大化你的收入(哪怕要打几份工)

Ben 在 Hugo Boss 的底薪大约 $80,000。单靠这份,最多能给他一两套房的借贷能力。所以他做了大多数人不愿意做的事:同时打几份工。

三条收入线。零售那份主职,加上两份副业。合起来的收入,给银行看到的贷款画像,和单一 $80K 工资的画像非常不同。

这一点大家关注得不够。所有人都想要那种光鲜的组合策略,没人愿意谈那个磨人的前置条件:去多挣点钱 2。

但这里还有一个更重要的细节。Ben 并不是靠工资的储蓄去凑定金。那是传统打法——存 $60,000 买一套,再存 $60,000 买一套。按这个速度,三到四年才能买一套。

他把收入主要用来偿还债务(做按揭),以及用来给银行看的借贷能力。定金的钱,完全来自另一个地方——这才是策略有意思的地方。

在我们公司,我们在客户身上也看到同样的模式。最快搭起投资组合的人,不一定是收入最高的。而是那些理解「收入用来保证服务能力(serviceability),净值用来做定金」的人。这是两件完全不同的事。把它们搞混,就是大多数人买完第一套就卡住的原因 3。

第二步:买那种能快速产生净值的房

这才是整个策略的引擎。Ben 早年的房产——那时他工资更低——是专门按「能产生资本增值和高租金回报」挑的。

他的第一套房是 $335,000 买的,当时他每周工资只有 $600。他存了两年才攒够定金。第一套是最难的,也是最重要的一套。之后每一次收购,资金都不是来自储蓄,而是来自前一次购买产生的净值 4。

净值驱动的组合扩张是这样跑的:

1. 以 $600,000 买下 A 物业。首付 $120,000(20%)。
2. 18 个月后,A 物业涨到 $700,000。
3. 对 A 物业做再融资。银行看到的是 $700,000 估值对应 $480,000 贷款,LVR 68.5%。你可以把净值提到 80% LVR = $560,000。你现在欠 $480,000,可提取净值:$80,000。
4. 用这 $80,000 作为 B 物业的定金。
5. 重复。

关键变量是第二步——房子要升值。不是每套房都会涨。也不是每个城区都给你涨。如果你买在一个「新土地供应无上限」的城区(比如那些不断释放新地的外环增长走廊),升值会被新存量的竞争压下去。如果你买在一个「供应受限的成熟城区」并且需求强,升值的概率就高得多。

这就是为什么我们死磕 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 这些城区。我们在这些地方买下的房,稳定地在快速产生净值。我们那个 Boronia 的案例是极端版本:$660,000 买入,四周后银行估价 $890,000。瞬时净值增长 $230,000——足够做三套房的定金 5。

即便没有这种离群点级别的结果,我们组合里的典型模式是:头 12 个月净值增长 $30,000-$80,000。这 $30,000-$80,000 不是攒出来的,是「买对了地方的对的房」长出来的。

第三步:确保租金能覆盖按揭(或者更好)

Ben 策略的第三块,是把整套结构粘在一起的那一块:租金回报率足够高,能覆盖持有成本。

如果你的租金没法覆盖按揭,你每多买一套,个人现金流出就多一次。到某个点,你的收入再也吸收不了更多的负现金流,银行也就不愿意再借给你。组合增长就停了。

但如果租金覆盖得住按揭——最好是超过——每多一套对现金流要么是中性、要么是加分。银行看到的是一个自给自足的组合,而不是一个在失血的组合。这就是 Ben 能用 $80K 工资把规模推到 38 套的原因 6。

数学很简单。你以 $600,000 买入,按 80% LVR 贷款($480,000,利率 6.5%),一年利息大约 $31,200,也就是每周 $600。

如果租金每周 $500,你每周差 $100。乘以 38 套,每年要流出 $200,000 以上。不可能撑下去。

但如果租金每周 $650——这在对的城区加上对的改造,是能做到的——你每周净正 $50。乘以 38 套,每周净正 $1,900。这就是一个自我供给的组合。

在我们公司,我们的装修方式就是为了把租金回报率推过打平线。一套现状每周 $500 的房,通过有策略的改造——换地板、刷漆、重新分房、或者做更大的改造——通常可以推到每周 $800-$950。我们的 Hampton Park 案例,一套 $590,000 买入的房,周租做到 $850。毛回报率超过 7%,意味着租金覆盖按揭还绰绰有余 7。

Ben 的组合跑得通,是因为它整体上正现金流。去掉这一条,整套策略会被债务服务成本压塌。

为什么 Melbourne 是下一个增长前沿(Ben 也认同)

Ben 故事里让我特别注意的一个细节是:他最近的收购都在 Melbourne。具体说,是离 CBD 25-30 分钟、可负担性指标强的城区。

Ben 早期组合的很大一部分是在 Queensland 增长周期里建的。时机选得好。Brisbane 和 Gold Coast 在 2020 到 2024 年之间给出了出色的回报。但增长周期会在不同城市之间轮动,Ben 看起来在为 Melbourne 这一轮做布局 8。

我这话已经说了差不多一年了。Melbourne 东南走廊——也就是我们团队操作的那些城区——相对于 Sydney、Brisbane、Perth 的可比供给,被低估。Hampton Park 或 Cranbourne 的中位房价是 $550,000-$650,000。Brisbane 中环的等价产品是 $650,000-$750,000。Perth 类似城区的定价也相似。

Melbourne 提供的是更高的中位收入、更分散的经济结构,以及和 Victoria 一起的全澳最强人口增长。州际迁徙趋势已经反转——Victoria 正在从其他州获得人口,这是房价的领先指标 9。

光 2019 年,我们团队就在 Melbourne 东南买了接近 100 套房。回报一直稳定:装修后毛回报率 5.5%-7.5%,头 12 个月资本增值 4-10%,再加上一套物业管理基础设施(我们的 PM 比是 1:50,而不是行业标准的 1:170),保证租金每次都准时到账 10。

Ben 把重心转向 Melbourne 的直觉,和我关注的每一个数据点都对得上。这座城市处于周期底部、可负担性相对于其他首府城市强、人口顺风正在累积。

你真的能复制这一套吗?(诚实的回答)

我直说:大多数人不会一年买 17 套房。Ben 是一个异常值——在十二年里持续建立专业和净值、同时打几份工、对财务复杂度有异常高的容忍度。

但他策略背后的原则,对任何人都是可用的:

**最大化你的借贷能力。**这可能意味着第二条收入线、去要求加薪,或者重组现有债务以释放服务能力。

**买那些能快速升值的房产。**这意味着土地主导的房产(至少 80% 价值在土地上),位于供应受限、需求强的城区。避开公寓、避开供应无上限的新开发区、避开那种回报率糟糕的顶级城区。

**确保租金覆盖按揭。**这可能意味着买在更低价位、回报率更强的段,也可能意味着通过装修把租金往上推。我们同时做两件事——在需求强的城区以 $550,000-$750,000 买入,然后装修做到每周 $800-$950。

**用再融资提取净值,而不是靠存款。**一套房升值之后,做再融资把净值提出来,作为下一次购买的定金。正是这个机制,把组合增长从「三年一套」加速到「一年几套」11。

Ben 是从 $600/周 工资上的一套 $335,000 的房子开始的。12 年后,他拥有 38 套。这条轨迹不是线性,是指数。每一套房产生的净值资助了下一套,租金收入负担了债务服务。

这就是蓝图。执行需要纪律、对的房、以及一支能在组合规模扩大时管理复杂度的团队。但原则其实相当直白。

如果你想看看我们买的都是什么房——具体的城区、价格、租金回报率、装修成本——去看我们组合里的内容。每一个数字都是真的。每一个案例都是有记录的。这就是理论和实操之间的区别。