再融资 $100 万,你留下 $100 万。卖掉赚 $100 万,你只留下 $80 万。原因在这

上周一位客户给我打电话,说他的房子从买入以来已经涨了 $100 万。他想卖掉「把利润锁在手里」。我告诉他他准备无缘无故送出 $200,000。他不信,直到我在白板上把数字写给他看。

算术简单到让人难受。$100 万利润卖房,你不会留下 $100 万。你付 CGT、付中介佣金、付过户费、付营销费。起手的 $100 万利润,最后到手的大约 $780,000 到 $820,000。

再融资抽出 $100 万 equity,你能留下 $100 万。不是应税收入,没有中介费,没有营销费,没有 CGT。这笔钱归你支配——投下一笔、装修、任何能积累更多财富的事。

这是澳洲房产投资里威力最大的财富概念之一,也是大多数投资者太晚才搞懂的那一个。在 Optima Real Estate 完成 350 多笔交易之后,我能告诉你:我认识的最富的房产投资者几乎从不卖。他们再融资,抽出 equity,然后再买 1。

白板上那 $200,000 的计算

我把当时给客户看的数字完整过一遍。

方案 A:卖掉房子

购买价:$700,000 当前价值:$1,700,000 资本利得:$1,000,000

卖出成本:

• 中介佣金(成交价 2%):$34,000
• 营销与广告:$8,000
• 过户与法律费用:$2,500
• 房贷解除费:$350
• 总卖出成本:$44,850

CGT(持有超过 12 个月,享 50% 折扣):

• 应税资本利得:$1,000,000 x 50% = $500,000
• 按 45% 最高边际税率($180K 以上):$225,000
• 加上 Medicare levy(2%)约 $10,000
• CGT 合计:约 $235,000

卖出净收益: $1,000,000 - $44,850 - $235,000 = $720,150 2

客户在 $100 万利润里留下 $720,150,大约每一元只留下 72 分。

方案 B:再融资

当前价值:$1,700,000 当前贷款余额:$560,000($700K 原始 80% LVR) 80% LVR 下的可用 equity:($1,700,000 x 80%) - $560,000 = $800,000

再融资成本:

• 银行估价费:$300
• 申请或转换费:$500
• 换贷款方的法律/解除费:$1,000
• 总再融资成本:约 $1,800

客户抽出 $800,000 equity。免税。总成本 $1,800。

净 equity 抽出:$798,200 3

再融资而不是卖出,客户留下 $798,200 对比 $720,150。可用资本多出 $78,050。但这还不是全部。

复利优势(差距其实大得多)

即时那一步 $78,000 的差额,低估了再融资的真正优势。原因如下。

卖掉,你失去资产。那套每年 5-8% 增值的 $170 万房产没了,你手上是 $720,000 现金。再买一套,你在从头开始——新的印花税($80,000+)、新的法律费、新的搜索成本,一个需要时间重新升值的新资产。

再融资,你保留资产。那套 $170 万房产继续升值。按 6% 年增长,光下一年就再涨 $102,000。还在继续收租金,再加上你抽出来的 $800,000 equity 可以投到更多房产里。

用五年模型看一下。

卖出再投资:拿 $720,000 首付,另凑一点差额买 $900,000 的新房,印花税 $44,000。五年 6% 增长后新房价值 $1,204,000。总仓位:$1,204,000 减去 $720,000 贷款 = $484,000 equity。

再融资持有:原房产继续按 6% 涨:五年后 $1,700,000 变 $2,275,000。你用抽出的 equity 中 $200,000 做首付,另外买两套 $650,000 的房。五年后 6% 增长下,每套值 $870,000。组合总值:$2,275,000 + $870,000 + $870,000 = $4,015,000。总贷款:$560,000 + $800,000(再融资)+ $520,000 + $520,000 = $2,400,000。总 equity:$1,615,000 4。

卖出再投资路径:五年后 $484,000 equity。 再融资持有路径:$1,615,000。

这不是 10% 的差距,是 3.3 倍。而且随着时间推进,组合越大,复利越快,差距只会越拉越大。

再融资什么时候管用(什么时候不管用)

我不是说再融资永远优于卖出。有些场景卖确实是对的策略,只是这种场景比大多数人以为的少。

再融资管用的条件:

• 房产有正现金流或中性现金流。再融资后增加的贷款仍能被租金覆盖。
• 你对抽出的 equity 有清晰的计划——一个具体的收购目标或翻新项目。
• 利率可承受。服务多出来的债务不超过这笔 equity 所投资产的回报。
• 你有借贷能力。银行会根据你的收入、现有债务、房产估价批准再融资。

卖出合理的场景:

• 房产结构性在衰退——维修成本高、位置基本面差、或区域进入长期下行。
• 你需要重构组合——退出一项表现差的资产,再投入表现更好的。
• 你进入了减少债务比增加资产更重要的人生阶段(比如接近退休)。
• CGT 负担极小——持有期早期,或有大量资本损失可抵减当期收益。

最关键的错误是:只为「拿到利润」而卖出一项表现良好的资产。那等于砍倒一棵苹果树只为拿那几个苹果。树会继续结果,树桩不会 5。

在 Optima,我们对每一位资产明显增值的客户,都先跑一遍「再融资优先」。我们让银行做新估价,评估可抽取 equity,模型化还贷压力,然后为释放出来的 equity 锁定收购目标。整个流程 4 到 6 周,成本不到 $2,000,解锁几十万澳元的增长资本。

我们的 granny flat(副住宅)策略专门用来加速这个循环。加一个 $110,000 的 granny flat,通常能把银行估价提高 $120,000 到 $150,000。这种「制造出来的 equity」叠加有机的资本增值,可能让客户在原始购房之后 12-18 个月就能再融资到位——在不多攒一分钱的情况下,买下下一套 6。

卖出的心理学(为什么人们还是要卖)

如果算术如此清晰地偏向再融资,为什么还有人卖?

因为「卖」感觉像赢。一套 $700,000 买的房以 $170 万卖出,你银行账户里出现一个大数字。它有实感,有真实感。你可以把银行结单给伴侣看:「我们赚了一百万。」

再融资不像赢。你的房贷更大了,债务上升了。抽出来的 equity 被再投入另一套你碰不到也花不了的房产里。财富是真的,但它抽象——存在于纸面、估价和未来潜力上。

这种心理我每周都在处理。客户看着房产涨了 $200,000 或 $300,000,就有一种压倒性的冲动想「把它锁住」,想卖,想把账面收益变成真金白银。

但账面收益就是真金白银。银行估价 $170 万,意味着澳洲任何一家银行都会按这个价放贷。你能把 80% 变成现金。财富不是假设,是可借贷、可部署、正在复利。

那些建起真正多套房组合的投资者——退休时手握 $500 万资产、每月 $8,000 被动租金收入——都是能抵住卖出冲动的那些人。他们再融资,再买,让复利去干重活 7。

我有一位客户,四年前在墨尔本东南用 $600,000 买下第一套房。通过「装修、再融资、再投入」的循环,她现在掌控三套共 $240 万的房产。她从未卖过房,从未实现过资本利得,也从未付过一分 CGT。她的净 equity 从 $120,000 涨到了 $700,000 以上 8。

这就是再融资的力量。不是即时计算里那 $78,000 的差,而是被「卖出」毁掉的那几百万澳元长期组合增长。

怎么正确地再融资(实操步骤)

如果你手上有一套明显增值的房产,想把 equity 抽出来,流程是这样。

第一步:拿到专业估价。 银行通过自家估价团队下单。成本 $300 到 $500。部分银行对现有客户提供免费 desktop 估价。估价决定有多少 equity 可用。

第二步:算可抽取 equity。 多数银行在不触发 LMI 的情况下贷到房产现值的 80%。房产估价 $1 million、现有贷款 $500,000,80% LVR 下的可抽取 equity 是 ($1,000,000 x 80%) - $500,000 = $300,000。

第三步:检查还贷能力。 银行会评估你能否承担更高的贷款,基于你的收入(含现有房产租金)、现有债务和银行的 assessment rate(目前约 7.5-8%)。如果还贷能力紧张,可以找 broker 帮你对接评估标准更灵活的贷方。

第四步:明确资金用途。 如果抽出的 equity 用来买另一套投资房,这部分 equity release 产生的利息是可抵税的。这一点很关键。利息能否抵税取决于借款用途,而不是抵押物。把用途写清楚 9。

第五步:把 equity 投出去。 抽出的资金作为下一笔收购的首付。按 10% 首付,$300,000 equity 可以控制 $300 万的额外房产;按 20% 首付,可以控制 $150 万。

整个流程 4 到 6 周。总成本低于 $2,000。没有中介佣金,没有营销费,没有 CGT,原房产没有印花税(只有新收购那套要交)。

再融资 $100 万,留下 $100 万。卖掉赚 $100 万,留下 $80 万。数字自己说话。