两套房退休:今天的 $40 万如何变成每年 $22 万的永久收入

我给你看两种退休情景。一种会让你不舒服,另一种会让你生气——气没有人更早告诉你。

**情景 A——默认路径。**你年薪 $120,000 澳元。雇主按 10.5% 缴 super。从 25 岁工作到 65 岁,40 年。按平均 7% 收益率(扣费前),退休时你的 super 大约 $645,000 1。听着还行,对吧?

但 Age Pension 对单身人士是每年 $26,000。ASFA 设定的「舒适退休」标准是单身每年 $50,000。你的 $645K 按每年 $50K 往外取,78 岁就花光 1。然后你靠养老金过日子。

而且这是一切顺利的情况。如果你中间有职业断档、做过几年兼职、换过行业、五十几岁被裁,你的 super 余额会更低,时钟会更短。

**情景 B——两套房。**你 35 岁买两套投资房。自己掏腰包的部分大约 $400,000。租客替你还房贷。你持有 30 年。65 岁时,你的组合市值超过 $1,000 万,每年产出 $220,000 租金。永久。不会用光。你可以留给下一代。

这不是推销。这是任何有一张电子表格的人都可以验证的复利计算。下面我把每一个数字一步一步过一遍。

Super 幻觉:为什么你的退休金不够

澳洲人和 super 的关系有点奇怪。我们把它当成救命稻草,但大部分人从来没真正算过数字。

退休时 super 余额的中位数:男性 $292,500,女性 $138,000 2。是中位数,不是平均数。一半的退休者余额比这个还低。

即使你在中位数以上,数学还是残酷的。$500,000 的余额按标准 4% 取出,一年是 $20,000。ASFA 说单身的舒适退休一年要 $50,000,一对要 $70,000。所以你的 super 只能覆盖 40% 的舒适退休,而政府的养老金(单身目前 $26,689)有资产测试——你的储蓄越多,养老金越少 3。

资产测试这一条最扎心。如果你是个会存钱的人——$500K super 加上一套已经还清的房——你拿到的养老金是被削减过的。如果你是个不会存钱的人,你反而能拿全额养老金。这套系统真的在惩罚审慎。

还有一件事,你在 super 基金信息之夜上是听不到的:super 进的时候要交税(15% 供款税),增长过程里要交税(15% 的收益税),如果在保留年龄之前拿大额提款可能还要再交一次税。所谓「税务优惠」是相对的,不是绝对的 4。

我不是说不要缴 super。雇主匹配的部分是免费的钱——一定要拿。但把 super 当成主要退休策略,就像只靠一根收入绳,脆弱。

两套房模型:逐年拆解

下面是模型。用的是保守假设,不是最好情况。

第 0 年(35 岁):

• 买房 A:Hampton Park $700,000。80% LVR = $560K 贷款。首付 + 印花税 + 成本 = 约 $195,000。
• 做 $13K 轻装修 + $110K granny flat:合计周租 $870($45,240/年)。
• 年度持有成本(利息、市政费、保险、PM、维护):约 $42,000。
• 净头寸:+$3,240/年。第一年就是正现金流 [5]。

第 1 年(36 岁):

• 买房 B:Cranbourne $700,000。结构一样。第二套的首付部分来自对房 A 做 refinance 释放出的净值(房 A 按 7% 已升值 $49K)。
• 第二套自掏:约 $195,000 减 $40K 净值释放 = 约 $155,000。
• 两套合计周租:$1,740($90,480/年)。合计成本:约 $84,000/年。
• 净头寸:+$6,480/年正现金流 [5]。

两套合计自掏资金:约 $350,000-$400,000(两套的首付、印花税、装修)。

第 10 年(45 岁):

• 房 A 市值:约 $1.377M(7% 复利)。周租:约 $1,200。
• 房 B 市值:约 $1.377M。周租:约 $1,200。
• 合计净值:约 $1.55M(扣掉已还本金之后)。两笔房贷完全被租金覆盖。

第 20 年(55 岁):

• 每套约 $2.71M。合计 $5.42M。
• 租金跟随通胀上涨。房贷按名义值固定。
• 净现金流:明显为正。你可以停止工作。

第 30 年(65 岁):

• 每套约 $5.33M。合计 $10.66M。
• 调整通胀后,约等于今天的 $5.5M。
• 按 4% 回报率算的年租金:$426,000。通胀调整后:约 $220,000/年 [6]。
• 房贷:要么已还清,要么相对总资产小到可以忽略。

这 $40 万从哪里来(为什么其实没你想的那么多)

「我手里没有 $40 万」是我最常听到的反对意见。合理,我开始的时候也没有。

但是把它拆开看。第一套房需要大约 $195,000($700K 的 20% 首付加印花税、律师费和装修)。如果一对情侣合计年收入 $200K,一年能攒 $50K,四年就够。不轻松,但做得到。

第二套要便宜,因为你可以用净值。房 A 第一年大约升值 $49,000($700K 的 7%)。12-18 个月之后,你做 refinance 把其中 $30,000-$40,000 的净值释放出来,这笔钱免税。你自己为房 B 掏的现金就降到 $155,000 甚至更少 7。

从这一步开始,投资组合自给自足。租金覆盖两笔房贷。你不需要再掏一分钱,只管持有就行。

对首次置业者,还有更高资本效率的路径。先用 Victorian Homebuyer Fund 的 5% 首付方案买下第一套作为自住房,住一年之后转成投资房,用 six-year CGT exemption 同时在你真正想住的地方租房。一套 $600K 房子的初始投入可以降到 $30,000 8。

「35 岁两套房,这就是全部的退休策略,」Joey Don 说。「其他的——super、股票、加密货币——都是补充。两套房是底子。租客还房贷,通胀把资产放大,一直持有直到复利变得离谱。」

那些反对意见(以及为什么站不住)

「如果房价涨不到 7% 呢?」 过去 30 年(到 2022 年)墨尔本独立屋价格中位数的年化增速是 7.2% 6。经过衰退、疫情、加息、金融危机。哪怕按 5% 算,两套 $700K 的房子 30 年后也是 $6.06M——还是每年产出 $242K 的租金。这个模型对更低增速的假设是有韧性的。

「如果利率涨到 7% 呢?」 你的租金收入也会涨,因为高通胀环境下租金也在涨。而且前 3-5 年的固定利率期能保护你。如果利率永久停在 7%,你几年内的净现金流会紧,但房子还在升值,而且高利率环境通常意味着更高的租金回报率。

「这不是加了杠杆,很危险吗?」 是加了杠杆,但不是投机。杠杆用在波动资产(股票、加密)上或者现金流不能覆盖持有成本的时候才危险。我们的房产从第一天就能覆盖成本。房子没有 margin call。只要租金能覆盖房贷,不管下行多深,你都能扛住 9。

「我应该分散,不要全压在房产上。」 我同意。把你的 super 放进分散的股权。把应急金放进现金。但对于「财富积累」用的那一部分钱——专门为退休划定的那部分——澳洲的房产同时给你杠杆、税务优势、租金收入、抗通胀和通过本金偿还的强制储蓄。没有其他资产类别能一次给你这五样。

两套房。就是这个打法。35 岁开始,65 岁每年 $220K。或者 45 岁开始,最后手里还有 $5M。这个数学在任何年龄都成立——越早开始,复利越离谱。