准备买五套投资房?下面这个税务结构能帮你省下 $200K

这篇文章大概率能给你省下 $100,000 到 $200,000。不是未来、不是理论,是真金白银——否则这笔钱将来卖第四套或第五套投资房时就要交给 ATO。

问题在于,大多数人直到买到第三套才开始想持有结构的事。而那时前两套已经用个人名义买下来,印花税付完、贷款也下了。重组要花钱、还会触发 CGT 事件。马已经跑远了。

所以我和我们的会计坐下来,为"五套投资组合"建了七种持有结构的模型。同样的房产、同样的购价、同样的增长率、同样的租金。唯一的变量就是结构:个人名义、夫妻联名、公司、独立家庭信托、分配给一人的信托、分配给两人的信托,以及两种混合做法。

结果差距之大让我吃惊。而那个最优结构——我下面会一步一步讲——并不是大多数会计默认推荐的那一种。

先看建模结果。

基准情境

这次建模,我用了一个和我们在墨尔本东南为客户买的房产画像一致的资产。

购入价:$600,000 澳元。土地面积:600 平方米。周租金:$800(轻度翻新加双收入配置后)。保守增长率:房价每十年翻一倍,也就是大约 7.2% 的复合年增长率。

也就是说,一套 2020 年 $600,000 买入的房产,2030 年值 $1,200,000,2040 年值 $2,400,000。7% 的租金回报率让这套房从第一年开始就是正现金流——这一点非常关键,因为这意味着我们不是靠负扣税的减免来让数字跑通 1。

然后我模拟在第十年(2030)卖掉一套,第二十年(2040)再卖一套。这两个时间点,就是持有结构决定你净回报的关键节点。

下面是七种情境下的结果。

七种结构对比

我测试的结构是:个人名义(单人)、个人名义(夫妻联名)、公司、独立家庭信托、分配给一名成年人的信托、分配给两名成年人的信托,以及信托 + bucket company("桶公司")。

第 10 年卖出,$600,000 的房产涨到 $1,200,000,每种结构下的 CGT 账单是:

个人名义(单人,45% 最高边际税率):资本利得 $600,000,适用 50% CGT 折扣,应税 $300,000,税款约 $135,000。

公司(25% 统一税率,无 CGT 折扣):资本利得 $600,000,无折扣,税款 $150,000。略意外的是,公司结构即便没有 CGT 折扣,也不是表现最差的那一个。

信托分配给一名最高边际税率的受益人:和个人名义一样——$135,000。如果你把它分给一个高收入的个人,信托本身并不能降低税。

信托 + bucket company:资本利得 $600,000,适用 50% 折扣,应税 $300,000,分配给企业受益人按 25% 的企业税率征收。税款:$75,000。

相比个人名义,这一种结构单套房就省下 $60,000。到了第 20 年,差距被进一步放大 2。

到 2040 年,这套房价值 $2,400,000。资本利得:$1,800,000。

个人名义:50% 折扣,应税 $900,000,税款大约 $405,000。

信托 + bucket company:50% 折扣,$900,000 分配给公司按 25%。税款:$225,000。

第 20 年单套房,"信托 + bucket company"比个人名义省下 $180,000。一个五套房、十年之内错开出售的投资组合,累计节省轻松超过 $200,000。

下面讲讲为什么这套机制有效——以及代价是什么。

"信托 + bucket company"是怎么运作的

独立家庭信托(discretionary family trust)是一种法律结构——受托人(trustee)代表受益人持有资产。信托本身不交税,它把收入和资本利得分配给受益人,由受益人各自按其税率交税。

加入一个企业受益人——也就是"bucket company"——的精妙之处在于,公司对分配过来的收入和资本利得按 25% 的统一税率征税。由于信托先应用了 50% 的 CGT 折扣(持有超过 12 个月即可),最终资本利得的实际有效税率就是原始增值的 12.5%。

对比一下处于最高边际税率的个人:先 50% 折扣,再按 45% 对折扣后的金额征税,实际有效税率 22.5%。bucket company 把你的实际 CGT 税率几乎砍掉一半。

但有几个注意事项。

注意一:钱被锁在公司里。 一旦利润分配给 bucket company,你要把钱从公司拿出来只能通过两种方式:一是分红(按你的边际税率再征税一次,带抵免凭证);二是借款(适用 Division 7A 规则,需要正式贷款协议和最低还款)。这不是死结,但要提前规划 3。

注意二:地税(land tax)。在维州,信托要交地税附加费。截至 2020 年,信托附加费在标准税率之上再加大约 0.375%。如果一个五套房的组合总土地价值 $3 million,那么信托持有和个人持有之间的年度地税差距大约是每年 $5,000-$10,000。20 年下来就是额外 $100,000-$200,000 的地税,这会部分抵消 CGT 的节省。

注意三:设立和维护成本。信托需要年度税务申报(好会计大约每年 $1,500-$3,000),bucket company 也要单独申报($800-$1,200 每年)。20 年下来,累计会计成本大约 $46,000-$84,000 4。

真正的问题于是变成:CGT 节省能不能覆盖额外的地税和会计成本?我做过的几乎所有持有超过 7 年的建模结果都指向"能",而且通常是 2 到 3 倍的差距。

你可以直接抄的一份实操蓝图

下面是我给大多数准备建五套投资组合的客户的建议。

房产 1 和 2:用个人名义买。如果是夫妻,一人一套。这样可以把两人各自的地税免税额度都用满(2020 年维州个人免税额 $300,000),并且让前两笔交易的结构尽量简单。合计地税免税额度 $600,000。

如果是夫妻联名买,在合计土地价值触及联合 $300,000 门槛之前,大约可以联名持有三套($600,000-$750,000 价格区间的房产,每套土地价值约 $200,000-$250,000)。

房产 3 及以后:通过一个带企业受益人的独立家庭信托购买。这个结构要在买第三套之前就设好——不要想着"把已经买的房转进信托",那会触发印花税和 CGT 事件。

信托结构给你两个灵活性:一是可以把租金收入分配给家里收入较低的成员(降低日常所得税);二是将来卖房时资本利得可以通过 bucket company 走,比个人所有减少 40%-50% 的 CGT 5。

到第 5 套时,你的组合可能是这个样子:两套个人名义持有,租金按你的边际税率纳税;三套在家庭信托里,租金每年最优分配,未来的资本利得经由 bucket company 按 25% 征税。

地税账单确实会比"全部个人名义"更高,但卖房时的 CGT 节省会把地税差距完全压过去。而且收入分配的灵活性意味着你每年租金收入的整体税率也更低。

每个客户的情况都不一样——收入水平、家庭结构、已有资产、借贷能力。我们每一个客户都会定制结构。但上面这套框架,是我们大约 80% 的组合规划的起点。

我每个月都会见到的几个常见错误

错误一:一切都用个人名义买,因为简单。简单是有代价的。一套 $600,000 的房产、持有 20 年,个人名义和"信托 + bucket company"之间的 CGT 差额是 $180,000。这不是四舍五入。

错误二:给房产 1 就设信托。这是过度工程。维州信托地税附加费在单套房产上的成本通常超过 CGT 收益,尤其是在你还不在最高边际税率的时候。信托从房产 3 开始才真正合算——那时候多套未来出售的 CGT 节省能够抵消每年的维护成本。

错误三:忽略 Division 7A。有些客户设好 bucket company、把利得分配进去,然后把公司账户当成自己的小金库用。ATO 会抓的。Division 7A 会把从公司借给关联个人的任何钱视作分红,除非你有一份带最低年度还款和基准利率的正式贷款协议。让你的会计在你取出一分钱之前把贷款协议设好 6。

错误四:没有考虑印花税减免。维州首次置业者购买 $600,000 以下的房产享受印花税豁免,$750,000 以下享受减免。这些减免适用于个人购买,但不适用于信托或公司。如果你是首次置业者,你的第一套房永远应该用个人名义买下,抓住 $30,000+ 的印花税节省。

错误五:事后重组。把房产从个人名义转进信托会触发印花税(约市值的 5.5%),而且可能触发 CGT 事件。一套 $800,000 的房产光印花税就是 $44,000。在买之前规划结构,而不是买之后。

真实客户案例:Ann 的组合我们是怎么搭的

给你看一个真实的客户例子。Ann 来自外州——高净值,在维州没有本地收入,通过一家专业贷款方以 6.99% 的利率使用海外收入贷款。

她的第一套房是用个人名义以 $616,000 买下的。标准贷款附带融资条件。房价正好在门槛之下,适用印花税减免。她用掉了个人的地税免税额度。

她的第二套房是 $930,000,无条件成交——没有 finance clause,这在竞争激烈的情况下给了她谈判优势并锁定了房子。仍然是个人名义,但这时候已经逼近地税门槛。

到她开始看第三套时,我和她的会计坐下来把结构规划好。房产 3 和 4 放进一个带企业受益人的家庭信托。信托让她可以把租金收入分配给家里收入较低的成员,每年大约减少 $8,000-$12,000 的税。将来卖房时,资本利得会通过 bucket company 走,按 25% 而不是她的个人边际税率。

到房产 4,她自己已经对维州市场足够熟悉,主动问起要不要设家庭信托。这是我在每一个成熟客户身上看到的进化——结构从简单开始,随着组合规模而扩展。

四套房、20 年持有,相比全部个人名义的结构,总税务节省大约是多少?我们的建模显示大约 $280,000-$350,000。不是理论,是真金白银——这些钱留在 Ann 的投资组合里,而不是流向 ATO。

每个客户的情况都不一样。收入水平、已有资产、家庭结构、居民身份——都会影响最优结构。但框架是一致的:房产 1-2 个人名义,之后"信托 + bucket company"。不华丽,也不复杂,但能省下六位数。

什么时候拉会计进来(以及问什么问题)

我见过最大的错误,是投资者自己按照这种文章去设计结构,然后让会计"盖章"。这是倒着做。

你的会计必须在规划阶段就参与进来——最好在买第二套之前。你应该和他有这样一段具体的对话。

第一,告诉你的会计你的目标组合规模。不是"我想做房产投资",给他一个数字。五套、七套、十套。三套的最优结构和八套的最优结构是不一样的,因为地税门槛、CGT 暴露和收入分配机会都是非线性缩放的。

第二,问清楚你具体的边际税率轨迹。如果你现在年薪 $120,000,预计到卖第四套时年薪会到 $180,000,那么 bucket company 的价值会更高——因为你个人税率和 25% 企业税率之间的差距拉大了。

第三,问一下负扣税和信托结构之间的交互。信托不能像个人持有那样把租金亏损分配给受益人。如果你的房产在早期是负现金流,个人持有可能在转正之前更税务高效——转正之后,把新购买装进信托就合算了。

第四,认真讨论 Division 7A。你的会计必须在任何分配发生之前,就把你和 bucket company 之间的正式贷款协议设好。事后补做会很乱,也容易引来 ATO 关注。

对的会计不只是帮你报税。他会围绕多个情境和时间区间为你的组合结构做建模。如果你当前的会计做不了这件事,那就找一个专门做房产投资结构的。这份建议的费用——通常 $2,000-$5,000 做一次完整的结构评审——回本速度会让你印象深刻。