这一套 Cranbourne 的房子让我赚了 $300K 澳元。下面是完整过程。

我想给你看我自己在墨尔本的第一套投资房。不是客户的——是我自己的钱。

城区是 Cranbourne,离 CBD 东南大约 45 公里。我在 2023 年初买入的时候,墨尔本正处在绝对低点。房源挂牌数周都收不到一个出价。我认识的买家中介里一半都在劝客户再等等。媒体每隔一个礼拜二就会发一篇维州房产末日预警的标题。

我走的是反方向。我们团队那时已经盯着墨尔本东南的数据跟了 18 个月,所有指标都指向一个恢复窗口。向远东南的人口流入在以每年 3.2% 的速度进行;Cranbourne 的租赁空置率跌到了 1.5% 以下;而最关键的是,已建成城区内基本没有新增土地供应——不像西区那些新开发区,每个月都有另一批 200 套 house-and-land 包冲进市场。

我就下手了。一套破旧的 weatherboard(木墙板)房,650 平方米地块,标价 $750K 澳元。我用无条件报价——不带贷款条款、不带建筑检查条款——以略高于 $700K 澳元的价格拿下了它。卖家中介差点给我一个拥抱。在那样的市场里,确定性比价格更值钱。

这套房子第一天的样子

说实话?一团糟。厨房还是 70 年代原装的贴面。地毯的污渍已经超过专业清洁的范围。浴室洗手台下有慢性漏水,楼板都翘了。北立面的外墙漆在剥落。

但骨架是过硬的——砖贴面加木框架,无结构裂缝,建筑报告里没有白蚁记录。地块是平地,有一条 3.2 米宽的侧车道(这个数字极其重要——意味着未来吊车卡车可以进入后院施工)。地块形状是长方形,中间没有地役权穿过。

在我们的购买框架里,这套房子所有项都打勾了。土地价值大约占购买价的 85%。房子本身每年以 2.5% 的速度折旧,但它下面的土地处在一条供应受限、人口需求真实的走廊里。这就是我们对每一位客户都重复的公式:买土地,房子白送。

那 $80K 澳元的装修改变了一切

我在这套房上花了 $80,000 澳元。这听起来是一笔大钱,直到你看到它产生了什么。

交割还没完成,我就让团队开始准备建筑许可的文件。按维州的规定,不改变建筑外轮廓的内部改造不需要议会 planning approval——你只需要一张由注册 building surveyor 签发的建筑许可 1。这一步省下了大约 12 周的等待时间。

装修范围:

• 内部隔墙,把房子切成三个独立的生活区(tri-living 配置)
• 三套独立的厨房配置(各带炉灶、水槽、小冰箱位)
• 电气升级,每个区域分表
• 全屋换地面——SPC vinyl plank,安装后约每平方米 $35 澳元,比地毯能更好地扛住出租损耗
• 浴室整体翻新(不是拆到底重建——是翻新:换洗手台、换水龙头、重新打胶、换马桶座)
• 最破的两个立面外墙重新刷漆
• 重装前院围栏

tri-living 配置才是这里的关键动作。与其把整栋房子当一套出租大约 $550 澳元一周,我把它切成三个各自独立出租的空间——每个都有自己的入口、厨房和起居区。按维州租赁法,一份产权上最多可以有三份独立租约而不触发 rooming house(分租屋)注册要求,前提是每个空间都是自给式的 2。

含装修的总成本:$780,000 澳元。这是我之后所有计算的基准数字。

租金:$780K 澳元总投入换来每周 $1,200 澳元

这里算术开始变得有意思。

三位租客,三份租约。每周合计租金接近 $1,200 澳元。这相对于总成本是 8% 的毛回报率——而同期墨尔本平均只有 3.2% 左右 3。

我把数据再拆细一点。我的实际现金投入大约是 $220,000 澳元——$700K 上的 20% 首付($140,000),加上装修 $80,000。运营的第一整年,在扣掉 6.2% 的房贷利息、市政费、水费、保险、地税和物管费之后,我剩下大约 $12,000 澳元的正现金流。

正现金流。第一年。而且是在 2008 年以来最高的利率环境下。

我和市面上大多数投资者聊过,他们现在在墨尔本的持仓每年在亏 $5,000 到 $15,000 澳元,因为他们是在按 3% 的回报率整栋出租。我并不是在批评这种策略——对冲着追求资本增值的高收入人群,负扣税(negative gearing)这一套玩得非常溜。但如果你希望资产从第一天起就自己养活自己,你就得去想房子内部怎么切分、怎么产生租金,而不是只盯着标价。

「这种改造我们现在已经为远东南的三十多位客户做过。规律非常稳定:$65K 到 $80K 的装修投入,租金相比整栋出租提升 50% 到 80%,而且物业通常在完工六个月内估价会上涨 $100K 到 $150K。」——Joey Don

资本增值:不到三年从 $700K 到 $930K

购买后第两年半,我向 CBA 申请了一次桌面估价。结果是:$930,000 澳元。

相对购买价涨了 $230,000,也就是 33%。相对我实际投入的现金($220,000),回报率超过 100%。

这份增长不能全算在我头上。其中一部分是市场驱动——自 2023 年年中以来,Cranbourne 的房价以每月约 $5,000 澳元的速度在涨,背后正是我在买入之前识别的那套供需动力 4。但估价里有相当一部分来自物理上的改造,以及那份可证明的租金现金流。银行给能产生稳定收入的物业的估值,会高于同等空置或单租户物业。

实际意义是:我现在可以按 $930,000 澳元的 80% 再融资(也就是 $744,000),偿还现有的大约 $560,000 澳元贷款,抽出大约 $180,000 澳元的免税净值。这笔钱足以在 $700K 级别再做两套房的 20% 首付。这就是我们说的「资产倍增」——通过净值释放为下一次购买提供资金,而不必从工资里再多攒一分钱 5。

我还没去做这次 refinance(再融资),是因为我在和其他几步一起择时。但这个选择权摆在那里,随时可以动。

为什么偏偏是 Cranbourne

这个问题我被问得最多。墨尔本有三百多个城区——为什么是 Cranbourne?

四个理由。

第一,可负担性。我买入时 Cranbourne 的中位房价大约 $620,000 澳元。这恰好落在澳洲最大的那一块买家人群的甜蜜区里——家庭合计收入 $120,000 到 $140,000 澳元的年轻家庭,按收入的 5 到 6 倍借贷 6。当你目标城区正好处在最大买家群体的可负担带内,需求在结构上就是被嵌入的。

第二,土地供应受限。不像 Point Cook、Tarneit 和 Clyde North 那些灾难区——每年有几千套 house-and-land 包进入市场——已建成的 Cranbourne 没有新 greenfield release。每块地都已经有房子。在这里买土地,你买到的是一份有限资源。

第三,基础设施。Cranbourne 有火车站,15 分钟范围内有一家大医院,有多个购物中心,而且处于两条主干道的交汇处。不是光鲜的基础设施,但是能用的基础设施,足以支撑租赁需求。我们会专门找那种「即使没有车也能过日子」的城区——这是租赁韧性的一个替代指标。

第四,开发上行空间。我这块 650 平方米的地、带着 3.2 米的侧车道,按议会指引有未来 subdivision(分割土地)的资格。附近类似的 subdivision——保留前栋、在后面加一栋新住宅——净利润通常在 $150,000 到 $200,000 澳元之间 7。这是一个我目前还没动用的未来选择权。

「2023 年的 Cranbourne 就像 2018 年的 Frankston——基本面被低估、负面媒体叙事把买家吓跑。我们在六个月的窗口里在那里买了 11 套。每一套都升值了。」——Joey Don

年化回报率的完整算法

让我把这一套资产的全貌摆出来。

现金投入:$220,000 澳元(首付 + 装修) 当前估值:$930,000 澳元 资本增值:$230,000 澳元 第 1 年现金流:+$12,000 澳元 预计第 3 年现金流(考虑租金上调):+$18,000 澳元

两年半的总回报:大约 $260,000 澳元(资本增值 + 累计现金流)。

相对现金投入的年化回报率:约 25%。

作比较:ASX 200 同期年化约 8%;$220,000 放 4.5% 的定存,两年半会产生 $24,750 澳元。我的房子产出的是它的十倍。

这还没算税务收益。$80,000 的装修会生成一份折旧报告——Quantity Surveyor 的报告让我每年可以申报约 $3,500 澳元的非现金抵扣来冲减租金收入,按我的边际税率折算约 $1,500 澳元的年度退税 8。相对资本增值只是小钱,但积少成多。

我自己在一所全球顶尖商学院读过书。我对股票、债券、大宗商品、房地产的资产回报都跑过模型。我可以很肯定地说:一个选对的墨尔本投资房,加上价值提升型的装修策略,所产生的风险调整后回报,在散户能接触到的资产类别里极难被复制。

我会怎么做得不一样

透明很重要,所以这里讲讲我做错的地方。

我低估了建筑许可的处理时间。我预算了四周,实际上用了七周。building surveyor 在我提出的厨房配置上发现了一个排水问题,解决它多花了 $2,200 澳元,外加三周的来回沟通。如果我能在交割之前就介入 surveyor(在卖家同意进入物业的前提下——在较长交割期里是可行的),本来能把空置期再压掉一个月。按每周 $1,200 澳元的租金损失算,这个月让我损失了 $4,800 澳元。

购买价上我也本该再砍一点。在那个死气沉沉的市场里,我应该还能再砍掉 $10,000 到 $15,000 澳元。我被地块尺寸和 tri-living 潜力兴奋得比需要的速度还快。作为一个买家中介,我一直告诉客户,在拿到房子之前不要对它动感情。这一次我打破了自己的规则。

装修预算超了大约 $8,000 澳元——主要是因为我把电气从最低规格升级到了每个生活区配独立分电箱的更高规格。长期看这是对的决定(它让未来分表计费成为可能),但我应该在一开始就把它写进范围里,而不是中途当变更处理。

你能复制这件事吗?

能。但有前提。

核心策略——在好地上买下一套被低估的房子、把内部改成多租户、持有等资本增值——在任何数字跑得通的墨尔本东南城区都适用。我们在 Hampton Park、Narre Warren、Frankston 和 Boronia 做过不同版本。tri-living 改造带来的租金提升惊人地稳定:高于整栋出租的 50% 到 80%。

但执行极其重要。选错了地块(太陡、中间有地役权、双砖结构让改造成本贵到离谱),$230K 的利润可以反过来变成 $30K 的亏损。装修本身需要一个同时懂租赁法、建筑规范和租赁市场动态的人来定范围。普通建筑商不会去想入口怎么分、厨房怎么放才最有租赁吸引力;普通物管也不会去想哪几个房间改成自给式 studio 成本效率最高。

老实讲,这套策略要么要求你个人有很深的专业,要么要求一支跨越买、改、租的一体化团队。这也是我们业务的构建方式——不是因为它是个漂亮的营销故事,而是因为当这三件事从第一天起就在同一张桌子上说话时,财务结果会好得多。

如果你有 $200,000 到 $250,000 澳元的储蓄或可提取的净值,并且想要一份从第一天就能自己养活自己、同时还能以 8% 到 10% 的年化增长的资产,这就是那套剧本。墨尔本的远东南,仍然存在 $650,000 到 $750,000 就能买到带有 tri-living 潜力的 600 多平方米地块的口袋。但这些口袋不会永远停在这个价格——我们在核心城区已经看到每月 $5,000 澳元的价格蠕动 4。

「大多数投资者犯的错,是把买和租当成两件事。他们按增长买入,然后扔给一个只做最基本工作的物管。我们在递交报价之前就已经把租赁结果设计好了。」——Joey Don