墨尔本五种高现金流房产——一个五种都亲自做过的团队给出的排名

墨尔本一套 $700K 的独立屋,每周租金 $900。在一个平均毛回报率只有 3.5% 的市场里,拿到 6.3% 的毛租金回报率。这不是标题党。这是我们投资组合里的真实平均表现 1。

我被问得最多的问题是:怎么做到的?

答案不是一种策略,是五种策略,每一种都有不同的风险结构、资金要求、管理强度和回报特征。我们团队五种全跑过——不是纸上,不是 Excel 里,而是真金白银、真实租客、真实交割。

下面我从最推荐到最不推荐排一遍序,带上真实数字和大多数 YouTube 视频不方便讲的真实痛点。这不是一篇理论文章,是一份现场报告。

类型 1:Dual occupancy / dual living(我们最推荐的一种)

这是我们最偏爱的策略,而且其他策略都不接近。

Dual occupancy 指的是一张地块上、同一屋顶之下有两套独立住宅——各自的入口、厨房、客厅、停车位。两边分别出租,从一项资产上收两份收入。

我们实际交易的数字:购入 $700K-$800K,拿已经做好 dual living 结构的房产(主屋 + 改造好的后部或侧面副屋)。合计租金:每周 $900-$1,100。毛回报率:6%-7%,一砖一瓦没多动 2。

我们为什么更倾向买现成的而不是自己建:买现成的 dual occupancy,土地占比能保持很高——通常 80%+,因为你付的钱是在增长走廊里的土地,而不是一栋新建筑的造价。从零开始建 dual occupancy,$250K-$400K 的建造成本会把土地占比压到 50% 以下,长期资本增值就被砍掉了。

难点在于货源。这类房产在公开市场上很少出现,因为业主自己知道它们是现金流机器。我们大多数都是通过 off-market 渠道拿下的——销售中介知道我们成交快,dual occupancy 房源一到他们手上就会打电话给我们。有的月份,我们连续买三四套,这些房子从头到尾都没有上过 Domain 或 realestate.com.au。

缺点:供应有限。这个策略你没办法强行推进——只能等合适的房产出现。但只要出现,就是墨尔本增长走廊里风险调整后最好的现金流选择。

Dual occupancy 和 dual living 在塔斯马尼亚、昆士兰和欧洲城市越来越普遍,是一个全球趋势,不是本地的新鲜事物。但在土地价值每年以 7%+ 的速度在涨的墨尔本东南区,它尤其有效。

类型 2:有 granny flat 潜力的房产

从 2024 年起,维州对 granny flat 放宽了规定——大多数分区里,60sqm 以下的住宅不再需要 planning permit(规划许可)3。这给投资者开了一个大口子:买一套 500sqm+ 的普通独立屋,然后在后院加一套 granny flat。

我们典型的建造:两卧的 granny flat,55-58sqm,地块 600sqm+。建造成本:$110,000-$160,000,通过我们内部的建造团队。建造周期:12-16 周。额外租金:每周 $340-$370 3。

加上主屋 $500-$550 的基础租金(翻新前),granny flat 能把总周租拉到 $840-$920。$650K 购入 + $110K 建造(总投资 $760K),毛回报率 5.7%-6.3%。比 dual occupancy 稍微弱一点,但几乎任何土地面积够用的房产都能跑通这个路径,而 dual occupancy 必须找到现成结构。

重要提醒:银行通常不会完全按 granny flat 的建造成本来估价。你花 $110K 建起来,银行可能只给你的房产估价多加 $40-60K,而不是全额建造成本。这意味着第一天你的净值位置没有现金流看上去那么好。从银行净值角度看,granny flat 的回本周期通常 3-5 年。从纯现金流角度看,按每周 $350 租金,大约 6 年收回建造成本。

ROI 仍然很好——建造成本的毛回报率 18%——但期望要调对。这是一个中期策略,不是一键加净值。

我们在墨尔本东南区建过 47 套以上 granny flat,数字非常稳定。策略是有效的。但它是 3-5 年见效,不是一夜之间。

类型 3:Rooming house 改造

Rooming house——每间卧室独立出租给不同租客——是住宅类策略里毛回报率最高的。我们在多次改造中做到过 8%+ 的毛回报率 4。

典型做法:买一套大一点的 3-4 卧独立屋,花 $50,000-$80,000 做合规改造(额外卫生间、消防、无障碍坡道、商用级厨房),然后按房间出租,每间每周 $180-$250。一套 4 卧改造、每间 $200,每周 $800。一套 6 卧改造(通过内部重新分区增加房间)可以冲到每周 $1,200。

我们 Narre Warren 的案例:$800K 以内拿下,$80K 的重度改造(加厨房、洗衣间、实体隔断),每周租金 $1,200——毛回报率接近 8% 4。

缺点是真实且明显的:

1. 管理强度高。按房间出租意味着更高的流动率、更多检查、更多维修请求、更多租客冲突的可能。我们的物业管理团队在 rooming house 上的管理密度要比普通出租房高得多。

2. 议会合规。维州要求 4 户及以上无亲属关系的租客的房产登记为 rooming house。合规成本包括年度消防检查、无障碍改造和持续的议会检查。有些 local council(地方议会)对执法非常积极。

3. 银行估价。银行对 rooming house 的估价偏保守。按间出租的租金溢价通常不会反映在银行估价中,这限制了你的再融资能力。

4. 脱手。Rooming house 更难卖,因为买家池更小——只有经验丰富的投资者才懂这种模式。普通独立屋的挂牌能同时吸引家庭、投资者和开发商,rooming house 的挂牌只能吸引其中很小一部分。

如果你追求最大现金流,并且有管理能力(或者有像我们这样的 PM 团队)去处理运营复杂度,rooming house 非常好用。对纯被动投资者来说,这个策略要求太高。

类型 4:短租(Airbnb)

通过 Airbnb 这类平台做短租,可以拿到很高的每晚单价——尤其是海边、酒庄区、或者大型场馆附近的房产。一套长租每周 $500 的房子,旺季在 Airbnb 上每晚可能就能拿到 $200。

但数字没有看上去那么好。

墨尔本短租的管理费平均是毛收入的 20%——对比普通物业管理的 7%-8% 5。入住率随季节波动很大,冬天或遇到 COVID 封锁这类事件,可能跌到 40%-50%。每次住客之间的清洁费($80-$150/次)累积很快。床单、易耗品以及更大的磨损,会让你的年度维护预算上浮 30%-50%。

而且很快,维州会对短租收入加收 7.5% 的征费 5。这还不包括你年度 Airbnb 收入超过 $75K 时原本就要交的 GST。

把所有成本都扣完,管理得当的短租可能比标准长租多出 10%-15% 的净收入——远没有毛单价对比看上去的"翻倍溢价"那么夸张。为了这点额外收益,要付出更高的管理复杂度、监管风险和季节性暴露,对大多数投资者来说,我们不推荐这个策略。

例外:位于成熟旅游走廊(Mornington Peninsula、Great Ocean Road)的度假屋,短租溢价全年可持续,同时房产还能在淡季自用。但那是生活方式和投资的混合产品,不是纯粹的投资策略。

为什么土地占比和回报率一样重要

在收尾之前,我想讲一个投资者追高现金流时最常犯的错误:忘了土地占比。

回报率和土地占比一直在互相拉扯。提升回报率最简单的办法就是多加建筑——多加房间、多加卫生间、多加建筑面积。但每一块钱建造成本,都会增加"建筑部分"的权重,降低"土地占价格"的比例。

一套 400sqm 地块上的全新 duplex,毛回报率也许看起来很漂亮,7%。但土地占比可能只有 40%——也就是你购价的 60% 是在付一个会折旧的建筑。十年下来,建筑物理折旧吃掉价值的 20%-30%,土地按 7% 增长。你的净增长率被那块折旧的建筑拖下来。

对比一下我们偏好的做法:买一套 600sqm+ 的老房子,80%-85% 是土地价值。原有结构已经折旧完了——付的钱主要是在买土地。做 $10-15K 的装饰级翻新(油漆、地毯、绿化),把租金从 $500 拉到每周 $850 1。这时候回报率的提升来自运营效率,而不是新建。土地占比仍然保持在 80%+,意味着资产的 80% 仍在以完整的 7% 在涨。

我们案例 7 的 $585K 购入完美体现了这一点:$13K 的装饰性工程把租金从每周 $550 推到 $950。六个月后,银行重新估价 $710K。$13K 的支出换来 $125K 的净值增长。毛回报率 8.4%,非常惊人。土地占比仍高于 80%。总改动成本还不如一次新的卫浴翻新。

这就是我们为什么不推荐新建 dual occupancy、新建 rooming house 或以 granny flat 为主导、建筑占比过大的购买。我们推荐买土地占比高的现成结构,通过运营(更好的呈现、更聪明的租客筛选、房间重新配置)去优化现金流,而不是通过新建。

理想结果是高回报率 AND 高土地占比。更难达成,但真正的财富就在这里。只有高回报率没有土地占比,是一个现金流陷阱——你在一个折旧资产上赚收入。只有高土地占比没有回报率,是一个纯粹赌增长的 negative gearing(负扣税)策略。

甜蜜点是:土地占比 80%+,毛回报率 5.5%-6.5%。这是我们每一笔收购的目标。这也是为什么墨尔本东南走廊——那种大地块上的老房子可以轻度翻新拉回报率、同时土地以 7%+ 复利——是全澳风险调整后最好的房地产市场。

我们不会随便告诉大家的第 6 种类型

我说是五种,但其实还有第六种。这一种我们平时不太公开讲,因为它需要具体的条件,也不是所有人都应该尝试。

Dual-key 改造:把一套现有的独立屋在同一结构里分成两个物理上独立的居住空间——各自的入口、厨房和卫生间——而不触发议会的规划许可。

关键是要搞清楚什么需要许可证,什么不需要。在维州,只要内部改动不改变外部轮廓、屋顶线或结构荷载,装修本身一般不需要 building permit(水电证照则总是需要)。把侧面的一扇窗户改成门属于"minor works"类别。加一面内墙分隔居住空间属于标准装修。

我们 Hampton Park 的案例(34 Cairns)完美呈现了这一点:$760K 以内拿下,内部改造创建了两套独立的居住空间,各有独立入口,合计每周租金 $900 4。"窗改门"技巧在不触发规划评估的情况下,为次级住宅创建了独立的外部入口。

这里的法律细节非常关键。你不是在创建第二套住宅——你是在修改一套已有的单一住宅。在议会记录里,这个房产仍然是单张产权、单套住宅。但从功能上,它作为两个独立的出租单元在运作。

我对公开写这个有点犹豫,因为这项技巧需要对 Building Code(建筑规范)、Planning Scheme(规划条例)以及"装修 vs 开发"的边界有精确的理解。做对,完全合法、利润巨大。做错——不小心改了过多外立面而触发规划许可要求、或者超过 building permit 的门槛——就会留下一个 $10,000-$50,000 的合规账单和整改责任。

这个策略不适合单干的投资者。它适合的是有团队、并且知道监管红线在哪里的老手。但如果你有这样的团队,dual-key 改造是单一房产上最资本高效的一种"翻倍租金"方式。

类型 5:商业地产

商业地产——零售店、写字楼、工业单元、医疗中心、托儿所——和住宅是完全不同的两个宇宙。

好的一面:净回报率 4%-10%。Triple-net 租约,租客承担所有持有成本(市政费、保险、维护)。更长的租期(3-10 年带续约选项)。一旦租出去,管理强度低。

不好的一面:其他所有东西。

商业地产需要 35%-40% 首付(对比住宅的 20%)。LVR 上限 60%-65%。利率通常比住宅高 1%-2%。空置期可能拉得很长——城郊商业街上的一家零售店,可能要 6-12 个月才能重新租出去,而墨尔本东南区的住宅通常 2-3 周 6。

商业价值和本地经济直接挂钩。一场衰退,住宅价格顶多放缓,但商业价值可以被砍掉 20%-30%。租客违约风险更高。转售时,买家池更小、也更专业——没有情绪上头的首次置业者会和你抢。

商业地产对那些住宅借贷能力已经用满、但手里还有闲钱的投资者有一定用处。它是富余资金的停车位。但它不是你用来打财富基础的地方。

先把住宅基础打好。之后再考虑商业,如果有必要的话。墨尔本东南区的住宅市场——1.2%-1.5% 的空置率、7%+ 的增长率、以及可以加 granny flat 立刻提升回报率的能力——对 90% 的投资者来说,风险调整后回报比商业更好。

五种我们都做过。建议从类型 1 或类型 2 开始。等你有了管理基础设施再升级到类型 3。类型 4 和 5 少用,甚至干脆别用。