墨尔本被看好领跑 2026 房市上行——KPMG 报告到底在说什么

KPMG 最新的全国房产预测点名墨尔本为 2026 年表现最好的首府城市，独立屋价格预计上涨 6.6%——远高于全国平均的 4.5%。以墨尔本目前约 $983,000（PropTrack 数据）的中位价计算，这意味着典型独立屋将多出约 $64,878。你想形象点，大约每天 $178。

作为帮 150 多位客户在墨尔本买过房的人，我读过几十份这种预测。大多数方向上没错，但实操价值极低，因为它们把墨尔本当成一个单一市场。它不是。不同城区之间实际发生的事情差距大到，城市层面的中位数对投资决策来说基本上没意义。

今天我来拆解一下 KPMG 这份预测到底意味着什么，哪些城区已经卡好位能吃到这波增长，哪些即使在整体上行的背景下依然会跑输。

为什么偏偏是墨尔本

KPMG 首席经济学家 Dr Brendan Rynne 的原话是，墨尔本「正处在从后疫情沉睡中苏醒的边缘」。这是客气的说法，真相是：墨尔本连续两年都是首府城市里表现最差的——也就是说，它相对基本面被低估得最多。

逻辑成立。房产市场是循环的。疫情后悉尼先涨，然后布里斯班和珀斯跟上。墨尔本掉队是因为漫长的封城、2020-2021 的负迁入、以及 CBD 和内城公寓的存量偏高。

但结构性需求驱动从来没消失。墨尔本的人口增长已经恢复到疫情前水平。大多数成熟城区的租赁空置率已经跌到 1.5% 以下。供应管道——尤其是独立屋和土地——因为建筑成本暴涨基本上塌了。

KPMG 的报告也把可负担性列为关键驱动。墨尔本比悉尼可负担得多。对一个家庭合并收入 $150,000 的双职工家庭来说，墨尔本仍然提供 $800,000 以下的可行选项。同样预算在悉尼勉强能买到中环城区的一套公寓。

过去两年吃到了珀斯 15-20% 增长的西澳投资者，现在正在向墨尔本分散配置。多位买家中介都确认了这股跨首府的资金流动。有人这么说：「他们已经吃到了珀斯的增长，现在去追价值洼地。」

对比珀斯 2026 年的展望：只有 1.6% 的预测增长，从 2025 年的 4.7% 下来。轮动已经开始。

真正起作用的那个可负担性过滤器

这就是 KPMG 报告真正有意思的地方——也是大多数媒体报道彻底错过的地方。

报告把可负担性作为墨尔本预期增长的主要驱动。这不仅仅是说墨尔本比悉尼便宜。它说的是墨尔本哪些部分对典型澳洲家庭仍然够得着。

澳洲家庭中位收入大约 $110,000。按 7-8 倍收入倍数——这是历史上自住需求的舒适区间——目标价格区间是 $770,000 到 $880,000。这个天花板以下的房产有深厚、流动性好的买家需求。高于这个天花板的房产，越来越依赖越来越窄的买家池。

这个框架摧毁了传统的「好城区」叙事。旧逻辑——在 Camberwell、Hawthorn、Glen Waverley 买房然后永远持有——在家庭收入能跟上房价的时代是管用的。现在不管用了。同期内城东部成熟城区房价翻一倍到两倍，而收入只涨了 30-40%。

结果？成熟的高端城区，连高收入家庭也越来越够不着。Camberwell 过去十年中位价只涨了 33%，Glen Waverley 43%。这些数字勉强跑赢通胀。

与此同时，那些在晚宴上没人会提起的城区却在悄悄复利。Narre Warren 中位价约 $750,000，同一个十年里涨了大约 88%。不是因为时髦，而是因为可负担、基建配套好、新土地供应实际上为零。

当 KPMG 说墨尔本会领跑 2026，增长会集中在 $600,000-$800,000 价位。这就是人口增长、租赁需求、基建投入、可负担性汇合的甜点。

有望跑赢的城区

基于这个可负担性框架，加上我们 350 多宗房产交易的数据，下一个周期里最可能吃到超额增长的城区都有一些具体特征：

1. 独立屋中位价在 $600,000 到 $800,000 之间 — 对应最大的买家人群
2. 成熟的基础设施 — 火车站、大型购物中心、医院、好学校
3. 零新土地释放或极少 — 供应限制带来稀缺性溢价
4. 自住率高于 85% — 自住房主维护房产且不愿卖，创造粘性供应
5. 租赁空置率低于 1.5% — 印证是真需求而非投机热情

在我们的分析里稳定通过全部五项过滤的城区：

Cranbourne： 中位价约 $650,000。火车站、Cranbourne Park 购物中心、附近的 Casey Hospital。空置率低于 1%。我们在这里以 $590,000-$650,000 买过多套房，几个月内银行估价就比买入价高 $40,000-$60,000。

Narre Warren： 中位价约 $750,000。Fountain Gate——澳洲第二大购物中心——是它的锚点。火车站。多个学区。过去 18 个月每月价格爬升大约 $5,000。

Hampton Park： 中位价约 $620,000。Casey 走廊里少数还能在 $650,000 以下买到 600+ 平米地块的城区之一。我们的基准案例：$590,000 买入、装修后每周 $850 租金。

Berwick： 中位价稍高，约 $780,000，但有高端基建抵消——Beaconhills College、Federation University 校区、Casey Fields 体育综合体。这里经过适当装修后可产生每周 $800-$850 的租金。

Frankston / Frankston South： 海滩、火车线、医院、大学校区。Frankston 振兴项目改造了镇中心。Frankston South 600+ 平米地块上的房产，$750,000 以下仍然买得到。

这些不是投机挑选，是我们连续三年在成交的城区，投资组合里有记录在案的结果。

即便大盘上行也要避开的城区

水涨船未必都高。即便在 6.6% 的大环境里，有些城区还是会跑输。

新开发走廊（Clyde North、Cranbourne East、Tarneit、Wyndham Vale）： 这些地方有巨大的新土地释放管道。当供应实际上无限时，稀缺性定价不成立。这些走廊里的 house-and-land package 报价 $600,000-$700,000，但其中土地部分只占总价 40-50%。建筑会折旧，土地供应还在扩，增长被结构性封顶。

CBD 和内城公寓： KPMG 报告提到出于可负担性，公寓市场有机会。从投资角度我不同意。墨尔本 CBD 和 Southbank 的公寓供应依然偏高，物业费侵蚀回报率，单套公寓对应的土地所有权微乎其微。你买公寓的时候，并没有拥有真正意义上的泥巴。

中位价高于 $1.5 million 的城区： Toorak、Canterbury、Balwyn、Kew——这些能跑赢通胀已经算好的。在这个价位，买家池太窄，撑不起真正上行行情里那种由成交量推动的价格增长。

KPMG 预测的 6.6% 是平均数。有些城区会跑到 10-15%，另一些只有 2-3%。差别完全来自可负担性定位和供应动态。

利率的乘数效应

KPMG 的预测隐含假设了 2026 年降息。这跟市场定价一致——目前 90-95% 的借款人选择浮动利率，押注即将到来的降息。

历史上，每一轮 RBA 降息周期的 6-12 个月内，墨尔本房价都会反弹。2019 年那轮降息，18 个月里推动成熟城区价格上涨 15%。机制很直接：利率下降提高借贷能力，买家池扩大，价格被推高。

对一个年收入 $150,000 的家庭来说，每 0.25% 的降息大致增加 $20,000-$25,000 的借贷能力。两次降息（合计 0.50%）就是 $40,000-$50,000 的增量。这部分新增能力会直接流进他们能出的价格里。

关键是，这种能力扩张在 $600,000-$800,000 价位区间的比例影响最大。一个 $700,000 的购买多出 $50,000 借款能力是 7% 的提升，同样增幅在 $2 million 购买上只是 2.5%。数学站在可负担城区这边。

在第一次降息之前就卡位的投资者能吃到完整周期。等到确认的那批——等到媒体宣布复苏的那批——是在早期涨幅已经被吸收进价格之后才进场的。

我常告诉客户：KPMG 报告不是告诉你什么新东西，它只是在确认交易数据这几个月一直显示的东西。问题不是墨尔本会不会涨，而是你有没有卡好位吃到它。

拿到这些信息该做什么

如果你一直在墨尔本这件事上犹豫，KPMG 只是给了你一个数据点。下面是更多几个：

• 全国住房缺口：每年约 50,000 套（需要 223,000 套，实际只建了 177,000 套）
• 墨尔本租赁空置率：低于 1.5% 且还在下降
• 建筑成本通胀：自 2019 年以来 30%+，掐住了新供应
• 人口增长：恢复到疫情前水平，由移民驱动

这些因子都指向同一个方向。供应受限、需求在增、对的城区可负担性依然可控、利率预计下行。

实操下一步很简单。评估你的借贷能力。如果你能负担 $600,000-$800,000 的购买，东南走廊有 600+ 平米土地的房产，装修后租金回报率 5-8%，增长前景 KPMG、CoreLogic 和 PropTrack 都有共识。

我不是说盲目下手。我是说在真正重要的那些城区，窗口正在以每月约 $5,000 的速度关闭。你每多等一个月，同一套房就更贵一点。

如果你需要帮忙识别符合你预算和策略的具体房产，这恰好是我们的本行。我们在墨尔本东南完成了 350 多宗交易，以 1:50 的 PM 比例管理房产——每位专属经理管 50 套，而行业平均是 1:170。

数据摆在那里，预测是公开的。接下来怎么做是你的事。