别再听利率预测了。这个免费工具告诉你交易员实际在押什么

我对利率预测这门行当已经厌倦了。每个月一大批银行经济学家、房产评论员、社交媒体意见领袖排着队给出他们「专家」的看法——RBA 会降、会维持、还是会加。大多数人留的余地大到预测本身失去意义。「我们预期维持,但数据走弱时有可能降息。」这不是预测,这是一份同时涵盖晴、雨、冰雹的天气预报。

我要介绍一个让这些人全部变得多余的工具。免费,每日更新,来自专业货币市场交易员拿真金白银下的注——不是观点、不是预测,是有钱背书的仓位。

这个工具叫 RBA Rate Tracker。一旦你搞懂怎么看它,就再也不用看任何利率预测视频了。

RBA Rate Tracker 到底是怎么工作的

这个追踪器的概率计算来自 ASX 30 天银行间现金利率期货。听上去复杂,我用大白话拆开。

银行之间会做短期拆借。这个银行间利率和 RBA 官方现金利率紧密挂钩。RBA 加息,银行间利率升;RBA 降息,银行间利率降 1。

专业交易员——就职于银行、对冲基金和自营交易公司——会就未来某个时点的这个银行间利率做期货合约交易。交易员判断 RBA 下次会议要加息,就会把仓位摆成在银行间利率上升时获利。判断要降息,反之 2。

RBA Rate Tracker 把全市场所有这些仓位汇总起来,反推出每种可能结果的隐含概率。比如,当前银行间期货定价隐含「73% 维持、27% 加 25 基点」,追踪器就会如实显示这个结果 3。

为什么它比任何单一预测都可靠?因为它代表了成千上万个拿真钱下注的专业交易员的共识。经济学家预测错了,丢的是声誉;交易员仓位错了,丢的是本金。激励机制根本不同,用钱背书的激励产生的预测比用声誉背书的更准确。

追踪器还展示一条隐含收益率曲线,显示市场对未来 12 个月现金利率的预期。蓝条向上,市场预期加息;向下,预期降息。一眼就能读出澳洲货币政策的走向。

追踪器此刻告诉我们什么

写这篇文章时,追踪器显示 RBA 下次会议维持的概率约 73%,加 25 基点到 3.85% 的概率约 27% 4。

再往后看,隐含收益率曲线整体向下,意味着市场认为本轮紧缩周期已到或接近顶部,未来 6 到 12 个月降息比加息更可能。

这对房产投资者是重要的背景。降息——哪怕只是一次 25 基点——对住房市场有不成比例的心理影响。它向准买家发出信号:借贷成本已经见顶。这通常会引发一波之前观望买家的集中入场 5。

25 基点降息在 $600,000 房贷上的实际金额约每月 $90,每年 $1,080。不算颠覆性。但情绪影响——利率开始往下不是往上——常常在周期首次降息后的几个月内催化 5-10% 的价格变动 6。

对已经买入的投资者来说,维持或降息都是直接的利好。对正在考虑买入的投资者,追踪器提供了一个数据驱动的时间决策依据。如果降息概率在上升,按当前价位买入的窗口可能在收窄。

为什么对我们的客户来说,利率变动没那么重要

这一部分是大多数沉迷利率的评论员漏掉的。

如果你的投资房是负扣税(negative gearing)——租金收不抵持有成本——利率对你就是生死攸关。每 25 基点变动就会改变你 $600,000 贷款上每年 $1,500 的现金流。再加两次,就是每年从你口袋里多掏 $3,000。这种害怕是合理的 7。

但如果你的房是正现金流——租金覆盖所有持有成本——利率变动就是次要因素了。加息只是削减你的盈余,并不制造赤字;降息则扩大盈余。无论如何,你不会凌晨两点躺着想怎么凑上这个月的月供。

这就是为什么我们如此执着于买入后的租金回报率。我们 100 笔交易的平均毛回报率 6.28%,意味着客户在均价 $730,000 的房产上每周收到约 $841 租金。当前利率、80% LVR 的条件下,这些房子在扣掉所有开支之后每周还有 $50-$100 的正现金流 8。

加 25 基点,这个盈余每周减少约 $22,仍然正向。加 50 基点,每周减 $44,依然正向。利率要连加 150 基点——连着六次——我们组合里的平均房才会越过盈亏线。

对比一下按墨尔本平均 3% 回报率买的房。在当前利率下,这种房已经每周亏 $230。每次加息都加深亏损,每一个月的空置都是一次财务危机。

追踪器有用,理解利率概率很重要。但对冲利率风险最有效的一招,是买一套租金本身就能吸收利率变动的房产——不必从你的工资里贴钱去补。

把 RBA Rate Tracker 收藏起来,每个月看一次。但记住:如果你的房租金回报率是 6%,RBA 下一步对你来说是有趣而不是吓人。这个区别,比任何预测工具都值钱。