调整价格、首付、利率与增速，实时对比整租、自住、加建副住宅（granny flat）、土地分割四种策略 — 现金投入、现金流、净资产与年化回报一目了然。墨尔本买家中介出品。
你设定的场景是：以 $750K 买下这套房产，然后从第一天起整租出去。持有 10 年，假设每年 5.0% 资本增值、3.0% 租金增长。
交割当天你需要 $195,500 现金 — 即 20% 首付（$150K）、VIC 印花税 $40K、过户与银行杂费 $5K。银行贷给你 $600K，按 6.50% 利率 30 年本息还款，月供 $3,792。
第 1 年租金收入 $32K（$618/周 × 52）。扣除月供和持有成本后，现金流为负：$-25,898。每年约需自掏 $25,898 — 这是一笔增值型投资，不是收益型。负扣税抵扣工资收入后，视你的边际税率大约能收回其中 30-45%。
往后推 10 年：房产市值 $1.22M，贷款余额降至 $512K，净资产 $710K。持有期累计现金流 $-228,875。合计来看，你投入的 $195,500 现金增长到了 $480,630 — 现金年化回报率 9.4%。
这是一个不错的结果 — 明显跑赢 ASX 200 的长期真实回报。收益主要来自杠杆和资本增值，而非租金收益率。
60㎡ 副住宅策略（在地块允许的前提下）通常能把年化回报提高 3-5 个百分点：建造成本约 8-9 年内通过额外租金收回，且转售时大部分建造成本会转化为净资产。切换上方「+ 副住宅」策略即可对比 — 我们的尽调报告可以核查具体地块是否放得下。
| 策略 | 现金投入 | 净资产（第 10 年） | 累计现金流 | 年化回报 |
|---|---|---|---|---|
| 整租 | $195,500 | $710K | $-228,875 | 9.4% |
| 自住 | $195,500 | $710K | $-544,113 | -1.7% |
| + 副住宅 | $397,900 | $1.01M | $5,716 | 9.9% |
| 分割 | $315,500 | $1.00M | $-240,761 | 9.2% |
我们的尽调报告会对真实地址做同类预测 — 附银行估价、可比成交、规划覆盖区、副住宅摆位核查、学区与街道级数据。
本模拟器为基于所选假设的示意计算，不构成预测或财务建议。印花税采用 VIC 一般（投资）档位；副住宅与分割为典型案例估算 — 实际可行性取决于具体地块。请结合自身情况并咨询持牌专业人士。
想要什么新功能？
告诉我们下一步要做什么，免费解锁 Beta 功能。
分享你的想法 →