Clyde North：中介人人爱、表格一算就崩的那个城区

已经是 2023 年了，客户还在问我 Clyde North。

每个月至少两次，有人在销售中介向他们推销 Cranbourne 以南某个大型开发区里的新房套餐之后联系我们。说辞永远一个味道：成长型区域、年轻家庭在搬过来、离商场近、租赁需求强。偶尔还会顺带甩一句「以后会建 Westfield」。

我是受过训练的精算师。我没有观点，我只有数据。而 Clyde North 的数据，说白了，很难看。

我先把数字摊开，再解释为什么这个城区是「供给驱动型增长走廊如何毁掉投资回报」的教科书级案例。

供给数字非常吓人

到 2022 年为止的五年里，Clyde North 向住房存量里加了大约 7,000 套新住宅 1。等于一天差不多四套。一天。连续五年。

想一下这对供求关系意味着什么。每天有将近四套新房进入市场，可供出租和出售的住房增长速度比人口填补的速度还快。租金停滞，因为房东在抢租客。房价停滞，因为卖家在抢买家。

而且供给管道根本没放缓。截至 2022 年年中的 12 个月里，Clyde North 走廊获批了 2,000 多套新住宅 2。相当于一天近六套新房——比之前五年的均值还在加速。供给问题是在变糟，不是变好。

我跟客户讲这个的时候，有些人会反驳：「但人口在涨啊，大家都往东南搬，需求总会跟上来吧。」这个论点听起来很诱人，但它是错的。新开发区城区的人口增长，如果住房供给以同样速度在涨，是不会推高房价的。你需要的是供给相对需求受到约束。那才是制造稀缺的条件。Clyde North 的条件正好相反：无限的地、无限的审批、无限的供给。

价格表现非常难看

在截至 2023 年初的三年里，Clyde North 独立屋中位价上涨了大约 1% 3。百分之一。总共。不是年化。

同期，墨尔本整体中位价按不同细分类别上涨了大约 8-12%。东南走廊的成熟城区——Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren——同一时间窗内涨幅 15-25%。

三年总回报 1%，再扣掉 stamp duty（印花税）、持有成本（议会费、保险、地税）、以及资本的机会成本，你其实是在倒退。而且是大幅倒退。你如果把 $700,000 澳元放进一个年息 4% 的高息储蓄账户三年，利息大概 $87,000 澳元。在 Clyde North，你的房子可能升值了 $7,000 澳元。

这不是市场时机论，是结构论。压制 Clyde North 价格的力量会继续压制它：周边开发区的无限供给。半径两公里以内每新起一套独立屋套餐，都是你的竞品。而在 Clyde North，竞品从来不缺。

空置率和租金数据讲的是同一个故事

截至 2023 年初，Clyde North 的空置率大约 4.5% 4。做个参照：3% 以上通常被认为是租客市场——租客有议价权，房东没有。2% 以下是房东市场。我们投资的城区——Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren——全部都在 1.5% 以下。

4.5% 的空置率意味着任何时点都有相当一批投资房空着。房东租不出去。就算租出去，也只能接受低于市场的租金，因为租客手上还有二十套其它房源可以挑。

Clyde North 的房源挂牌到成交的中位天数已经超过 55 天 5。做个对比：Hampton Park 的房子 24 天成交，Cranbourne 平均 28 天。一个城区卖一套房要两个月，市场已经在告诉你答案了。它在说：选项太多，需求不够。

租金的故事同样惨。开发区的新房在纸面上租金往往更高，因为有「新」的溢价。但 500 米外下一个开发区一旦开门，带着更新的展示区，这个溢价瞬间蒸发。你那个三年前的「新房」突然变成了上一季的款，要跟建商的促销和交钥匙套餐一起竞争。

土地价值的问题（这一点比什么都重要）

这一部分是大多数投资者完全忽略的，也是整个分析里最重要的一块。

在澳洲房产投资里，你资产中唯一会随时间升值的部分，是土地。上面的房子会折旧——按 ATO 指引每年大约 2.5% 6。这不是观点，这是税务局强制的会计现实。

你在 Clyde North 花 $700,000 澳元买一套新房，成本拆分大概是：土地部分 $200,000-$250,000 澳元，建筑部分 $450,000-$500,000 澳元 7。土地占总价的比例大约 30-35%。

对比一下 Hampton Park 的一套 640 平方米地块上的二手独立屋 $650,000 澳元。土地部分：大约 $520,000-$560,000。建筑部分：$90,000-$130,000。土地价值占比：80-86%。

Hampton Park 的投资者 80% 的钱趴在一个升值资产上。Clyde North 的投资者 30% 在升值资产上，70% 在一个每年都在掉价的东西上。

以 10 年、年化 7% 的土地升值来算，Hampton Park 投资者的土地从 $540,000 涨到大约 $1,062,000——增值 $522,000。同期他的建筑从 $110,000 折旧到大约 $83,000。净值改善大约 $495,000。

Clyde North 投资者的土地从 $225,000 涨到大约 $443,000——增值 $218,000。但他的建筑从 $475,000 折旧到大约 $356,000——损失 $119,000。净值改善大约 $99,000。

这就是十年里财富累积的 $396,000 差距，起点投资金额差不多。而且我对 Clyde North 的土地升值假设还算宽松——因为周边开发区的无限供给，几乎肯定会让那里的土地升值跑输大都市均值。

「Clyde North 的数据一点不含糊，」PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说。「4.5% 的空置率、三年总涨幅 1%、土地价值占比勉强 30%。你在那里投进去的每一块钱，都在跟折旧的算术对着干。」

可是未来不是要建 Westfield 吗？

这个问题我被问得太多了，都该印到名片上。

Cranbourne 已经有一个大型 Westfield 购物中心了。非常大。离 Clyde North 开车十分钟。Westfield 凭什么要再建一个来跟自己已有的资产直接竞争？那是在蚕食自己的客流 8。

销售中介告诉你「附近要建 Westfield」的时候，你得问：议会规划文件里确认了吗？还是只是开发商在营销手册里提了一嘴？这两者之间差着十万八千里。

就算最终真的有商业项目落地，从宣布到完工一般是五到十年。人家现在要你按今天的价格买，赌的是一件可能五年后才发生、也可能不发生的事情。而这五年里，每年 2,000 套以上的新房正在把你周围的市场灌满。

「如果你看完我所有的视频还想在 Clyde North 投资，」Yan Zhu 说，「那我只能说，一个人决心无视数字的时候，好的建议是很难听得进去的。」

那应该看哪里

墨尔本东南的成熟城区能提供 Clyde North 给不了的一切：土地供给受限、自住房比例高、经过验证的资本增值、空置率低于 2%。

Hampton Park：中位价大约 $630,000 澳元，十年涨幅 91%，空置率 1.5%，600sqm 以上的地块带侧边通道可加建 granny flat 9。

Cranbourne：价位相近，基础设施成熟，没有什么有意义的新地块释放来抢买家。在 Cranbourne 买房，你买的是稀缺。在 Clyde North 买房，你买的是一条源源不断的供给流水线。

Narre Warren：入场价略高，在 $720,000 澳元，但租客质量非常好，因为紧挨 Fountain Gate（墨尔本第二大购物中心）以及 Cranbourne-Pakenham 铁路走廊。

这三个城区在装修之后都能跑出 4-5% 的毛回报率，土地价值占比超过 80%。因为这些城区的新地块供给在物理上就受限——根本没什么空地可以分割了——价格增长由真实需求驱动，而不是开发商的营销。

数字不会撒谎。从来不会。如果你想用房产积累财富，就在土地稀缺、房子老旧的地方买。不要在土地无边无际、房子漂漂亮亮的地方买。