买家中介挑城区用的软件。我免费讲给你听。

我是真的受够了——看着买家中介坐在桌前、点几下软件就收 $18,000 到 $22,000。所以我打算把他们的整套操作完整讲出来。每一个筛选器、每一项指标、每一个小技巧。

这篇文章可能会让我在行业里得罪几个朋友。说实话,我不在乎。

那款软件叫 HTAG,它是澳大利亚房产行业里做数据驱动城区筛选的支柱。大部分买家中介永远不会告诉你它的存在——因为一旦你理解了怎么用,他们身上的神秘感就瞬间消失。他们不是天才,他们只是会操作一个仪表盘的人。

我并不是说买家中介一点价值都没有。真正厉害的那批人,他们在谈判、内部房源(off-market)资源获取以及风险识别上能创造软件无法复制的价值。但仅就城区筛选这一块来说?那是一项可以学会的技能,我现在就教给你 1。

HTAG 到底能做什么(以及它做不了什么)

HTAG 把来自多个数据源的房产数据聚合在一起:ABS 的人口普查、各州的估价机构、租赁数据库,以及历史成交记录。它让你可以按几十项指标去筛选和排序城区。

它擅长的:定量筛选。十分钟左右,你就能从澳洲 15,000 个城区里筛出一份大约 20 个城区的短名单。可负担性比率、增长率、空置率、人口密度、住宅类型构成——全都可以排序和筛选。

它做不了的:告诉你某一栋具体房子值不值得买。HTAG 筛选的是城区,不是房子。它没法告诉你 Smith Street 14 号那栋房子有上升型潮湿、邻居在车库里偷偷开钣金作坊、或者地块上那条地役权正好切过你唯一能建 granny flat 的地方。这些都得靠现场跑和尽职调查 2。

你可以把 HTAG 看成一个漏斗。它把 15,000 个选项压缩到 20 个。之后你得靠亲自下场,把 20 个再压缩到 1 个。

第一步:设定不可妥协的筛选条件

先从那些可以直接淘汰整片城区、连数据都不用细看的筛选器开始。

可负担性比率:我设的上限是家庭中位收入的 10 倍。超过 10 倍,说明这个城区正在把大多数买家挤出去,除非海外资金持续流入,否则增长就会放缓。$600,000 到 $800,000 价位的优质投资型城区,可负担性比率通常在 7 到 9 之间 3。

自住比例:不低于 60%。我更喜欢 70% 以上,但 60% 是我的硬底线。低于 60% 意味着这个城区以租客为主,这跟较弱的资本增值和较高的换手率挂钩。

空置率:不高于 2.5%。低于 2% 最理想。高于 3% 就是一个警示信号——供应跑在了需求前面 4。

公寓占比:不高于 30%。超过 30%,公寓供应就会稀释掉独立屋的稀缺性溢价。仅这一条筛选,就能把 Doncaster(47% 的公寓)这类城区从投资短名单里剔除。

这四个筛选一过,通常就能把你的城区池从 15,000 压到大约 300 个。

第二步:按增长和收益指标排序

筛完列表后,按照跟你策略匹配的指标去排序。

如果你追求资本增值:按十年独立屋中位价增幅排序。我会找十年至少涨 50% 的,这大致对应 4.1% 的复合年增长率。超过 70% 的,就能进入全国排名前四分之一。

如果你追求现金流:按毛租金回报率排序。我会找中位租金回报率高于 4% 的城区。在墨尔本,这通常意味着你要看外东南、Geelong 区域或 Victoria 乡镇地区。像 Doveton、St Albans 和 Cranbourne 走廊,做一点轻度翻新之后就经常能突破这个门槛 5。

如果你追求平衡:我会用一个综合评分,把增长权重设为 60%、租金权重设为 40%。这套算法通常会把 $600,000 到 $750,000 之间、增长适中、回报率又高于平均水平的城区浮到表面上来。

在市天数(days on market)是你的紧迫度指标。如果一个城区基本面很强,但房子却要卖 40 天以上,那就是聚合数据没捕捉到的需求问题。反过来讲,如果在市天数低于 20 天,你就得做好快速出手的准备,因为其他懂数据的买家也已经看上了同一个机会。

第三步:跟实地情况交叉验证

这正是大多数"只看数据"的投资者踩坑的地方。HTAG 告诉你的是一个城区在纸面上好看不好看,而不是这些街道实际住起来的感觉。

我见过 HTAG 指标完美、但住起来真心不舒服的城区。工业噪音、街道景观差、绿化稀疏、成片的公共住房带来的反社会行为——数据库里根本不会写这些。

反过来,我也见过 HTAG 指标一般、但正在悄悄高档化的城区。新的咖啡店开起来、年轻家庭取代退休老人、议会在公园和街道景观上投钱。这些城区迟早会出现在数据里,但等它们真的出现时,机会的窗口已经明显收窄了。

我们在 PremiumRea 的流程,是把短名单上的每个城区都开车跑一遍。不是跑一次,是跑很多次。早上、下午、周末、工作日晚上。一个周四晚上 10 点坐在车里观察一个城区,学到的东西比你看一百张表格都多 6。

数据把你带到一个片区,眼睛和耳朵告诉你要不要在那里下手。

我为什么愿意免费讲出来

因为软件本身不是护城河。软件之后的每一步才是。

从挂牌价谈下来 $30,000 到 $50,000。看出建筑检查师没发现的结构缺陷。知道哪几个卖家中介会回你电话、哪几个会直接消失。把 local council(地方议会)的规划覆盖区吃透到能预判一份 granny flat 申请会顺利通过还是被驳回。

这才是一个买家中介真正价值的 80%,也是任何软件都复制不了的那一部分。城区筛选大概占 20%。我把这 20% 交给你,是为了让你能清醒判断:剩下那 80% 值不值得你付钱 7。

在我们 350 多宗成交里,平均一位客户仅通过我们的谈判流程就能省下 $35,000 到 $50,000。这已经是服务费的两到三倍了。城区筛选只是起跑线而已。

把 HTAG 下下来。把筛选条件学会。把城区跑一跑。如果你希望有人替你处理难的那部分——谈判、尽职调查、改造策略——你知道在哪里找我们。