我把 Ballarat 对 Geelong 的数据拉出来看了一遍。这 $20 万澳元的价差,不讲道理

所有人都默认 Geelong 是维州第二大城市。它有海岸线、有 AFL 球队、有码头边的咖啡馆。随便问一个投资者"在维州地区花 $500,000 澳元往哪放",Geelong 这个词还没等你问完就蹦出来了。

可数据讲的是另一个故事——一个大多数投资者连想都没想就被他们忽略的城市。

Ballarat 的 Gross Regional Product(区域生产总值)超过 Geelong 的一半,但人口只有 Geelong 的三分之一。也就是说,Ballarat 的人均经济产出要显著高出一截。这里的人比你想象中有钱,收入画像和墨尔本在一个层级。但同等房产,Ballarat 要比 Geelong 便宜大约 $200,000 澳元。

这 $200K 的差距?是你的安全边际,也是你的利润。

一个没人谈的估值错配

我把数字摆出来,因为当年第一次跑的时候我自己也吃了一惊。

Geelong 人口约 27 万,Ballarat 约 11.5 万。但看 GRP——区域经济总产出——Ballarat 的重量完全超出自己的体量级别:人均 GRP 明显高于 Geelong,和 Greater Melbourne 处在同一量级 1。

翻译过来就是:一个普通 Ballarat 居民创造的经济价值,要高于一个普通 Geelong 居民;收入水平相当,消费能力相当;但房价却便宜了 $200,000 澳元。

从历史上看,每次这种价差超过 $200,000 澳元,Ballarat 都会上涨、把差距补上 2。过去二十年里这种情况已经发生过三次。修正不是一夜之间发生的,而是大约用 2 到 3 年时间慢慢兑现——追求回报率的投资者和换生活方式的家庭陆续发现这种错配。我们现在正站在这个窗口里。

Geelong 当时 $450,000 到 $500,000 澳元的时候,我们 18 个月前就在给客户买。但现在 Geelong 下限像样一点的房子已经被推到 $600,000 澳元以上,租金回报率被压到 3% 左右——按今天的利率,完全覆盖不住利息。与此同时,Ballarat 仍然能做到 3.7% 到 4.5% 的回报率,房价还停留在 $450,000 到 $500,000 澳元之间 3。

为什么 Geelong 的溢价在被稀释

Geelong 最大的卖点——沿海生活方式——在 2022 年,恰好成了投资者最大的问题。

更高的房价意味着更高的土地估值,更高的土地估值意味着更高的地税(land tax)。一套 $600,000 澳元的 Geelong 房子,土地价值 $400,000 澳元,每年会产生不小的地税负担。而同样的税负,投资者完全可以在墨尔本东南买入,享受成熟城区的资本增值逻辑,而不是一个区域小城的逻辑。

持有成本这笔账已经被重新算过。低利率时代,Geelong 的低回报率还能接受,因为利息支出也低。到了 6% 的按揭利率下,租金回报率 3% 和利率 6% 之间的差距,每年要在一套 $600,000 澳元的房子上造成大约 $18,000 澳元的现金亏空,等于每月自掏腰包 $1,500 澳元 4。

Ballarat 更低的买入价加上更高的回报率,把这个现金亏空大约压到原来的一半。在高利率环境下,每一个百分点的回报率都极其重要。$480,000 澳元的 Ballarat 配 4% 到 5% 的回报率,是防守型配置;$620,000 澳元的 Geelong 配 3% 的回报率,是在流血。

一条没人盯着的人口管线

墨尔本西部增长走廊——Wyndham、Melton、外环城区——已经吸纳年轻家庭十几年了。但这些城区也被推贵了。Wyndham 的中位价突破 $550,000 澳元。交通糟糕,学校学区超额严重。

结果就是我称之为"消费降级式迁徙"的那种现象。本来打算在墨尔本西部买的家庭,发现 Ballarat 沿 Western Freeway 往上 90 分钟,就能拿到同样的地块尺寸、更好的学校比例、而价格低 $150,000 澳元。他们不是无业游民,而是双收入家庭,可以每周远程办公 2 到 3 天,或者通勤到 Bacchus Marsh、Melton 5。

这就是 2015 到 2020 年推动 Geelong 成长的同一套人口结构模式。被挤出墨尔本的家庭发现 Geelong,把价格抬起来,造就了让早期 Geelong 投资者赚得满意的那一轮增值。Ballarat 大约比那条曲线晚了 3 到 4 年。

和一些依赖单一产业或政府雇主的地区小城不同,Ballarat 的经济结构是真正多元化的。$6.5 亿澳元的 Ballarat Base Hospital 扩建项目,正在创造成千上万个永久性医疗岗位——医生、护士、专科、辅助医疗。医疗已经成为这座城市最大的雇主,而医疗工作者是全澳洲最可靠的租客群体之一 6。

危险地图:覆盖层、山火和遗产

好。接下来这部分,能让你避开一次非常昂贵的错误。

Ballarat 有三种会把"便宜货"变成"灾难"的覆盖层:山火(BMO)、洪水(SBO/LSIO)、遗产(HO)。Ballarat 麻烦的地方在于,这些覆盖层分布不均,有时候还会叠加,边界一眼看不出来。

Ballarat 东部边缘有山火风险,部分片区同时带 BAL 等级——Bushfire Attack Level 12.5 到 BAL-40 不等——意味着保险保费翻倍,任何加建或 granny flat 的建造成本上浮 $30,000 到 $50,000 澳元 7。

西侧有多个新建开发住区——Lucas、Winter Valley、Bonshaw——土地供给几乎无限。这是 H&L 套餐区域,开发商把新房溢价卖给不明白"无限供给 = 零稀缺 = 极低资本增值"的投资者。

在中间一圈城区里,还能找到大小不一的 Heritage Overlay(遗产保护覆盖区)碎片,它们限制开发,但没有墨尔本那样清晰的边界。一栋房子可能没任何遗产限制,而隔壁那栋却被挂上了 contributory listing。

在买任何一套房之前,你都得把这三套覆盖层一起摊开来看。我不是夸张——在 Ballarat 选错一条街,就是"5% 回报率加增长"和"3% 回报率加保险头疼"之间的区别。

买在哪里:Wendouree

十年前 Wendouree 的名声不好。可这事在迅速变化,而定价还没跟上。

它就紧挨着 Lake Wendouree——Ballarat 最富有的那个邮编。同样接近火车站,同样能走到 Stockland 购物中心,同样能绕湖散步。但 Wendouree 的房价,只有 Lake Wendouree 的一半。

这是典型的"一条街隔开两个邮编"的格局。高端城区的外溢效应正在推动 Wendouree 的城市更新。那些买不起 Lake Wendouree 的年轻专业人士和家庭,就在 Wendouree 买下老房子、慢慢装修。

对投资者来说,打法很直接。用 $440,000 到 $480,000 澳元买一栋占地 500 平方米以上的 weatherboard 或红砖 veneer 房子。花 $10,000 到 $15,000 澳元做一次表面装修——油漆、地板、厨房五金。每周租金 $400 到 $430 澳元。第一天起就是 4.5% 到 5% 的毛回报率 8。

一个重要前提:要买在 Wendouree 中西部片区。北边边缘有洪水风险。东边和南边贴着工业区。甜蜜区在湖和购物区之间的住宅核心。

买在哪里:Sebastopol

Sebastopol 是 Ballarat 的蓝领工地。地块更大、房子更老、结构扎实,属于那种"租客一住五年,因为也没什么理由搬"的实在城区。

对预算有限、想从第一天就要正现金流的投资者,Sebastopol 在 Ballarat 里提供的安全边际是最高的。600 平方米地块加一套三房红砖房,现在还能在 $420,000 到 $460,000 澳元的区间里找到。周租金 $380 到 $410 澳元,回报率 4.5% 到 5% 8。

这里的前提是:西边紧贴新开发住区。离那条边界远一点——H&L 套餐会拖累附近老房子的估值。东边有遗产和山火覆盖层叠加,每一块地都得单独核对。

买在中北部片区。靠近主路方便租客出行,离新开发住区够远,以免被光鲜的新房抢走租客,同时避开那些让保险和开发变复杂的环境覆盖层。

Wendouree 和 Sebastopol 都不光鲜,它们没有海景,也没有能上 Instagram 的咖啡街。它们有的是:一个市场还在缓慢觉醒的结构性估值缺口、医院扩建带来的高质量租客需求、以及低到"在 6% 利率下也能做出正现金流"的价格。

在 2022 年,这个组合比大多数投资者想象的都更难找。