没结婚?你的伴侣照样可以拿走你一半的房产。怎么保护自己。

上个月有一位客户,手里攒了三套房、总值 $2.1 million 澳元。每一份产权证上只写了他一个人的名字。没结婚,没孩子。然后,他那位处了三年的伴侣依据 Family Law Act(家事法)申请了财产分割。

他以为「没结婚」就意味着安全。他想错了。结果在财务上代价惨重。

这是一个房产行业里几乎没人愿意讲的话题——尴尬、私人、又卖不出房子。但它在澳洲毁掉的房产财富,比任何一次踩错市场时点毁掉的都要多。

de facto 关系和财产法:两年这道门槛

在澳洲,一段 de facto 事实婚姻关系在共同生活两年后即被法律认可。你不必结婚,不必签过任何正式协议,甚至不必全天住在一起。只要法庭认定你们确实处于一段「真实的家庭关系」达到两年或以上,Family Law Act 就会适用 1。

这在实践中意味着什么?意味着你的伴侣可以向 Federal Circuit and Family Court(联邦巡回与家事法院)申请财产分割。法庭会评估双方的全部资产池、双方各自的贡献(包括财务和非财务),以及各自未来的需要,然后按照它认为「公正和合理」的方式进行分割。

关键一点:房产证上写的是谁的名字,并不重要。是谁出的首付、谁在还贷款,也不重要。法庭是整体性地看待这段关系,按贡献与需要来划分资产,而不是按所有权 2。

我见过一位客户,手里的组合完全登记在自己名下、资金也全部来自他自己的收入、伴侣零财务贡献,最终依然被判走了 40%。法庭承认了伴侣在非财务层面的贡献、家务劳动、职业牺牲,以及未来挣钱能力上的不利,于是按比例分走了一大块。

如果你手里有投资房,而且处在一段关系中,这就是你整个组合里最重要的单一法律风险。

Binding Financial Agreement:真正管用的那层保护

binding financial agreement(具有约束力的财务协议,BFA)是澳洲版本的婚前协议——只不过它可以在关系开始之前、进行中,甚至关系结束之后签署,而且同样适用于法律婚姻和 de facto 关系。

BFA 允许你提前约定一段关系结束后的资产划分方式。你可以把关系开始之前就已经持有的资产单独圈出来,也可以约定关系期间获得的资产如何划分,还可以把某些资产——比如你的投资房——完全排除在「可分割资产池」之外 3。

一份有效 BFA 的要件:

• 双方必须各自从不同的律师那里获得独立法律意见
• 双方必须在没有胁迫的情况下自愿签署
• 签署时协议内容必须公平合理
• 双方必须做完整的财务披露

成本:一份拟写得当的 BFA 大约在 $3,000 到 $8,000 澳元之间。两位独立律师、两份意见、一份具有约束力的文件。

我说句直白的话。为了保护一个 $2 million 澳元的组合,花 $8,000 澳元不叫成本,而是你这辈子能买到的最便宜的那份保险。

另一个选项是走法庭判决的财产分割,律师费通常在 $50,000 到 $150,000 之间,耗时 12 到 24 个月,最后的分割方案双方谁都控制不了 4。

家族信托:结构性的资产保护

除了 BFA,许多成熟的房产投资者会把资产放在 family trust(家族信托,也叫 discretionary trust)里。家族信托在你本人和信托内持有的资产之间,建立起一层法律上的隔离。

在财产分割中,家族信托里的资产不会被自动纳入可分割资产池。法庭仍然可以把信托内的资产视为一种「财务资源」来考虑,但动用这些资产的门槛,要比动用个人名下资产高出不少 5。

实际效果是这样的:如果你三套投资房都在一个家族信托名下,而你个人的名字根本不出现在任何一份产权证上,那么 de facto 伴侣要追讨这些资产的难度就会显著上升。不是不可能,但要难得多。

我们的客户到了第四、第五套房的时候,常常会把持有结构转进家族信托。触发这个转换的通常是 land tax(地税):维州个人名下持有的 land tax threshold 比信托要低,多套房都写在一个人名下,每年会产生相当可观的地税账单。但资产保护本身就是一个同等有力的理由 6。

我一贯建议在买入第二或第三套房之前,就先找专做房产的会计聊聊信托结构。结构越早建立,资产隔离就越干净。

每一位处在关系中的房产投资者都应该做的三件事

第一:签一份 binding financial agreement。如果你持有投资房,而且处在任何时长的 de facto 关系里,BFA 是没得商量的。这段对话会尴尬大概三十分钟,然后会保护你几十年。

第二:把财务贡献的记录留好。万一关系在没有 BFA 的情况下结束,法庭就会去评估双方的贡献。银行流水——谁付了首付、谁在还房贷、谁出的装修钱——会成为关键证据。不要靠记忆,留好书面记录 7。

第三:随着组合变大,认真考虑信托结构。第二套以后,地税优化加上资产保护的双重收益,足以让你愿意为一个家族信托支付 $2,000 到 $4,000 澳元的设立成本。

我知道这不是那种能收获点击的「激动人心」房产内容。没人愿意在本可以读每周 $850 租金、granny flat ROI 的时候,去读什么 binding financial agreement。

但在我们超过 350 宗交易的经历里,真正被财务打击到崩溃的客户,不是那些买错城区、在拍卖会上出价太高的人。而是那些建起了组合、却没有任何措施保护它免受关系风险的人。

如果你花不了 $5,000 去签一张纸,就会因此失掉你这个组合的一半,那世界上最好的房产投资策略也和你无关。

把你正在建起的组合保护好。真的值。