如果你不能持有十年,就不要持有十分钟

几个月前我和一位客户在 Toorak 一家咖啡馆坐着,他在墨尔本拥有十五套以上的投资房。老钱。不张扬——开一辆十年车龄的 Lexus,每次会面都穿同一件蓝色外套。那种几十年靠重复做无聊事情致富的人。

我们正在过他的投资组合表现,他说了一句话,把我说到一半的话都堵了回去。

「Yan,如果你不能持有一套房十年,就不要持有它十分钟。」

他不是在故弄玄虚。他在转述巴菲特,没错。但他是字面意思。他投资组合里每一套房都至少持有了十二年。其中有两套是 1998 年开始持有的。这两套的回报——就算把 GFC 算进去,就算把 2011-2013 年的横盘算进去——也是夸张的。

那次对话改变了我评估每一笔来到我桌上的交易的方式。它也应该改变你看待房产的方式。

伪装成精明投资的投机陷阱

下面是我经常从那些在别处烧过自己之后来找我们的潜在客户身上看到的。他们被告知,房产投资是关于找到对的翻新机会,或者找到下一个要爆的热门城区,或者做一个 rooming house(分租屋)改造把回报率从 3% 一夜提到 7%。

听着,我们做翻新。我们做 rooming house 改造。我们在墨尔本东南建过 40 多个 granny flat 1。但这些是工具。它们不是策略。

策略是拥有正确的土地、在正确的位置,然后等待。在加息周期里等。在选举周期里等。在媒体每十八个月像钟表一样告诉你市场要崩盘的时候等。

大多数来找我们的人已经犯过第一个错。他们买了某个闪闪发光的东西——可能是一份印刷精美宣传册的 CBD 公寓,可能是开发商在售价里加了 20% 利润的期房 townhouse。他们三年下来,房贷水下,在想资本增长去哪里了。

资本增长哪也没去。它从一开始就不在那里。因为他们买了一个折旧资产——一栋建筑——然后忘了买地。

在 PremiumRea,我们有一条硬规矩:我们只买土地占总价 80% 以上的房子 2。这不是指引。是否决项。如果土地比例掉到这个阈值之下,我们就走开。每一次都是。

把投资者和赌徒分开的一份清单

那次咖啡馆对话之后,我回去搭了一份现在我叫做「房产价值投资清单」的东西。不复杂——五个二元的是/否问题。但我发现它能抓住我看到的大约 90% 的烂购买。

1. 如果明天市场跌 15%,你还会持有这套房吗? 如果答案是否,你就是在投机。你押的是价格波动,而不是拥有一个生产性资产。一套租金收入强劲的房子——我们的目标是翻新后毛回报率 5% 到 8%——能扛过市场下跌,因为不管纸面价值怎么说,现金流能覆盖你的成本 3。

2. 是不是土地价值在挑大梁? 建筑会折旧。句号。ATO 让你申报建筑物折旧,正是因为它在贬值。所以如果你花 $800,000 买了一套房,建筑值 $500,000、土地值 $300,000,那你实际上把 62.5% 的投资放在一个折旧资产上。把这个比例反过来。买土地。

3. 你能不用「潜力」这个词来量化需求驱动吗? 潜力是房产里最贵的词。每个人的城区都有潜力。给我看人口增长率。给我看上市天数趋势。给我看空置率。给我看真正被拨款和批准的基础设施——不是两个选举周期前在新闻稿里宣布的那种。

4. 这套房能在 12 个月内产生正现金流吗? 这对我们是不可妥协的。我们见过客户每年在负扣税房产上出血 $15,000,他们之前的顾问告诉他们没事,因为有税务抵扣。负扣税不是策略。是止痛药。策略是从第一天起就正现金流 4。

5. 你买这套房是因为你喜欢它,还是因为数字成立? 你一旦说出「我喜欢这个厨房」或「这条街感觉不错」,你就离开了投资领域,进入了消费行为。我不在乎厨房是不是难看。我在乎租金能不能覆盖房贷,土地能不能以每年 7% 增值。

数据真正告诉我们的关于持有期的事

我从 1993 年开始拉了 CoreLogic 的墨尔本数据。下面是从数据里掉出来的东西,毫不模糊。

墨尔本持有不到 3 年的房产,扣除印花税、中介费、律师费,以及对任何边际收益的资本利得税之后,有 23% 的概率亏本卖出。这不是四舍五入的误差。差不多每四个短期持有者就有一个亏钱 5。

把持有期延长到 7 年,亏损率掉到 5% 以下。

10 年,掉到 1.5% 以下。

15 年,大墨尔本的每一个邮编,亏损率实际上是零。零。

这道数学题不微妙。时间是房产投资成功的最大单一决定因素。不是翻新。不是城区选择。不是择市场底部的时机。是时间。

「但 Yan,机会成本怎么办?」我经常从金融圈听到这句话。这是个公平的问题。但他们错过的是:杠杆。你通常用 $160,000 自己的钱在控制一个 $800,000 的资产。$800,000 上 7% 的年增长是 $56,000——你净值上的回报率是 35%。你告诉我哪个其他资产类别能用墨尔本成熟住宅土地的稳定性,给你这种杠杆回报 6。

墨尔本独立屋中位价从 1980 年起,大约每 9.5 年翻一倍。不是每个城区,不是每种房产类型——但是是中位数。如果你在一个有真实需求驱动的增长走廊拥有土地,你就跑在那个中位数前面。

我们投资组合里的两个案例

我从我们客户群里给你两个真实例子。

客户 A 在 2019 年于 Cranbourne 购入。购房价:$610,000。三房砖外墙,580 平方米。没什么炫的。我们做了轻度翻新——新地板、刷漆、园艺——大约 $25,000。最初按 $420 一周出租。

快进到 2024 年初。这套房独立估值 $780,000。租金涨到 $530 一周。再加一个 $130,000 的 granny flat(每周租 $370),合计租金达到 $900 一周——$765,000 综合投入毛回报率 7.2% 7。

不到五年资本增长 $170,000。第四个月起正现金流。Granny flat 同时增加了收入和土地利用率,而且没有 subdivision。

客户 B 在 2017 年买了 Docklands 一套期房公寓。购房价:$620,000。两房,一个车位,35 楼。宣传册非常漂亮。开发商预测的租金 $550 一周。

实际拿到的租金:$440 一周。物业费:$6,800 一年。这栋楼有一个三年共 $12,000 的幕墙整改征费。到 2024 年,公寓估值 $530,000。他在资本上亏了 $90,000,付了七年负现金流,总自掏亏损超过 $145,000 8。

同一座城市。同一时期。一位投资者买了土地。另一位买了空气。数据精准地预测了这个结果。

什么都不做的心理学

房产价值投资最难的部分不是分析。是等待。

每个季度都有人发文章说墨尔本房产被高估。每次利率决定,评论员都在预测崩盘。每个选举周期,负扣税改革就被搬出来当吓唬人的招。

而你 BBQ 上的朋友在聊那个在 Brunswick 翻房子赚了一票的人。与此同时,你坐在 Hampton Park 一栋三房,它在悄悄以每年 8% 升值,一边给你每周 $880 租金,但没有人觉得这件事激动。

好。无聊有钱赚。

我有客户在加息周期里慌张地打电话给我要卖房。我每次都把他们从悬崖边劝下来。因为数学没变。他们的房子还在产生正现金流。土地还稀缺。墨尔本东南走廊的人口还在以每年 2.2% 增长。需求驱动不会因为 RBA 把现金利率挪了 25 个基点就蒸发。

「股市是一台把钱从没耐心的人那里转移到有耐心的人那里的机器,」巴菲特说。房产完全一样。穿越噪声依然持有的投资者——抗住交易、翻卖、追下一个热门事物的冲动的人——是建立代际财富的人。

那位在 Toorak 拥有十五套房的客户呢?他光租金一项的年被动收入就超过 $400,000。他二十六年来没卖过一套房。他只是买入、为收入翻新、然后持有。就这些。这就是全部策略。

什么时候真要担心(以及什么时候忽略噪声)

我不是说盲目地永远持有。有真实的红旗值得行动。

如果你城区的空置率在 12 个月里持续高于 4%,你有一个需求问题。如果重大基础设施被取消——不是延期,是取消——增长论点可能需要重新审视。如果本地议会用一种会泛滥供应的方式重新对你这片做 rezoning,你的土地稀缺溢价就会被腐蚀 9。

但加一次息?媒体情绪?一个糟糕的季度价格数据?那是噪声。

我们 PremiumRea 的尽职调查流程在购买前筛查结构性风险因子。我们查议会规划 overlay、地役权、契约限制、洪水区、遗产限制——完整的 Section 32 审阅。我们用 ABS 人口普查数据看人口趋势,而不是房产中介的意见。我们在三种利率环境下做现金流情景建模:当前、+1% 和 +2% 10。

如果一套房在三种情景下都能保持正或中性现金流,它通过。如果不能,我们就不买。如果它通过——土地对、需求真实、数字成立——指令就很简单。

买。出租。持有。最少十年。

而且不要每个月查价格。真的别查。强迫症式查价格,正是把投资者变成投机者的东西。把租金收入设好,付掉成本,每年回顾一次,然后过你的生活。

这套房会做墨尔本土地过去 140 年一直在做的事:涨。