5% 首付政策听上去像礼物。它不是。

我要说一句在首次置业者倡导圈里不太讨喜的话。

5% 首付政策不是你的朋友。它看上去像,听上去像,新闻稿也写得漂亮。但你拿出计算器,把 2023 年一个 95% LVR 贷款的真实数字跑一遍,画面会很快变样。

我在墨尔本帮客户买过 150 套以上的房产。有些人用过低首付方案,大多数在 18 个月之内就后悔了。不是因为房子不好——而是因为这个财务结构从一开始就不是为他们设计的。

下面我解释为什么。

这个政策实际在做什么(以及它真正服务的是谁)

澳洲联邦的 5% 首付方案——First Home Guarantee Scheme(FHGS)——允许符合条件的买家以 5% 首付购房,并且不用付 LMI 1。维州自己的版本——Victorian Homebuyer Fund(VHF)——更进一步:政府最高可以共同投资房产价值的 25%,意味着银行贷款只覆盖 70% 2。

听着很慷慨。但你从政策制定者的角度想一秒。

已经有房的人被托了一把——他们手里的资产突然被一批之前买不起的新买家拉高了需求。没房的人被卖了一个"拥有一套房"的梦,代价是一份他们勉强付得起的 30 年还款合约。

一个政策,两个选民人群。宣布那天都开心。这不是犬儒,这是选举算术。

住房倡导组织 Everybody's Home 在他们 2022 年的报告中指出,需求侧补贴历来是推高房价,而不是真正改善可负担性 3。CoreLogic 的分析也显示,FHGS 推出后的 12 个月内,符合条件价格区间的中位价增速高于整体市场 4。

换句话说,这个方案抬高了它声称要让人买得起的那段价格。非常精彩。

没人给你看的那道数学题

下面这个情境,每一个提到 5% 政策的首次置业者,我都会跟他/她走一遍。

你用 5% 首付买一套 $800,000 澳元的房产。首付是 $40,000。贷款是 $760,000。

按 5.85% 的浮动利率(2023 年初四大行投资类本息贷款的大致水平 5),月供大约 $4,480,也就是每周 $1,034。

再加上市政费(每年 $2,000)、水费(每年 $650)、保险(每年 $1,500)、维护(每年 $1,500)6。年度总住房成本大约 $59,400。每周全包 $1,142。

对一个年收入大约 $98,000 税前(墨尔本中位数)的家庭 7 来说,这意味着税前收入的 60% 以上花在住房上。公认的压力阈值是 30%。

但真正让我感到害怕的是下面这一块。

如果房价跌 10%——这在 2022 年中到 2023 年初的墨尔本大片区域真实发生过 4——你那套 $800K 的房子现在值 $720K。你还欠银行 $760K。你现在水下 $40,000。账面上,你破产了。

而你用那 5% 首付到底买到了什么?几乎可以肯定不是成熟城区里 600 平方米的独立屋。更可能是一套外环增长走廊里的联排或小地块 house and land。这类恰好是长期资本增长最弱、同时面对最多新增供应竞争的房产 8。

"数据讲的是和头条不一样的故事," PremiumRea 联合创始人 & 首席数据官 Yan Zhu 说。"一个 5% 首付买家是在一个历史上跑输大盘的资产类别里、用最小的缓冲加最大的杠杆。这不是通往财富的路径,这是通往财务压力的路径。"

VHF 略好一些,但牙齿也在

维州的 VHF 值得单独讲一讲,因为它和联邦的 FHGS 在结构上是不同的。VHF 下,政府最高出资房产价格的 25%(上限 $950,000),你出 5% 首付,不用付 LMI 2。

好的一面:你的实际贷款只有 70% LVR,比联邦方案的月供要低不少。同一套 $800K 的房产,你借的是 $560,000 而不是 $760,000。月供降到大约 $3,300。这个数字对整体公式的影响是很实在的。

代价是什么:政府持有你房产的 25%。如果你的房子涨了 $200,000,卖房或者再融资时政府要拿走 $50,000 的那份增值。你为"低门槛入场"这件事交出去了四分之一的涨幅。

更糟的是,只要政府的份额还在,你就不能再买额外的投资房。你的投资组合被冻结在这一套 2。对任何有财富建设野心的人来说,这是一个非常严格的约束。

有一种变通办法——我们也帮客户做过。用 VHF 买入,做最基础的装饰级改造,等 12-18 个月自然升值,然后按新估价再融资,把政府 25% 的份额一次性清掉。清完之后,你才有自由把这套房转成投资房,继续买下一套。我们一位客户正是这样操作的:$600K 用 VHF 买下,$10K 翻新,银行重新估到 $650K+,再融资把政府那份还掉,现在每周收 $850 的租金,同时计划第二套 9。

但这需要纪律、计划,并且要有足够的现金流把贷款服务到那个退出点。大多数 5% 首付买家没有这个跑道。

如果你真的存不到 20%,那你到底该不该买?

我知道这句话会得罪一半的人。但我还是要说。

如果你真的存不到 20% 的首付,那你现在很可能就不应该买房。不是因为你失败,而是因为相对于你当前的位置,财务风险太高。

我知道这话不好听,因为每两条 Instagram 广告里就有一条告诉你"房子只会涨"、"你再不买就错过了"。但错过一笔烂交易不叫错过。错过一笔烂交易叫判断力好。

正确的顺序——我见过几百个客户走完整个流程之后得出的结论——是:

1. 先做大你的收入。投资你的职业、技能、挣钱能力。
2. 积极存钱。目标是 20% 首付加上 5% 的印花税和各种费用。
3. 保留完整的净值缓冲和借贷能力买第一套房。
4. 然后用这一套房的增长,通过再融资去资助下一套。

我们团队每周都会遇到想直接跳到第 3 步的客户。有些人手里只有 $30,000 储蓄、家庭年收入 $90K。我不会接他们的钱。不是我不想做生意——而是把一个 $35K 净值、零容错空间的人塞进 $700K 的贷款里,这种事我连对陌生人都不会做,更不会对客户做。

"如果你存不到 20%,那就先租房,把差额投进自己身上," Yan Zhu 说。"你买的第一套房,应该是那种能资助第二套的。如果它做不到这一点,你买的就不是资产,是负债。"

如果你是一个站在场边看的投资者呢?

不少现有业主在 5% 政策公布那天都很兴奋。逻辑很简单:更多买家涌进 $1M 以下的市场,我的房子就要涨。

也许。短期看,需求侧刺激确实会把目标价段的价格抬起来。但你再往下想一层。

开发商也看到了这个政策。他们知道有一波被批准 $800K-$950K 贷款的买家。于是他们就在这个区间里多建产品——尤其是增长走廊里的 house and land packages。Wyndham、Casey、Cardinia 这几个 LGA 已经出现了创纪录的住宅审批量 10。

往一个价格区间里灌供应会发生什么?价格会软下来。原本为了"帮买家入场"的政策,最后很可能在这些买家能买得起的区间里造出供过于求。

现在对比一下墨尔本东南区和东区的成熟城区——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Boronia——那里没有新的土地供应。这些城区是受限的。Hampton Park 里你没法再生产出 600 平方米的地块,它们不存在了。随着增长走廊被饱和,供应受限城区里那些"土地占比高、已成熟"的房产,溢价只会扩大。

所以如果你在投资,不要追政策。追稀缺性。

在 PremiumRea,我们的硬规则是:土地价值必须超过总购价的 80% 9。我们只买那种坐落在 500+ 平方米地块上、并且所在城区不会再有同类供应出现的独立屋。这一条原则让我们客户组合的平均资本增长率保持在每年 8%-10%——不管那一届政府在吆喝哪个首付方案。

关于政策与后果的一点扎心的真话

每一项政策都会产生设计者从未预料到的二阶效应。Negative gearing(负扣税)原本是为了鼓励开发商多建住宅,结果变成了高收入人群最爱的税务优化工具 11。维州的 COVID 刺激方案当时感觉很棒,现在维州人正在用全国最高的州债在为它买单。

5% 首付方案也会有自己的意外后果。也许是 2025 年的一波房贷压力,因为利率没有像大家期望的那么快下来;也许是某些走廊里开发商库存过剩,把这些区域的价格压上十年;也许是现在没人想到的别的事情。

我不是在预言末日。我是在说:不要把你的财务未来,建立在一个为了赢一个选举周期而设计的政策之上。要建立在基本面之上。买供应受限区域的土地。买在银行估价之下。确保你的持有成本在 2-3 年内能被租金覆盖。以及,永远、永远不要因为政府说"可以"就把自己拉到 95% LVR。

政府不关心你是不是破产。银行不关心。唯一在意的人是你。

所以,在签字之前,请认真地把数字跑一遍。