我算了一遍 Victoria 所有的首次置业优惠。这个总数把我自己都吓到了

一个 Victoria 的首次置业者,买一套 $600,000 澳元的房子,整个房贷周期下来最多能省 $460,000 澳元。

是的,四十六万澳元。不是 $46,000,也不是 $4,600。就是 $460K 这么大。

这个数字太离谱,我来回算了三遍。但账的确是对的,下面我把每一分都拆给你看。节省分成两部分:一部分是 $62,000 澳元你在交割日就能实打实感受到的硬成本减免;另一部分是大约 $400,000 澳元,在 30 年贷款期里累计起来的利息节省。

代价是什么?你需要在选用哪些优惠、以什么顺序组合上做规划。少哪一块,整个结构都会失效。全部做对,$600K 的房子 12 到 14 年就能还清,而不是 30 年。

下面一项一项拆。

第一桶:硬成本节省($62,000)

这是如果你不是首次置业者,就得在交割日前后实实在在掏出来的钱。真金白银,从你账户里少出来的那种。

印花税豁免:省 $31,000

Victoria 对总价 $600,000 澳元及以下的首次置业者提供完整的印花税豁免,$750,000 以下有递减的减免 1。一套 $600,000 的房子,常规印花税大约 $31,070 澳元;作为首次置业者,零。

这是最大的一笔 "交割日" 节省。顺便一提,Victoria 在这一块的门槛其实比 NSW 还要慷慨——NSW 到 2023 年,新房上限 $800,000,二手房只到 $650,000。

通过 5% 首付计划免 LMI:省 $16,000

First Home Guarantee(原 First Home Loan Deposit Scheme)允许合格买家只用 5% 首付购房。联邦政府最多担保房价的 15%,银行按 95% LVR 放贷,但不再要求 LMI(房贷保险)。

一套 $600,000 澳元的房子,95% LVR 下 LMI 通常要 $14,000 到 $18,000 澳元。在担保下?零。2023 年 7 月起,这项计划扩大到永久居民,不再局限于公民 2。

注意:有收入上限。单身年收入不超过 $125,000 澳元,夫妻合计不超过 $200,000 澳元。每个财年名额有限,时间点很关键。

First Home Owner Grant:$10,000 澳元现金

Victoria 的 FHOG 给合格的首次置业者提供 $10,000 现金,用于购买或建造总价 $750,000 澳元及以下的新房 3。它不适用于二手房——只适用于新建、楼花,或开发商大规模翻新的房子。

买二手房就拿不到这一项。如果你买的 $600K 房是新建,这 $10,000 澳元直接进你口袋。

FHSS 税务优惠:省 $5,000

First Home Super Saver 允许你向养老金(super)做自愿供款(每财年最多 $15,000 澳元,总计最多 $50,000),之后用于首套房首付。税务优势来自供款按 15% 的优惠税率征税,而不是你的边际税率 4。

年薪 $90,000 的人,每年往 super 里放 $15,000 澳元,大概能省下 $2,500 澳元的税。跨两个财年做(你可以 6 月存 $15,000,7 月再存 $15,000——两个财年,间隔一个月),大致能省下 $5,000 澳元的税。

单看不多,但加起来就是数。

小计:大约 $62,000 澳元。

第二桶:Help to Buy 带来的利息节省($401,000)

这里的数字才真正开始离谱。

Help to Buy 计划(预计 2024 年通过参议院并启动)允许政府最多出购买价的 30%(二手房)或 40%(新建房),以共享股权的形式参与 5。政府这一份不收利息,不用还本,就那样放着。

一套 $600,000 澳元的房子,政府出 30%($180,000),你的贷款就从 $570,000(5% 首付)降到 $390,000。

而真正的精髓在这里:你在第一桶里省下的 $62,000 澳元并没有消失——你聪明一点,就让它留在 offset(对冲)账户里。加上本金下降,利息节省会以相当夸张的速度复利。

方案 A:普通买家,没有任何优惠

• 贷款:$480,000(20% 首付,$600K)
• 利率:6.0%
• 期限:30 年
• 总利息:约 $501,000

方案 B:首次置业者,全套叠加

• 贷款:$390,000(5% 首付 + 30% Help to Buy)
• Offset 余额:约 $136,000(首付存款 + 印花税节省 + FHOG + FHSS)
• 第一天起的有效贷款:约 $254,000
• 利率:6.0%
• 期限:大约 12 到 14 年还清
• 总利息:约 $100,000

两者利息差额:大约 $401,000 澳元 6。

我让这个数字在这里停留一会儿。

"大多数首次置业者是一项一项地看优惠,会想 '哦,印花税省 $31K,挺好,'" Yan Zhu 说,"他们没有把级联效应算出来。同时降低本金 + 把省下的钱放进 offset,利息曲线会直接塌下去。30 年的房贷变成 12 年。这不是加分项,这是结构性改变。"

两桶加起来:$62,000 硬成本 + $401,000 利息 ≈ $463,000 澳元。

细则:Help to Buy 不是白送的

别急着去 Brunswick 找 $600K 的公寓。我给这份兴奋泼一点冷水。

Help to Buy 是共享股权。政府拥有你房子的 30%。你卖房的时候,他们按卖价拿 30%——包括资本增值部分。

如果你这套 $600,000 澳元的房子 15 年后翻倍到 $1.2M,政府那 30% 现在值 $360,000,而不是 $180,000。你把这 $180,000 的增值让给了他们。

所以真正的账是:

• 总优惠节省:$463,000
• 政府分走的增值部分(翻倍情景下):$180,000
• 你的净收益:$283,000

还是很大,但不是 $460K。

如果房子没怎么涨——比如你买了一个供应过剩区的公寓,价格一直平——你只需要还原始的 $180,000,那 $463,000 的完整节省都保留下来 7。

这就带来一个反直觉的结论:Help to Buy 其实在 "资本增值有限" 的房产上效果最好。政府补贴了你的利息成本,而如果价格不涨,你也永远不用付那份增值的 "罚金"。

这就带出一个挺有意思的问题:用 Help to Buy 的首次置业者,还应不应该去追增长?还是干脆买最便宜的合规房、压低利息成本,把多出来的现金流投别的地方?

这个问题我留到下一篇再说。

如果你是 PR 而不是公民呢?

永久居民不能用 Help to Buy。这一下就把 $401,000 澳元的利息节省全部拿掉了,整个账要重新搭。

PR 还能拿到的:

• 印花税豁免:$31,000(Victoria 已确认 PR 可用)
• First Home Guarantee(5% 首付,免 LMI):$16,000(2023 年 7 月起 PR 可用)
• FHOG:$10,000(新房,PR 可用)
• FHSS:$5,000

硬成本合计:依然 $62,000 澳元。

但没有了 Help to Buy,贷款本金就停留在 $570,000(95% LVR)。月供从大约 $2,200 澳元跳到 $3,236 澳元。如果不做额外还款,就得老实还 30 年 8。

Offset 策略依然有用。把 $62,000 放进 offset 对一笔 $570K、6% 的贷款做对冲,30 年下来大概能比完全没 offset 的买家省下 $330,000 澳元的利息。这也是一个大数字。只是拿不到公民那套 Help to Buy 带来的 $400K 级别的压缩。

所以如果你是 PR:能叠的都叠,offset 用足,认真想一下 $600K 的 "主要居所" 是不是真的是这笔资金的最佳用途。

"说实话,如果你是 PR、预算 $600K,我会认真问你一句:把 $600K 砸在自住房上,真的是对的吗?" Yan Zhu 说,"$600K 在墨尔本基本上只能买公寓或者小型 townhouse——而这些是不涨的。也许你更应该租在你想住的地方,然后用 $650K 在东南区买一套真正能增值的投资独立屋。"

资格核对清单(建议打印)

不是所有人都符合所有条件。下面是一份速查表。

印花税豁免(VIC)

• 房价:$600K 及以下完全豁免,$750K 以下部分减免
• 必须是你在整个澳洲的首套房
• 必须在 12 个月内入住,并连续居住 12 个月
• 公民和 PR 都可申请

First Home Owner Grant($10K)

• 仅适用于新房、楼花或大规模翻新房
• 房价:$750K 及以下
• 18 岁以上,在澳洲从未拥有过任何房产
• 公民和 PR 都可申请

First Home Guarantee(5% 首付)

• 收入:单身不超过 $125K,夫妻合计不超过 $200K
• 必须是自住
• 有房价上限(墨尔本目前为 $800K)
• 公民和 PR 均可(2023 年 7 月起)

Help to Buy

• 收入:单身不超过 $90K,夫妻合计不超过 $120K(拟定)
• 房价:Victoria 拟定上限 $950K
• 必须是自住
• 仅限澳洲公民
• 全国每年 10,000 个名额 [9]

FHSS

• 在澳洲从未拥有过任何房产
• 必须在签合同之前向 ATO 申请 FHSS 确认
• 最高提取额:$50,000
• 任何持有澳洲 TFN 的人都可申请

以上任何一个资格窗口错过都没法补。FHSS 这一条尤其残酷——如果你在 ATO 确认之前就签了合同,你就被彻底挡在门外了。

我的实话

我帮几十位首次置业者算过这份账,规律永远是一样的。大家进来的时候想的都是 "我能负担多大的房"。他们其实应该想的是 "我能拿到多大的补贴"。

一套 $600K 澳元全套叠加的房子,生命周期总成本比一套 $450K 没有任何优惠的房子还要便宜。听起来很反常,但账是这样算的。

真正难的是执行。你得在购房前 12 到 24 个月开始做 FHSS 供款;你得在对的财年里拿到 First Home Guarantee 的名额;你得让 Help to Buy 的登记时间和你看中的房子对得上;你还得在墨尔本找到一套值得买的 $600K 房——按 2023 年中的行情,这意味着要看外城区或者 Geelong 之类的区域中心。

但如果你能把这几根针穿过去,复利效应几乎就是澳洲住宅房产里最接近作弊码的东西。

千万别像大多数首次置业者那样,花 $600K 买一套内城高层里的两居公寓,一年 $6,000 的物业费,土地部分基本为零。那是在用 $460K 的补贴,去买一项会贬值的资产。把它用来买土地。