40 年数据说明一切:房价根本不在乎利率

就在上周,RBA 公布了最新利率决议。几分钟之内,我的邮箱就被同一个问题塞满——这两年我一直在回答的那个问题:「要不要等利率降下来再买?」

答案是:不要。数据一边倒。

过去 40 年里,澳洲房价在每一轮加息周期中都是上涨的。每一轮。无一例外。「加息就意味着房价下跌」的说法不只是错的——它是澳洲房产里最昂贵的一个误解。

那张改变一切的 40 年图表

我带你过一遍各轮利率周期。

1988 年加息: 现金利率最高冲到 17.5%。房价在涨。 2000-2008 加息周期: 现金利率从 4.5% 一路升到 7.25%,持续七年。房价翻了一倍还多。 2009-2010 收紧: 金融危机后复苏,利率从 3% 升到 4.75%。同期房价上涨 10-15%。 2022-2023 一代人以来最快加息: 现金利率 18 个月内从 0.1% 升到 4.35%。墨尔本独立屋价格——在 2022 年末短暂下探之后——到 2023 年年中已经重新开始上涨 1。

零相关。完全没有。用 40 年全数据集在每个主要澳洲城市跑回归,现金利率变动和年度房价涨幅之间的 R 平方在统计意义上几乎可以忽略。

那为什么所有人都相信相反的说法?

听起来对但其实不对的逻辑

那套直觉上的论证是这样走的:利率上升 → 月供增加 → 能贷得动的买家变少 → 需求减少 → 房价下跌。

链条上每一步听起来都合理。但链条在第三步就断了。

原因是这样。RBA 加息,是因为经济在过热。经济过热意味着就业强劲、工资上涨、消费者信心足。这些触发加息的条件,同时也在催生房产需求。加息是经济强势的症状,不是经济走弱的原因 2。

而且,加息对市场顶端的冲击要大得多。$600,000 的贷款升息 0.25%,每周月供多大约 $30。对大多数家庭来说完全能扛。同样的升幅,$1.5 million 的贷款上每周多 $75——对那些还贷能力本来就吃紧、顶在 serviceability buffer 上限的高端家庭来说,就实质得多。

这就是为什么加息周期里会出现明显的两档市场:可负担区间($600K-$900K)继续上涨,因为需求是人口刚需驱动的、还贷敏感度低;高端区间($1.5M+)走软,因为买家对利率敏感、属于可选消费。

PremiumRea 整条投资策略都落在对利率不敏感的那一档里。墨尔本东南区 $900K 以下的独立屋,典型贷款规模 $500K-$650K,升息 0.25% 每周月供只变动 $25-$40 3。

等待的真实代价

我给「等降息」这个策略算一笔钱。

过去 30 年里,墨尔本成熟独立屋中位价年复合增长率约 7%。也就是说,一套 $750,000 的房,你每多等一年,在资本增值上就少赚大约 $52,500。

如果你等两年,等来一次能让你房贷利率低 0.5% 的降息——$650,000 贷款每年大概省 $3,250。

利息确实省了 $3,250/年。但资本增值上你损失了 $105,000。原本 $750,000 的房子现在要 $860,000,意味着更高的首付、更大的贷款、更多的 stamp duty(印花税)4。

这笔账根本不接近。等降息是澳洲购房者能做的最昂贵决定之一。省下的利息按千计算,错过的资本增值按十万计算。

「从 2022 年开始,我一直跟客户说同一句话:在可负担价位上,利率环境无关紧要。真正的驱动因素是人口增长、土地稀缺、租赁需求。其它都是噪音。」

如果你在等「合适的时机」买房,我有一个不太好听的消息:数据告诉你,最好的时机是昨天,其次是今天。你每等一天,资产更贵一点,你的首付能买的那一份就更小一点。

别再盯着 RBA 了。开始盯土地供应数据。真正的故事在那里。