银行说不的时候怎么继续借:撑起多套房组合的家庭信托策略

每周都有人给我发消息,他们以为自己的房产投资之路到此为止了。他们买了两套房——一套自住、一套投资——银行告诉他们 serviceability 已满,不再放贷。游戏结束。谢谢参与。

其实没有结束。差得远。只要你明白澳洲银行在不同法律实体之间是怎么评估借贷能力的。

我接下来要解释的东西不是小聪明,也不是哪个聪明的 broker 发现的漏洞。这是成熟投资人和他们的会计几十年来用来搭建多套房组合的标准法律结构。高净值家庭、自己起家的开发商、任何手里超过三套投资房的人——他们几乎肯定都在跑这个结构的某个版本。「两套房的人」和「七套房的人」之间的差距,通常不是收入、不是储蓄、也不是风险偏好。是结构。七套房的人在买第二套之前就把对的结构搭好了。

如果你还在投资早期——哪怕你连第一套投资房都还没买——这可能是你今年能读到的、在财务上最重要的一篇文章。因为 99% 的人在第一步犯的错误会限制后面的所有事,而事后拆掉那个错误要付真金白银:印花税、律师费、贷款违约金。有时候几万澳元才能修补一开始花不到 $2,000 就能搭好的结构。

为什么大多数人在第二套房之后就撞墙

我们用真实数字走一遍典型情景,这样你能看清楚那堵墙具体在哪里以及为什么。

一对年轻夫妻,家庭合计年收入 $300,000 澳元。在澳洲,有一条粗糙但可靠的经验规则是:在没有其他债务的前提下,你大约可以借到你税前年收入的五倍。所以他们最大借贷能力大约 $1,500,000 1。听上去挺多。一旦开始买,就没那么多了。

他们以 $800,000 买了一套自住房,按 80% LVR 贷款 $640,000。剩余借贷能力:大约 $860,000。缓冲舒服。生活美好。

两年后他们攒了一些钱,觉得可以买投资房了。作为没读过这篇文章的普通人,他们用个人名义买下。墨尔本东南一套 $700,000 的独立屋——地段不错、租金合理。他们贷了 $560,000。

个人总负债:$640,000 + $560,000 = $1,200,000。

剩余借贷能力:大约 $300,000。就算把投资房的租金算进去(银行在评估的时候通常会按 70-80% 折扣 2),也就能勉强拉到 $350,000-$400,000。在任何值得投资的都市市场都买不到下一套投资房。

于是他们跑去找 broker,说「我们还想继续,帮我们找更多」。broker 开始做 broker 的事——也许找一个审核宽松的二线贷方,也许是 low-doc 贷款,也许是用创造性方式展示租金收入或者年终奖结构。我听说过 broker 建议客户把业务收入暂时调去工资条上做高,或者让客户「忘记」在申请表上填个人债务。这就是我说的「硬借」。这套系统本来不是被设计来允许你这么做的,你是在硬闯。

有时候能过。过不了的时候,就制造严重的麻烦:贷款太贵、契约限制你未来做 refinance、或者干脆构成虚假陈述——那可能是欺诈。

就算硬借成功了,再多一套也就到头了。这对夫妻现在有三套房,剩余借贷能力为零。真的结束了。偏偏就在复利本该加速的那个点上停下了。

最痛苦的部分?他们本来不需要撞这堵墙。解决方案在他们开始之前就存在,而且只要 $1,000 就能搭起来。

什么是家庭信托,为什么它改变一切

家庭信托(正式名称是 discretionary trust,自由裁量信托)是一种法律结构,为指定受益人持有资产。它不稀奇,不是激进的税务筹划,而是几十年来澳洲法律里最家常的财产与投资结构之一。按我的经验,大约 40% 的澳洲严肃房产投资人在用信托。另外 60% 要么不知道,要么早期拿到了糟糕的建议。

通过一个称职的会计设一个家庭信托,大约要两个工作日,$1,000 左右。如果你用公司受托人(你应该用——下面细讲),再加大约 $500 的 ASIC 公司注册费 3。

信托由一个受托人(trustee)管理——是那个签合同、拿贷款、管理信托里资产的决策人。做房产投资,我强烈建议用公司受托人,而不是个人受托人。专门成立一家公司来做信托的受托人。这会多几百澳元的设置成本,并要交 ASIC 年费(目前每年 $263),但换来的是有限责任和永续存续——这是你搭一个要比自己活得长的组合时绝对需要的两样东西。

公司受托人需要一位董事(承担信托义务的法律责任),而信托需要一个 appointer(最终控制信托的人——可以聘任或罢免董事、在一定范围内修改信托契约、实际上决定谁从信托资产中受益) 4。

对于夫妻,我常推荐的结构是:

• 丈夫作为公司受托人的董事。他负责签贷款文件、处理 ASIC 义务、承担法律责任。
• 妻子作为 appointer。她对信托拥有最终控制权——可以换董事、任命新受托人,实际上握着核按钮。
• 两人都列为受益人,都能从收入分配中受益。

我半开玩笑说这个结构促进家庭和谐:妻子有权,丈夫有责,两人共享利润。实际上,它是一个权责清晰的治理结构。

信托给房产投资人带来三个实质优势:

**资产隔离。**如果董事以个人身份被起诉——对医生、律师、建筑商这些高诉讼行业很常见——信托里的资产和董事的个人资产在法律上是分开的。债权人不能穿透信托去拿投资房 3。光这一项保护,就值那 $1,000-$1,500 的设置成本。

**税务灵活性。**信托收入可以每年按受托人决定的任何比例分配给任何受益人。如果一方转成兼职或者休产假,你可以把更多收入流向他那个较低的边际税率。时间长了,这能比固定比例的个人持有结构每年省下几千澳元 5。

**但最大的一条——也是我们今天聚在这里的原因——是借贷能力重置。**这就是让组合能突破「两套房墙」的机制。一旦你明白它是怎么运作的,你会疑惑为什么全国每一个 broker 不在客户第一天咨询时就解释这件事。

借贷重置具体怎么运作

机制一步一步来。同一对夫妻,同样的数字,但这次他们在买第一套投资房之前就设好了家庭信托。

第一步:他们用个人名义买下自住房。$800,000,贷款 $640,000。和前面的情景完全一样。自住房留在个人名下——这是标准做法,也是享受自住房利率和主要自住房 CGT 豁免所必需的。

第二步:不再用个人名义买投资房,他们找到 CBA(只是举例——具体是哪家银行现在还不重要)说「我们想通过家庭信托买一套 $700,000 的投资房」。CBA 评估这对夫妻的个人借贷能力。他们看到 $640,000 的自住房贷款,算出剩余大约 $860,000 的能力,然后批准了 $560,000 的信托购入贷款。从 CBA 的角度看,这就是一次标准评估——他们是在借钱给个人,这些个人恰好通过信托实体买房。

信托现在拥有一套 $700,000 的投资房,对应 $560,000 的贷款。接下来才是让一切成立的关键:这套房是正现金流的,它自己付得起自己的账。租金——比如说经过轻度装修之后 $850 澳元一周——覆盖只付利息的月供、市政费、保险、地税,全部 6。信托的银行账户显示钱在进来、钱在出去,每个月有一小笔盈余。

第三步:这对夫妻想买第三套投资房。但他们不再回 CBA(那里已经承担了 $640K 个人 + $560K 信托 = $1.2M 的总评估债务),而是去 ANZ。一家完全不同的银行。

他们请会计写一封信——真实、事实、合规的信,基于信托的真实财务数据——说明家庭信托运行在正现金流,不需要夫妻任何个人财务支持 7。

ANZ 拿到这份信息会怎么做?他们看这对夫妻的个人借贷状况。他们看到个人名下一笔 $640,000 的自住房贷款。他们注意到信托的存在,但接受会计的确认——信托是自给自足的。在 ANZ 的 serviceability 模型里,这对夫妻大约还有 $860,000 的借贷能力——和当初起步时差不多。

这对夫妻通过 ANZ 再借 $560,000,买下信托的第二套房(可以放在同一个信托里,也可以放在新信托里)。如果这套房也能实现正现金流——它必须——循环就可以继续。

第四步:NAB。新的会计信,确认两个信托都自给自足。NAB 看到个人债务 $640K,按此评估。再批 $560K。

第五步:Westpac。同样流程。然后 Macquarie。然后 Bank of Melbourne。

每一个正现金流的信托,都在下一家贷方的 serviceability 计算里「隐身」。不是因为你在隐瞒什么——信托是披露的,会计信是真实的——而是因为银行系统按个人债务和个人收入评估个人能力,当信托能证明自己自给自足,信托债务就不算作个人债务。

这就是机制。合法、有据可查,也就是澳洲多套房组合被搭出来的方式。懂这个的人一路扩到五套、七套、十套。不懂的人停在两套。

让整个策略成立的前提(以及有人作弊的地方)

有一件事我要说得非常清楚,因为这是伦理的红线,我不允许任何人把它模糊掉。

整个策略——绝对、不可讨价还价地——依赖于每一套信托房产都是真正的、可验证的、正现金流。

会计的那封信,不是你去诊所开病假条那种盖章形式。它是一份事实声明,由一个注册 tax agent 出具,基于真实财务记录,说明信托不需要来自个人借款人的外部资金支持。如果信托其实在亏钱——租金覆盖不了房贷和持有成本,你每月从个人账户补钱进去——那这封信就是假的。我绝对、彻底、毫不含糊地反对伪造这种信 8。

我见过有人这么做。他们的房产负扣税,信托每月流血 $500,个人对账单上每月都有转账进信托账户,他们找一个交情好的会计写一封信说一切光鲜。然后潇洒地走进下一家银行,基于虚假的财务陈述再借更多钱。这是房贷欺诈,就这样。如果被银行发现——有时候他们是真的会发现,尤其是在困难申请、refinance 或者争议的时候——后果包括贷款加速到期(银行立刻要求全额归还)、个人责任,以及可能的刑事指控。

除了法律风险,还有一个实务原因让负扣税的信托房产击垮这个策略:信托不能把负扣税的亏损冲抵个人收入 9。这是大部分人忽视的关键区别。当你以个人名义持有房产,产生租金亏损时,这笔亏损可以对冲你的工资收入——减税。这就是负扣税,对高收入人群是最强的税务工具之一。

但信托不一样。信托里的亏损被困在信托里。只能结转去对冲未来的信托收入,不能分配给受益人。所以一套负扣税的信托房产给你的是最糟糕的三重组合:你在用个人现金补贴这套房(现金流糟),你不能用亏损冲抵个人收入(税务糟),你也拿不到会计下一次购买所需的那封信(组合增长糟)。三重惩罚。

这也是为什么「你买什么样的房」比「你用什么结构买」更重要。家庭信托只是一个容器。你往里面放什么,决定一切。

在 PremiumRea,我们为信托准备的正现金流房产甜蜜点在墨尔本东南 $600,000-$800,000 区间——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick 6。经过轻装修——有时候只要 $13,000 做油漆、地板、小布局改动——这些房子一般能做到每周 $800 到 $1,000 的租金 10。我们有一个很代表性的案例:$585,000 买入,$13,000 的装修(隔出一个房间、重新粉刷、换新地板)把租金从 $550 提到 $950/周。六个月后银行估价 $710,000。这套房每年租金收入大约 $49,400,对应大约 $38,000 的年度利息加 $8,000 的持有成本。舒服地正现金流。值得写信。

这就是门槛。每一套信托房都必须跨过它。

$70,000 法则与第一步怎么走

这里有一个我给每个第一次投资的人的实用门槛:在自住房贷之后,总要保留至少 $70,000 的借贷能力。

为什么是 $70,000?因为按 80% LVR,$70,000 的剩余借贷能力——加上你已经攒下的首付——能让你买到 $350,000-$450,000 区间的投资房。这能够到 Geelong(Norlane、Corio)、Ballarat、Bendigo 或 Latrobe Valley(Moe、Morwell)的区域性维州房产 6。这些地方空置率低于 2%,租金回报率 5-6%,从交割那一天起就是正现金流,不需要装修。这是种下一个组合的起步房。

如果你自住房贷已经把你的能力吃得这么深,连剩下 $70,000 都拉不出来,你就还没准备好做投资。先还一些。涨一点收入。再多攒一点首付。不要硬上——尤其不要让 broker 替你硬上。

顺序很重要,而且必须按这个顺序来:

**前提 1:**你自住房贷的还款是可控的,扣掉生活费后有真正的现金流盈余。如果你每月还月供都在咬牙,不管用什么结构去买投资房都很鲁莽。

**前提 2:**你有首付准备好了。一套 $700,000 的信托房产,你需要 20% 首付($140,000),加上印花税(维州大约 5.5%,约 $38,500),加上装修缓冲($15,000-$30,000),再加上租金稳定之前的几个月现金流缓冲($10,000-$15,000)。全部加起来:大约 $200,000-$225,000 11。

**前提 3:**你在信托里买的那套投资房要是正现金流。这是不可妥协的条件。如果做不到——如果租金覆盖不了利息、市政费、保险、地税、水费和维护费——整个多套房策略会在第三步崩掉,因为你拿不到那封证明自给自足的会计信。

把这三个前提做对,你就有了一个可重复的系统。设好信托。通过银行 A 买进去。实现正现金流。第一个财年结束时拿到会计信。用看起来基本没什么负担的个人状况去找银行 B。再买一套。在银行 C 重复。

我看过客户在四到六年的时间里,用这种方法从一套做到五套。组合会复利,因为每套房都是自给自足的,每家新银行看到的都是一个相对干净的个人资产负债表,每一轮 refinance 又把净值释放出来作为下一次的首付。

这不是什么:不是随意加杠杆的许可证

我这篇文章里一直在用「无限借贷」这种说法,但我要诚实地限定一下:它不是真的无限。真实的约束存在。只是约束不在结构上——而在你持续找到并买下正现金流房产的能力。

如果你只能买负现金流房产,这个策略立即死亡。如果你能买到一套正现金流,但接下来三套都不行,策略在第二轮之后就停。信托结构是载具。燃料是选房能力。

真正的技能——也是一个好的买家中介能把他的服务费挣回好几倍的地方——是找到那些从第一天就现金流为正、或者在轻装修后三个月内就能转正的房产。这需要非常具体的一组能力:

• 在租房需求强、空置率低于 2% 的区域买
• 买带地的独立屋,不买塔楼里的公寓(公寓几乎从不产生这个策略需要的回报率)
• 买地价至少占总价 80% 以上的房产 [12],保证增值部分压倒折旧部分
• 战略性地装修:不是为 Instagram 刷漆和装吊灯,而是通过物理空间改造增加可出租的房间数量或每间屋子能拿到的租金
• 找管房比 1:50 的 PM,不是 1:170 [13]。响应速度、租客筛选质量、欠租管理、例行检查的到位程度,都和 PM 管房比直接相关。管 170 套房的 PM 是消防员,管 50 套的 PM 才是管理者。

我们的整个商业模式就是围绕这个现实建起来的。我们为客户找的每一套房,都要通过一个二选一的压力测试:这套房在信托里能不能不依赖客户的个人财务支持就自我支撑?答案如果是「不能」——数字不对,租金相对总价太低,那个 council 区域的持有成本太高,空置率显示租房需求弱——我们就走。厨房有多好看、沿街有多漂亮,都不重要。

因为一套现金流为负的房子,不只是一笔糟糕的单项投资。它是一道路障。它阻止你去买下一套。它打断整个序列。而在这个策略里,序列就是一切。

家庭信托不是魔法棒,它是一个「启用器」——一个让正现金流房产在没有人为贷款上限的情况下能复利的结构机制。真正的魔法——如果可以这么说——在于在对的城区、以对的价格、用对的装修方案买下对的房子。把这件事做稳,信托结构就能让你在大多数投资人以为自己已经到顶放弃之后,继续往前走。

那个天花板从来不是真实的。它只是一个没人告诉他们怎么解决的结构性问题。