全世界都在掏退休金买房。只有一个国家做对了。

有一件事,看完应该让你有点不安。根据 National Association of Realtors 的数据,美国首次购房者的年龄中位数从 2020 年的 33 岁涨到了 2022 年的 38 岁 1。在澳洲,房价中位数和家庭收入中位数的比值,从三十年前的 4 倍涨到了今天的大约 13 倍 2。那整整一代人,被告知要好好念书、找份好工作、存钱交首付,到头来发现首付一直在往前跑。

全世界的政府都走到了同一个解决方案上:让人动自己的退休储蓄去买房。美国想扩大 401(k) 的住房提取权限。澳洲的 FHSS 计划允许你把自愿供款的部分取出来做首付。新加坡的 CPF 系统已经允许用于购房几十年了。

但这些国家里,只有一个真正建起了一套既能压房价又能帮人上车的系统。剧透一下:不是澳洲。

澳洲的做法:给大家更多钱,盖一样多的房子

澳洲的 super 制度要求雇主把工资的 11%(正在涨到 12%)存入退休基金,这笔钱在到达提取年龄之前都不能动。它是全世界最大的退休资本池之一,总规模超过 $3.5 trillion 3。

「首次置业 Super Saver 计划」(FHSS)允许首次置业者把自愿供款(终生最多 $50,000)取出来做首付,按优惠税率征税。联盟党也曾提议允许提取最高 40% 的强制 super,不过最终没有落地 4。

官方说法是帮助澳洲年轻人买上房。实际效果——正如前 ANZ 首席经济学家 Saul Eslake 反复指出的——是在不增加住房供应的前提下,多塞一批买家进入同一个市场竞争同一批房源 5。需求多一点、供应不变,房价自然往上走。澳洲历史上每一个需求侧的住房补贴,在落地后的 12 到 18 个月里,都被资本化进了更高的房价。

澳洲储备银行(RBA)自己的研究也证实了这一点 6。First Home Owner Grant、HomeBuilder,以及各种州级印花税减免,全都被证明推高了房价,而不是改善了可负担性。

而对退休金的影响是真实的。一个 28 岁的人今天从 super 里提走 $50,000,他损失的不只是 $50,000,还有这 $50,000 在接下来 35 年里的复利回报。按 7% 的年回报算,大约是 $535,000 的退休财富被放弃了。他买下的房子也许会升值——但他动掉的 super 在 15% 税率环境下也会升值,而且是在基金内部免于个人税率。

新加坡的做法:先把房子盖出来,再让大家动退休金

新加坡的中央公积金(CPF)和澳洲 super 运作方式类似——强制的雇主和雇员供款进入一个退休账户。新加坡同样允许用 CPF 的钱买房 7。

但新加坡做了一件澳洲从没做过的事:他们把房子盖出来了。

大约 80% 的新加坡人住在政府建的公共住房(HDB 公寓)里。这不是福利房项目,而是高品质的公寓,分布在全国每一个社区——从高端地段到郊区。一位首次置业者可以用 5% 首付拿下一套 HDB 公寓,余款通过 CPF 提款和政府担保的贷款来支付 8。

需求侧的机制(允许动退休金)被配上了供给侧的机制(盖足够的住房去满足需求)。再加上需求抑制:新加坡对本国公民购买第二套房征收 20% 的 Additional Buyer's Stamp Duty,第三套 30%,外国买家 60% 9。

结果就是:房子对首次置业者是可负担的,多套投机的成本非常高,退休金真正被用在了它设计的用途上——住房——而不是被压在一个永远跑在买家前面的市场上赌博。

新加坡国立大学的 Sumit Agarwal 教授说得挺好:「住房是一种消费品,不只是投资品」10。新加坡的系统就是这么对待它的。澳洲的不是。

为什么澳洲不会改(以及投资者应该怎么做)

Saul Eslake 在一次 Bloomberg 访谈里说过一句话,我觉得是我见过对澳洲住房政策最诚实的评估:「澳洲的住房问题大概永远都解决不了。因为政客们知道,大多数澳洲人其实并不希望房价下跌」11。

超过一半的澳洲家庭财富压在住宅房里。全国房价下跌 10%,会从家庭资产负债表上抹掉几千亿。没有一届执政政府会去主动制造这种结果。他们会继续推出需求侧补贴,名义上帮首次置业者,实际上通过房价通胀让已有业主受益。

这不是预测,是过去四十年澳洲住房政策观察到的固定模式。每一个原本用来帮买家的项目,结果帮卖家帮得更多。

对投资者来说,实际含义很清楚。澳洲住房政策在结构上偏向资产价格通胀。下一代的退休储蓄正在被逐步打开,用来给这一通胀加燃料。每一个把更多资本放进买家手里却不盖更多房子的新计划,都会把价格再往上顶。

如果你在供给受限的城区——那些无法再划出新地块的成熟地带——持有土地,你就站在了这套政策等式正确的那一侧。Super 提款、FHSS 供款、Help to Buy 股权共享、印花税减免——所有这些都为你已经持有的固定供给创造额外需求。

具体到 SMSF 投资者,策略就是激进地追资本增值,即便接受负现金流,因为退休阶段的税务处理(60 岁之后 0% CGT)让 15 到 20 年持有期的税后回报非常可观 12。买地。放进一个 15% 税率的结构里持有。60 岁之后卖出,零税。澳洲税务系统里其他任何地方都算不出这笔账。

新加坡证明了住房可负担性和退休保障可以并存。澳洲选择了不照这个模板做。作为投资者,你的任务是理解你所处的系统,而不是你希望自己处在的那个系统。

实操 SMSF 买房:一步一步

对考虑 SMSF 买房的投资者来说,流程比普通投资房交易要复杂一些,但只要配上合适的顾问,是完全可以走通的。

第一步:成立 SMSF。需要一个公司受托人(专门用作基金法律主体的公司)、一份定义基金投资策略与规则的信托契约,以及在 ATO 完成注册。设立成本:约 $1,760,包括所有政府费用。

第二步:把现有的 super 转入新基金。把你在现有零售或行业基金里的 super 余额转入新 SMSF 的银行账户。这一步不触发任何税务事件——是转入,不是提款。处理时间:两到四周,取决于原基金的效率。

第三步:设立一个 Bare Trust(裸信托)。在 SMSF 借贷规则下,房产在贷款完全还清之前必须放在一个单独的 Bare Trust(也叫持有信托)里。每一套房产都需要自己独立的 Bare Trust。重要提醒:不要太早设立 Bare Trust,等你找到房子并签好合同再设,否则那 $500 到 $800 的设立费就白花了。

第四步:办贷款。SMSF 贷款是有限追索贷款(LRBA),意味着如果违约,贷款方只能追索房产本身——动不到 SMSF 的其他资产。目前 SMSF 贷款利率本息还款大约在 6.8% 到 7.5%,比标准投资房贷款高大约 1% 到 1.5%。最高 LVR 通常在 70% 到 80%,取决于贷款方。

第五步:以 Bare Trust 的名义买房。合同上的买方名称是 Bare Trust 的公司受托人,而不是 SMSF 本身。你的 conveyancer(过户律师)必须懂 SMSF 结构——普通的住宅过户律师未必熟悉 Bare Trust 的要求。

SMSF 买房的建议最低 super 余额:$120,000 到 $190,000。一套 $700,000 的房、70% LVR,你大约需要在 SMSF 里有 $260,000(覆盖 30% 首付加印花税、律师费和买家中介费)。

每年维护成本:会计和报税约 $2,200,年度审计约 $1,100,再加 ASIC 公司年费。每年总管理费:约 $3,500 到 $4,000。

SMSF 房产的硬性红线

SMSF 持有房产有一些个人名下投资房没有的限制。踩到任意一条,都可能引发 ATO 严厉处罚,包括取消基金资格。

限制一:贷款未还清期间不能做结构性改动。你可以做外观维护(刷漆、换地毯、修家电),但不能改变房子的结构。不能加建。不能修 granny flat。不能拆内墙。不能把车库改成居住空间。房子必须保持在买下时大致相同的物理形态。

限制二:用途不能变。如果你买的是住宅房,它必须继续是住宅房。不能改成商业用途,也不能在里面做生意。

限制三:不能做关联方交易。你不能把房子租给自己、家人,或者任何你控制的实体。房子必须以市场价租给无关联的租客。

限制四:所有收入和开支都必须经过 SMSF 银行账户。你不能用个人资金去付房产开支然后再把它们作为 SMSF 抵扣。每一张发票、每一笔租金、每一笔保险费都必须通过基金专属账户处理。

限制五:贷款生效期间不能做 subdivision。即便地块够大、zoning 也允许,只要 SMSF 贷款还挂在这套房上,你就不能去开发这块地。唯一例外是房产已经完全还清(没有贷款),这种情况下可以做 subdivision 和开发。

这些限制意味着 SMSF 房产的选房标准应该以资本增值潜力为主,而不是装修或者开发上涨空间。我们对 SMSF 客户的策略,是瞄准那些本身就具备双收入潜力的房子(已有 granny flat 或 dual-key 结构),而不是需要物理改造才能产生回报的房子。

用来补偿这些限制的税务优势是真的非常强。SMSF 内部的租金收入按 15% 征税(对比你个人最高 45% 的边际税率)。而如果你一直持有到退休阶段(60 岁之后),出售时的资本利得按 0% 征税。一套 $700,000 的房子 15 年翻倍,单 CGT 一项,就比个人名下持有省下 $100,000 以上。

哪些人不应该用 SMSF 买房

SMSF 房产投资很强,但不适合所有人。下面这三种画像应该完全避开。

画像一:想装修或开发的投资者。SMSF 贷款期间不能做结构性改动,这条规则意味着你不能加 granny flat,不能做内部改造分户,也不能 subdivision。如果你的投资策略依赖于物理改造来产生回报,SMSF 是错的结构。用个人名下或者 Family Trust(家庭信托)买,这两种结构下你有完整的改造权。

画像二:super 余额不到 $120,000 的投资者。SMSF 的固定成本(每年 $3,500 到 $4,000 的会计、审计和监管费用)会吃掉一只小基金相当大比例的回报。如果你的 super 余额不到 $120,000,这些固定成本会把你的收益吃到不如一只低费率行业基金投多元化资产来得划算。

画像三:接下来五年内需要房产产生现金流的投资者。SMSF 的租金收入留在基金里——到提取年龄(目前是 60 岁)之前,你没法个人取用。如果你指望租金来维持当前生活,或者用来凑下一套个人投资房的首付,SMSF 就不是合适的工具。

理想的 SMSF 房产投资者:35 到 50 岁,super 余额 $200,000 以上,计划持有 15 到 25 年直到退休阶段,而且愿意接受贷款期内这套房是「买完就放着」的状态,没有装修也没有开发活动。这份耐心换来的回报是 0% CGT 的退出——是整个澳洲税务系统里最值钱的税务让步。

最后一点:SMSF 合规要求很严,ATO 对自管基金主动审计。把 SMSF 的钱用在个人利益上(住在里面、租给家人、用基金付个人开支)会引发严厉处罚,包括基金被取消资格,以及整笔余额按最高边际税率征税。规则很清楚。要么精确遵守,要么根本别用这个结构。