那份预测 10-14% 涨幅的报告,以及为什么喊崩盘的人这次又会错

SQM Research 每年都会发布一份 Boom and Bust 报告。它是澳洲少数几个会用明确假设做情境化预测的房产预测,而不是那种含糊的方向性点评。过去十年,他们的纪录比大多数人好。

最新报告为 2023 年建了四种情境,从温和增长的基准情境,到预测首府城市平均 10% 到 14% 增长的经济反弹情境 1。不是手误。是两位数。

与此同时,社交媒体上的房产评论员们正在用所谓 18.6 年房产周期理论喊崩盘——那套认为市场遵循一个每 18 到 19 年重复一次、可预测的「繁荣-萧条-恢复」模式的说法。理论很优雅。但它没有考虑澳洲目前同时具备的三项具体政策顺风。

SQM 的四种情境实际在预测什么

情境一(基准):RBA 一到两次降息、通胀回落到 2% 至 3% 区间高位、失业率稳定。首府城市增长:6% 到 10% 2。

情境二(滞胀):利率按兵不动、通胀粘性、失业率上升。增长:2% 到 5%。这是最悲观的情境,而即便如此,SQM 也没预测负增长。

情境三(全球冲击):外部危机、紧急降息、不确定性。增长:3% 到 7%,置信区间很宽。

情境四(经济反弹):通胀急降、失业率下降、RBA 降两次以上。增长:10% 到 14% 3。

我押注的是介于情境一和情境四之间。原因如下。

RBA 已经暗示,如果通胀继续放缓,他们愿意降息。每降 25 个基点,平均每月给一位按揭持有人多出大约 $100 的可支配现金 4。这些钱不会留在储蓄账户里。它们会通过增加借贷能力和降低月供流回房市。

从历史上看,宽松周期里的第一次降息,会在四到六周内带来拍卖清空率的可测量上升。墨尔本的清空率已经在 60% 到 65% 之间徘徊了几个月——远低于 70% 以上的卖方市场水平。两次降息很可能把它推过 70%,也就是价格加速上涨的信号。

没人在谈的三重顺风

除了降息,还有三项政策转变正在同时扩大买家池。

第一,联邦政府的 5% 首付计划已经帮助 248,000 多位首次置业者进入市场 5。这是 248,000 位额外的需求侧参与者,否则他们就继续租房。而且这个计划被扩大了,不是收缩。

第二,澳洲的贷款方正在以自 2017 年 APRA 干预以来未见的力度放松贷款审核标准。有些贷款方现在对合资格借款人提供 90% LVR 且无 LMI 的产品。有些把最长贷款期限从 30 年延长到 40 年,降低月供、增加借贷能力 6。

第三,移民数据创下历史纪录。澳洲在过去一年净接收了超过 500,000 名移民 7。这些人需要地方住。大多数人先租后买。他们在每一个首府城市都在为租赁和购买市场创造需求。

降息 + 扩大的首付方案 + 宽松的贷款 + 创纪录的移民。这不是一股顺风,是四股同时到位的需求侧加速器,而它们的背景是长期的住房供给不足。

18 年周期理论在政策中性的市场里才成立。澳洲的政策几十年都不是中性的。这套系统在结构上就是用来推高房价的。理解这种结构,比记住周期的日期有用得多。

10% 到 14% 的增长换成美元意味着什么

把它具体化一下。

一套今天值 $750,000 的房产。按 12 个月 10% 的增长,到 2023 年底值 $825,000。按 14% 算,值 $855,000。

这是 $75,000 到 $105,000 的净值——仅仅是持有一套你已经拥有的资产就能创造出来。不是靠装修,不是靠加 granny flat,只是因为你站对了市场,并且背后有对的政策顺风 8。

对那些坐在场外等 YouTube 一直承诺的崩盘的人来说:再等 12 个月的机会成本,可能就是他们没建立起来的 $75,000 净值。而这还只是 SQM 乐观情境的保守一端。

我不是说具体城区或物业类型不会回落。供给过剩的 CBD 公寓大楼里的单元可能会软。新开发走廊、土地供给无限的新建房可能会停滞。但在供给受限的城区里、独立产权上的成熟独立屋?基本面和这些年里任何时候一样强。

最好的买入时机是六个月前。第二好的是今天。等到降息真正官宣、市场情绪转向,价格早就已经动了。

为什么周期理论派在澳洲反复错

18.6 年房产周期理论源自对美英住房市场的分析,在那里这套模式确实表现出一些历史一致性。理论主张房市遵循大约 18 到 19 年的可预测「繁荣-萧条-恢复」周期,在第 14 年有一个周期中期衰退。

套在澳洲身上,这个理论会预测大约 2026 年前后出现一次大幅调整(2008 年 GFC 之后的 18 年,而 GFC 在澳洲本身的调整幅度已经远小于美英)。

问题是,澳洲房市的运作条件,根本不在周期理论的考虑范围之内。

第一,澳洲有强制性的 superannuation,把每位劳动者薪资的 11% 到 12% 导入投资工具。这笔资本里越来越大的一部分通过 SMSF 流入房市,制造着别的市场里不存在的持续需求。

第二,澳洲是发达国家里人均移民接收量最高的之一。一年 50 万以上的净移民,等于每 12 个月再建一个堪培拉大小的城市的住房需求。任何建设速度都跟不上,这个供给缺口一年比一年更大。

第三,澳洲的税收政策(负扣税、CGT 折扣、折旧抵扣)为持有房产提供的经济激励,强度远超美英。在澳洲持有一套房的税后成本,比税前成本低很多,这支撑了别的地方不可持续的房价收入比。

第四,澳洲的银行系统在 GFC 中没有任何一家主要机构倒闭。澳洲银行从没经历过足以在其他市场触发价格崩盘的那种系统性按揭违约。贷款标准虽然时紧时松,但从未恶化到美国次贷水平。

这是不是意味着澳洲房产永远不会跌?当然不是。特定板块(CBD 公寓、供给过剩的增长走廊、矿业城镇)会跌,而且已经在跌。但要出现周期理论派预测的那种全国范围 20% 以上的大幅修正,需要信贷紧缩、移民崩溃和政策反转同时发生——而目前的政策完全不支持这一点。

喊崩盘的人至少从 2003 年开始就一直在预测澳洲房产崩盘。这二十年里,墨尔本独立屋中位价大约翻了三倍。到某个时间点,错二十年的代价,会超过在这二十年里任何一个时点买入的代价。

如何为增长情境布局而不过度暴露

即便你相信乐观情境(我认为证据是支持的),风险管理依然关键。下面是我会怎样围绕 10% 到 14% 的增长布局投资组合、同时保护 2% 到 5% 情境的下行风险。

第一,买那些从交割起就能产生正或中性现金流的房子。如果增长不及预期、我们碰到滞胀情境,你的房子依然能养活自己。你永远不需要在弱市被迫卖出,因为租金覆盖持有成本。这是能穿越周期的房产投资者和做不到的人之间的根本区别。

第二,重土地、轻建筑。在任何情境下——繁荣、停滞、修正——供给受限的成熟城区里的土地都比建筑或公寓更能保值。一套 $700,000 的独立屋,80% 的价值在土地上,自然有个底;而一套 $700,000 的公寓,90% 的价值在建筑上,根本没有这样的底。

第三,留现金缓冲。别把每一块可用的钱都投出去。保留三到六个月的持有成本作为储备。无论市场走向如何,利率变化、空置期、意外维修都会发生。被迫离场的投资者,永远是那些一开始就把弦绷得太紧、没给自己留余量的人。

第四,新投资房的前五年锁定只付利息贷款(IO)。IO 让你的强制月度支出保持在最低,保留现金流灵活度。如果利率下降(SQM 基准情境里的大概率),你的现金流自动改善。如果利率意外上升,不还本金的那部分余量也能帮你缓冲。

第五,现在买,而不是之后。这听起来像销售压力。不是。是算术。如果基准情境给出 6% 到 10% 的增长,一套今天 $750,000 的房子,12 个月后要花 $795,000 到 $825,000。等一年多付 $45,000 到 $75,000 的溢价,超过了悲观情境里的潜在下行(2% 到 5% 在 $750,000 上 = $15,000 到 $37,500 的你本来可以抓到的上行)。

现在买相对等一年的期望值,在 SQM 四个情境里有三个是正的。只有全球冲击情境(3% 到 7%)制造不确定性,而即便在那儿,预测也是正的,不是负的。

我不告诉客户该做什么。我把数字摆出来,让数字自己去论证。

具体到墨尔本:为什么这份预测在这里更关键

SQM 的全国预测有用,但墨尔本值得单独关注,因为过去三年它一直是全国房产周期里的拖后腿者。

当 Sydney、Brisbane、Perth、Adelaide 都在最近几年录得两位数增长时,墨尔本独立屋价格只涨了个位数。原因已经被反复分析:维州更高的地税吓退了投资者,漫长的封锁抑制了人口增长,而负面情绪又形成了一个自我强化的买家活动减少循环。

正是这种跑输,创造了机会。

当一个市场跑输全国平均,它不会永远落后。资本会流向价值洼地。那些被 Sydney 挤出去的州际投资者、国际移民和本地买家,都会把墨尔本视为相对的价值标的。这种资本轮动,历史上在墨尔本触发过多轮追赶式增长,而且这种追赶往往比前面的停滞来得更快更猛。

几个支撑增长论点的墨尔本特定因素:

人口恢复。墨尔本人口增长在 COVID 封锁期间停滞,但反弹非常猛。净州际迁入已经转正,国际学生到港人数也已超过 COVID 前水平。每多一位居民就需要住房。大多数先租后买。

基础设施投资。Suburban Rail Loop、level crossing removals(去除铁路平交道口)以及 Metro Tunnel 项目,正在创造数十亿澳元的基础设施,直接改善房产的可达性和便利度。这些项目距离完工还有好几年,但房市一向会在剪彩仪式之前很久就把基础设施收益定价进来。

可负担性差距。墨尔本独立屋中位价比 Sydney 低 20% 到 25%。对一对合计年收入 $200,000 的双职工家庭来说,墨尔本每一块钱能买到的房产,比大陆其他任何首府都多。这种可负担性优势,对于支撑持续住房需求最关键的那一类人群——有孩子的工作年龄家庭——是一个磁铁。

KPMG 的房产预测和 SQM 的乐观情境一致,预测在接下来的周期里墨尔本独立屋将领跑全国增长。具体数字是 8% 还是 14% 不那么重要,方向性共识才重要:墨尔本是澳洲房市的价值洼地,而价值洼地会吸引资本。

投资者的实际问题不是墨尔本会不会涨,而是:等到他们决定行动时,增长是不是已经开始了。