澳洲 12 万亿澳元的住房市场:政客不会说的那个难堪真相

$12 万亿澳元。

这是澳洲所有住宅房产加起来的总市值。每一栋独立屋,每一套公寓,每一个 granny flat(副住宅),每一间丛林里的石棉小屋。全部加起来。十二万亿澳元。

让我用一个对比把这个数字落到地上。

澳洲整个养老金池子——全国每一个 super fund 里的每一块钱——是 $4.3 万亿 1。住房是整个退休储蓄系统的三倍。

澳交所(ASX)的总市值大约 $2.8 万亿 2。住房是股票市场的四倍多。

当一个国家最大的资产类别是住宅房产——不是工业、不是大宗商品、不是股权——你就得搞懂政策是怎么运作的。任何政党的任何政客都不会允许这个资产类别崩盘。不是因为他们关心业主。是因为整个金融系统——银行、退休系统、消费经济——都建立在住宅房价持续上涨这件事上。

这不是犬儒,是算术。

澳洲梦,大概死在 1990 年代的某个时点

1966 年,澳洲的自住率达到 72% 3。那是峰值。一个单职工家庭靠一个技工的工资就能买下一套房。政府当时真的在盖房子,再卖给工薪家庭。那才是最初的「澳洲梦」——不是一种奢望,而是一种合理的预期。

快进到今天。全国自住率滑到 67%。听起来下降不多——55 年跌了 5 个百分点。但加总的数字掩盖了代际上的毁灭。

25 到 29 岁的人群里,自住率崩到了 36%。1976 年,同一个年龄段的自住率是 54% 3。18 个百分点的下滑,全落在年轻人头上。经济学家 Saul Eslake 说过一句话我一直记得:今天 45 岁以下澳洲人的自住率,比 1954 年还低——那可是二战结束才十年左右的年代 4。

全国独立屋价格中位数正在逼近 $100 万——2021 年初 Cotality 的数据是 $993,817 5。悉尼的独立屋中位数早就越过了 $150 万。

有一段纪录片片段我一直忘不掉。塔斯马尼亚一个叫 Ashley 的护士,讲她按照整个系统告诉她的剧本做了每一件事——读书、上大学、找一份好工作——到最后还是买不起房。她住在社会保障住房里。八年前 $200,000 的那个城区,现在 $400,000。她年薪 $65,000。数字根本对不上。

Ashley 不是异类。她是她那一代人的统计常态。

每一次政府「补救」都让问题更糟

接下来这一段,如果你是租房者,应该会让你生气;如果你是投资人,应该会让你在策略上乐观起来。

过去三十年,两大主要政党对住房可负担性问题的回应,用的都是同一种工具:需求端刺激。首次置业补贴。首付担保。共享产权。印花税减免。

这些政策,每一条都把房价往上推。这不是副作用,是数学上的必然。

你给首次置业者 $10,000 补贴,这 $10,000 会被资本化进购买价格。卖家——或者市场——把这笔补贴吸收掉。买家手里并没有多出 $10,000,房子贵了 $10,000。补贴最终补贴的是卖家,不是买家。

连 Coalition 的政客都承认这件事。自由党议员 Jason Falinski 在镜头前说,政府政策一直在「用刺激需求来解决供给问题」 6。他承认受益的是卖家,不是买家。

Saul Eslake 的说法更生动。他把需求端的住房补贴比作「在火快要熄灭的时候浇汽油」 4。每次价格一软——2008、2012、2019、2020——政府的反应就是更大的补贴、更低的利率或更松的贷款标准。火一直在烧。

储备银行也在玩同样的游戏。cash rate 过去 40 年一路往下,从 1990 年的 17% 跌到 2021 年的 0.1% 7。每一次降息都提升借贷能力,借贷能力提升就意味着买家能付的最高价更高,整个市场被推上去。$500,000 贷款上降 1% 利率,借贷能力大约增加 $50,000 8。乘以几百万个借款人,就是几十亿澳元的额外购买力灌进一个供给受限的市场。

供给端呢?几乎原封未动。zoning 限制、NIMBY(别在我后院)情绪、council 审批缓慢、基建积压——所有结构性的建房障碍都纹丝不动。政府去动需求端,是因为政治上容易,而且短期效果可见(人们在买房,媒体在正面报道)。修复供给端需要和地方议会硬碰硬、改 zoning 法、搞基建——贵、慢,而且政治上吃力不讨好。

「住房系统没有坏。它在完全按设计运作——为现有业主、银行,以及那些需要房价上涨才能赢得选举的政客服务。其他所有人都是附带损害。」—— Yan Zhu

为什么房价在结构上不会崩盘

我想正面回答那个每一个潜在投资人都会问的问题:「要是房价崩盘呢?」

不会。不会有任何持续性的、实质性的崩盘。原因是结构性的,不是投机性的。

四大银行——CBA、Westpac、NAB、ANZ——资产负债表上有大约 $2 万亿的住宅房贷债务 9。这四家是 ASX 前五大公司里的四家。他们的股价、分红、信用评级,以及为整个经济提供融资的能力,都直接绑在住宅房价上。

如果房价跌 30%,银行的贷款账本上会有几十万笔贷款变成负资产。坏账拨备会爆炸。股价崩塌。股息——通过 SMSF(自管养老金)为澳洲退休收入的很大一部分提供资金——会被削减。财富效应会抹掉消费支出。经济进入深度衰退。

没有政府会让这件事发生。可用的政策工具箱非常庞大:降息、放松贷款标准、财政刺激、增加移民、首次置业补贴、首付担保。每一个工具都用过,每一个都是在托价格。

澳洲最接近一次真正修正的时候是 2017-2019 年,APRA 的贷款限制和外国买家税在悉尼造成了一次 10% 的峰谷跌幅 10。后来发生了什么?政府放松贷款标准,连续三次降息,价格在 18 个月内恢复。那次「崩盘」持续不到两年,而且是政策引发的,不是市场驱动的。

这不是说每个城区每套房都一定上涨。具体个别房产当然可以亏——位置差的公寓、供过于求的增长走廊、人口流出的区域小镇。但整体市场有一个结构性的地板,由 $2 万亿的银行敞口和 $12 万亿的家庭财富构筑。

对于投资人,这是最重要的一条宏观事实。你在投资的,是一个整个政治与金融体系都有生死攸关利益去保护的资产类别。这并不意味着房产是无风险的,但它意味着它的下行风险在结构上被封住了——股票、加密货币、大宗商品都没有这样的保护。

现在机会在哪里

如果你接受「价格在结构上被支撑」,那问题就从「我该不该买」变成「我该在哪买」。

答案取决于你要优化什么。如果是纯资本增值,你追的是稀缺——已经没有新地供应的成熟城区、阻止拆除的 heritage overlay、限制密度的 zoning。墨尔本内东区就是这样的地方,你要和现金充裕的 downsizer 和 heritage 爱好者竞争。入门价 $150 万起,回报率 2-3%。

如果你要优化的是总回报——资本增值 + 现金流——答案就完全不一样了。

墨尔本外东南就是我们把整个组合建起来的地方,这里的经济账很难反驳。Cranbourne、Hampton Park 或者 Narre Warren 一块 600 平方米的地,$590,000 到 $700,000 11。这些城区没有任何新地供应——开发区都已经全部建满——这就是增长走廊没有的那种稀缺溢价。租客需求来自基础工作人群:Casey Hospital 的护士、建筑工地的 tradies、Dandenong South 仓库的工人。

这些城区的装修机会很可观。我们 $585,000 买下一套还是原装修的房子。花 $13,000 做油漆、地板和一面隔墙。租金从每周 $550 涨到 $950。六个月后银行估价 $710,000 12。$13,000 的投入换来了 $125,000 的净值和每周 $400 的租金提升。

对比一下在 Tarneit 以 $750,000 买一套全新房,回报率 3.1%,银行估价低于买入价,没有任何装修空间。总回报根本没法比。

对手里有更多资本的客户,granny flat 策略会再加一层。我们在东南区建 granny flat 一般 $110,000,每周加 $370 到 $500 的租金 13。在一套 $700,000 的房子上加一个 granny flat,就变成一套双收入房产,每周总租金 $1,000 以上——毛回报率超过 7%。银行对这套改造后的房子重新估价,通常比买入价高出 15-20%,给你净值去买下一套。

「澳洲 $12 万亿的住房市场,是这个国家离『保证型资产类别』最近的东西。问题不是『要不要在里面』,问题是『你有没有站在能捕捉到增长的那个位置,还是只是在场外看』。」—— Yan Zhu

一个不太舒服的结论

我想直截了当地谈一下这里的伦理问题,我自己经常想这件事。

这个系统是不公平的。一个年薪 $65,000 的护士,应当能买得起房。35 岁以下的一整代澳洲人,正在被一个过去三十年里被政策选择有意吹大的房地产市场挡在财富积累的门外。这是错的。

但是承认不公平并不改变战略现实。这个系统不会被改革。它不可能被改革——太多选民拥有房产,太多退休者依赖房产财富,太大比例的银行系统靠房贷债务支撑。任何提出能实质降房价的政策的政客都会输掉下一次选举。两个党都清楚这一点。两个党都据此行事。

所以对一个个体来说,问题就变成:你是参与这个现实存在的系统,还是站在场外等一个永远不会到来的改革?

我选择了参与。每一个和我合作的客户都选择了参与。我们买从第一天就是正现金流的房子;买在土地稀缺性驱动长期价值的城区;通过物理改造在买入价之上创造净值。我们不投机,不依赖政府补贴,不买那种唯一增长驱动力是「希望」的供过于求走廊。

$12 万亿这个数字不会往下走。政府不会让它下来。银行承受不起让它下来。选民不会投票让它下来。你可以为这个现实感到沮丧,也可以利用它。

我宁愿利用它。